Nếu chịu khó tìm kiếm, hiện tại, nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ phát hiện những món hàng hấp dẫn
Người vay mua nhà tăng gánh nặng tài chính
Sau động thái tăng 1% các mức lãi suất điều hành và nâng mức lãi suất tối đa đối với tiền gửi bằng VND của tổ chức, cá nhân tại các tổ chức tín dụng (áp dụng với các kỳ hạn ngắn dưới 6 tháng), lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước từng có thông tin về việc khuyến nghị các ngân hàng thương mại cố gắng tiết giảm chi phí để hạn chế tối đa việc tăng lãi suất cho vay, hỗ trợ hoạt động sản xuất - kinh doanh. Tuy nhiên, có thể thấy rằng đó chỉ là “khuyến nghị” và để đảm bảo an toàn hoạt động, rất khó để các ngân hàng tăng mạnh lãi suất huy động, trong khi vẫn giữ nguyên lãi suất cho vay, đặc biệt đối với các lĩnh vực không được ưu tiên vốn tín dụng.
Thực tế, sau khi một loạt ngân hàng như SHB, KienlongBank, Eximbank, Vietcapital Bank, BAC A BANK, VPBank, ACB... tăng lãi suất huy động với nhiều kỳ hạn chạm trần mới, lãi suất cho vay cũng bắt đầu nhích lên, nhất là với các khoản vay mua nhà, đầu tư kinh doanh bất động sản.
Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại các ngân hàng hiện dao động từ 4,99-9%/năm, nhưng những mức lãi suất thấp nhất kèm theo nhiều điều kiện từ ngân hàng và các chủ đầu tư cùng với thời hạn ngắn. Chẳng hạn, lãi suất vay mua nhà tại MSB áp dụng ở mức thấp nhất là 4,99%/năm, nhưng chỉ được cố định trong 3 tháng đầu với điều kiện khoản vay có thời hạn từ 24 tháng trở lên, tới tháng thứ 4 sẽ thả nổi theo lãi suất thị trường.
Tại PVcomBank, ngân hàng này áp lãi suất vay ưu đãi cố định là 5%/năm trong 6 tháng đầu tiên, kể từ những tháng tiếp theo, khách vay mua nhà sẽ phải trả với mức lãi suất 12%/năm.
TPBank cho vay lãi suất ưu đãi từ 5,9%/năm trong 3 tháng đầu, sau đó thả nổi và thời gian vay tối đa là 30 năm.
Đáng chú ý, VIB đang có mức lãi suất cho vay ưu đãi tương đối cao là 9%/năm, hỗ trợ tối đa 90% nhu cầu về vốn và thời gian vay cao nhất là 30 năm.
Bên cạnh đó, lãi suất ưu đãi tại một số ngân hàng khác như SCB từ 7,9%/năm; BIDV từ 6,2%/năm; Techcombank từ 6,69%/năm; OCB từ 6,99%/năm... nhưng đều trong thời hạn ngắn, sau đó áp dụng lãi suất thị trường cộng biên độ vài ba phần trăm.
Cá biệt, thời gian qua, có một số ngân hàng tăng mạnh lãi suất cho vay mua nhà như Shinhan Bank điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà cố định trong năm đầu tiên từ 6,2%/năm lên 8,2%/năm; cố định lãi suất vay 36 tháng lên 8,9%/năm, thay vì 7,6%/năm; lãi suất cho vay cố định 60 tháng lên 9,5%/năm thay vì 7,8%/năm.
Trong 2 năm cao điểm Covid-19, khi lãi suất giảm xuống mức thấp, các khách hàng cá nhân đã tăng cường vay vốn mua nhà, tuy nhiên xu hướng này đang chùng xuống. Từ tháng 8/2022, nhiều khách hàng phản ánh tới Báo Đầu tư Chứng khoán cho biết đã nhận được thông báo lãi suất thả nổi tăng mạnh. Từ mức 9-10%/năm, nhiều khách hàng cá nhân được nhân viên ngân hàng thông báo tăng lên mức 12-14%/năm khi chi phí vốn của ngân hàng tăng và room tín dụng cạn.
Hà Linh, nhân viên tín dụng của TPBank cho biết, lãi suất vay mua nhà hiện nay chỉ được ưu đãi trong khoảng 3-6 tháng đầu, còn lại sau đó thả nổi bằng lãi suất cho vay thông thường cộng thêm 3-4%/năm, tương đương với khoảng 12-13%/năm. Mức lãi vay vào thời điểm này cao hơn khoảng 1-1,5%/năm so với cách đây vài tháng, nhưng theo Linh, cũng sẽ không có nhiều khách hàng được giải ngân vào thời điểm này do hồ sơ tín dụng được duyệt khá chặt.
Trong khi các khách hàng vay vốn hết thời hạn ưu đãi đang chóng mặt với biểu lãi suất cho vay mới, thì nhiều khách hàng muốn vay mua nhà thời điểm hiện tại cũng sốc không kém khi so với đầu năm, lãi vay mua nhà đã tăng 2-3%/năm.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, anh Nguyễn Công Tuấn, một kỹ sư công nghệ làm việc tại Tập đoàn Viettel cho biết, sau một thời gian tìm kiếm, gia đình anh hiện khá ưng ý một căn hộ tại phía Tây Hà Nội có giá khoảng 37 triệu đồng/m2 và vì chưa tích cóp đủ tiền nên anh có ý định vay ngân hàng gần 1,4 tỷ đồng với thời hạn khoảng 10 năm.
“Tôi mới chỉ có hơn 1 tỷ đồng, nên mua nhà thời điểm này chắc chắn phải vay ngân hàng. Nếu vay qua ngân hàng liên kết với chủ đầu tư thì mức chiết khấu giá bán căn hộ sẽ giảm đi nên tôi tìm đến một số ngân hàng ngoài, chỗ ưu đãi nhất hiện nay cũng báo lãi suất năm đầu khoảng 8,5%/năm, sau đó sẽ thả nổi theo thị trường”, anh Tuấn nói.
Thực tế, lãi suất tăng không chỉ khiến khách mua nhà như anh Nguyễn Công Tuấn “váng đầu”, mà ngay cả lãnh đạo các ngân hàng thương mại cũng “khó ở”, bởi cho vay mua nhà, đầu tư kinh doanh bất động sản thường là lĩnh vực hấp dẫn, mang lại biên lợi nhuận cao cho ngân hàng. Nếu tín dụng lĩnh vực này không giải ngân tốt sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch lợi nhuận của ngân hàng.
Một lãnh đạo Vietcapital Bank cho biết, khi mặt bằng lãi suất đầu vào tăng dần thì với các khoản vay nhỏ lẻ, lãi suất đầu ra khó tránh khỏi việc điều chỉnh tăng. Tại đây, lãi suất cho vay mua nhà áp dụng trên dưới 10%/năm, nhưng chỉ cho vay đối với các dự án có liên kết với Ngân hàng.
So với các ngân hàng trong nước, lãi suất cho cá nhân vay mua nhà tại các nhà băng nước ngoài có phần cạnh tranh hơn do có nguồn vốn từ tập đoàn mẹ rót vào với giá rẻ. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, nhóm này cũng khó tránh được làn sóng tăng lãi suất đầu ra đối với phân khúc tín dụng mua nhà.
Chuyên gia đầu tư bất động sản Rich Nguyễn, nhà sáng lập và điều hành Công ty cổ phần Đầu tư Rich Invest nhận định rằng, tín dụng cá nhân, nhất là cho vay cá nhân mua nhà và các khoản tín dụng tiêu dùng được sử dụng cho mục đích mua, sửa chữa nhà cửa chính là một trong những động lực tăng trưởng lợi nhuận của nhiều ngân hàng trong 2 năm dịch bệnh vừa qua. Nói cách khác, trong giai đoạn hoạt động sản xuất - kinh doanh gần như đóng băng vì Covid-19, mảng cho vay mua bất động sản đã “cứu” lợi nhuận nhiều ngân hàng.
Ngược lại, lãi suất cho vay mua nhà rẻ chưa từng có, thậm chí có ngân hàng từng cho vay với mức lãi suất cố định dưới 4%/năm, trong giai đoạn 2020-2021 cũng hấp dẫn lượng lớn khách hàng ký hợp đồng vay vốn mua nhà. Tác động qua lại này khiến không chỉ các ngân hàng giữ được biên lợi nhuận ở mức cao mà các chủ đầu tư bất động sản cũng “tươi tỉnh” hơn do sức cầu nhà ở được duy trì ngay trong cao điểm dịch bệnh. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, kỷ nguyên vốn rẻ đã chấm dứt.
Áp lực vốn - chủ đầu tư phải tính toán đường dài
Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát cho rằng, cạn kiệt dòng tiền và chi phí vốn dần tăng đang là mối lo lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản. Những tưởng động thái Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng cho các ngân hàng vừa rồi sẽ giúp tín dụng địa ốc “dễ thở” hơn, nhưng vì hạn mức cấp thêm không nhiều và tiếp tục hạn chế cho vay các lĩnh vực rủi ro, bao gồm cả bất động sản, nên doanh nghiệp địa ốc vẫn trong cơn khát tiền.
“Đói vốn, nhiều doanh nghiệp chấp nhận đi vay ngoài với lãi suất lên đến 20-25%/năm để cố gắng duy trì hoạt động, dù biết có khả năng sẽ lỗ do chi phí tài chính quá cao”, ông Duy cho hay.
Báo cáo phân tích mới nhất về thị trường địa ốc của Công ty Chứng khoán VNDirect cũng cho thấy xu hướng này khi đưa ra dự báo, các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại sẽ vấp phải nhiều sóng gió trong giai đoạn tới khi Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát chặt dòng tín dụng vào các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT.
VNDirect nhận định, lãi suất huy động có thể tăng thêm 30-50 điểm cơ bản từ nay đến cuối năm 2022. Đồng thời, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 10-10,5%/năm vào cuối năm nay. Nếu kịch bản này diễn ra, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực tăng lãi suất, tác động trực tiếp đến khách hàng vay vốn. Ngoài ra, các dự án bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng, vì nếu phải vay với lãi suất cao hơn, chủ đầu tư các dự án sẽ buộc phải điều chỉnh giá bán.
Dưới góc nhìn của TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, thị trường bất động sản đang thể hiện tâm lý thận trọng trước lo ngại rủi ro dòng tiền. Khi lãi suất tăng, tỷ giá tăng, nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp trong nước cũng tăng lên và chi phí vốn đắt đỏ hơn. Doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí còn mất cân đối dòng tiền dẫn đến mất khả năng thanh toán. Ông Lực cho rằng, thách thức của năm nay và năm tới của ngành bất động sản còn đến từ việc chương trình phục hồi kinh tế thực hiện chậm, giải ngân đầu tư công vẫn còn chậm.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Hải, Giám đốc Đầu tư cấp cao , Công ty TNHH Quản lý Quỹ Manulife Investment nhận định, khi lãi suất tăng lên thì chi phí cơ hội của việc đầu tư cũng sẽ tăng lên và các nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc rất nhiều khi bỏ tiền vào những kênh được cho là phi sản xuất. Còn về phía doanh nghiệp, lãi suất tăng lên sẽ khiến giá thành sản phẩm tăng trong khi khó tăng giá bán tương ứng, làm giảm lợi nhuận doanh nghiệp và khiến các doanh nghiệp phải cân nhắc nhiều hơn khi muốn thúc đẩy triển khai dự án.
Nghiên cứu từ FiinGroup cho thấy, mặc dù hệ số khả năng thanh toán lãi vay (ICR) của toàn khối phi tài chính cũng như hầu hết các ngành hiện ở mức khá an toàn (4x), nhưng vẫn có một số ngành và doanh nghiệp có thể gặp áp lực về chi phí lãi vay trong thời gian tới do triển vọng lợi nhuận kém tích cực khi tốc độ bán hàng chững lại (đối với ngành bất động sản nhà ở) và tác động cộng hưởng từ chi phí nguyên vật liệu tăng cao, giải ngân vốn đầu tư công chưa đạt yêu cầu (đối với ngành xây dựng).
Tuy nhiên, có một điểm sáng mở lối cho các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn vốn, theo đánh giá của FiinGroup, là qua nhiều tháng chờ đợi, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ đã được chính thức ban hành. Với nhiều quy định mới rõ ràng hơn, Nghị định 65/2022 được kỳ vọng sẽ góp phần gỡ khó cho các nhà phát hành và khai thông dòng vốn từ kênh huy động này.
“Mặc dù kênh vốn tín dụng đã được nới ở mức độ nhất định, nhưng không thể đáp ứng nhu cầu vốn của doanh nghiệp, nhất là các ngành có nhu cầu vốn trung và dài hạn lớn như bất động sản, năng lượng. Trong khi đó, nhiều tháng qua, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản đang rất yếu, thậm chí có những tháng chỉ có 1, 2 đợt phát hành. Bởi vậy, Nghị định 65/2022 ra đời kỳ vọng sẽ tạo động lực cho các nhà phát hành đủ điều kiện nhanh chóng xây dựng phương án chào bán trái phiếu”, FiinGroup cho hay.
Một kênh gọi vốn khác cũng đang được các doanh nghiệp “để mắt”, đó là huy động vốn từ các đối tác nước ngoài. Chẳng hạn, mới đây Novaland huy động thành công 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Số tiền này dự kiến được phân bổ cho việc gia tăng quỹ đất và phát triển dự án ở các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở khu vực phía Nam.
Tương tự, nhà phát triển bất động sản Hưng Thịnh Lands cũng mới nhận khoản đầu tư vốn cổ phần trị giá 103 triệu USD của Dragon Capital và VinaCapital. Thành công của giao dịch vốn lần này đưa Hưng Thịnh Land lần đầu tiên bước vào thị trường vốn quốc tế. Dự kiến, trong năm 2023, Hưng Thịnh Land sẽ chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) và niêm yết cổ phần trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM.
Trước đó, Tập đoàn Tài chính quốc tế (IFC) - thành viên của Ngân hàng Thế giới (WB) đã đăng ký mua 1.000 tỷ đồng (khoảng 44 triệu USD) trái phiếu do Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long phát hành.
Khát tiền, nhiều chủ đầu tư chiết khấu lớn cho khách hàng trả trước
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)
 |
Khó khăn lớn nhất với thị trường bất động sản hiện nay là tiếp cận vốn, dù các cơ quan quản lý nói không siết, nhưng hầu hết chủ đầu tư đang rất khó vay vốn tín dụng.
Dòng vốn vay gặp khó đã buộc các chủ đầu tư phải xoay xở, tìm cách trực tiếp huy động từ khách mua nhà thông qua việc tăng chiết khấu cho khách hàng trả trước.
Đây cũng là một cách bán hàng thông minh, thay vì phải chịu mức chi trả ngày càng tăng cho ngân hàng thì chia sẻ lợi nhuận với khách hàng.
Việc tăng chiết khấu lên mức tương đương chi phí đi vay ngân hàng để giảm giá nhà vừa tạo thiện cảm với khách hàng, tăng thanh khoản cho dự án, vừa có thể đẩy nhanh vòng quay vốn trong bối cảnh thị trường có nhiều điểm nghẽn.
Thời điểm của các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa
 |
Theo tính toán của chúng tôi, vào thời điểm đầu năm, khi thị trường bất động sản sôi động, có đến 70-80% nhà đầu tư lựa chọn đầu tư bất động sản, còn 20-30% chọn gửi tiền ngân hàng hoặc các kênh khác. Còn thời điểm hiện nay, khi lãi suất tăng, sự lựa chọn đang ở mức 55% sẽ gửi ngân hàng và 45% tìm cơ hội đầu tư bất động sản.
Khi lãi suất tăng, đầu tư bất động sản sẽ trở thành lựa chọn thứ hai so với việc gửi tiền vào ngân hàng. Các nhà đầu tư không phải không có lý với lựa chọn này, bởi đầu tư bây giờ, để nói chuyện lời lãi phải mất 2-3 năm trở lên. Tuy nhiên, chính những lúc này là thời điểm lựa chọn hợp lý của các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, trường vốn.
Khi thanh khoản thấp, lãi suất tăng, nếu chịu khó tìm kiếm sẽ phát hiện ra những “món hàng” rất hời, bán dưới giá trị thực, đồng thời các chủ đầu tư lớn cũng có nhiều chính sách khuyến mại khác nhau với mục tiêu thu hút người mua…
Theo tôi, nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể lựa chọn ngay từ bây giờ, còn những nhà đầu tư mới tham gia thị trường, chưa có nhiều kinh nghiệm nên theo dõi thêm, qua Tết Nguyên đán 2023, tức là khoảng tháng 2-3 năm sau, thị trường sẽ bình ổn lại và bước vào giai đoạn tăng trưởng mới từ quý III-IV/2023.
Lãi suất tăng không e ngại bằng khó tiếp cận vốn
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Vietnam
 |
Lãi suất tăng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, họ sẽ phải tính toán lại bài toán đầu tư sao cho hiệu quả.
Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, vấn đề khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm nhất là làm sao để tiếp cận được vốn vay khi "room" tín dụng hạn chế.
Trong trường hợp doanh nghiệp, nhà đầu tư đủ điều kiện và được ngân hàng cho vay thì họ còn “có cửa” tính toán tiết giảm chi phí, tiết giảm lợi nhuận để duy trì hoạt động.
