Quy hoạch sản phẩm sẽ quyết định đến hiệu quả các khu công nghiệp. Ảnh: Dũng Minh
Việt Nam đang đón nhận tích cực dòng vốn đầu tư từ nước ngoài. Theo ông, để có thể thu hút hiệu quả hơn nữa các nhà đầu tư ngoại, các chủ đầu tư khu công nghiệp trong nước cần làm gì?
Thời gian qua, dòng vốn từ nước ngoài tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam và để thu hút tốt nguồn vốn này, có 3 điểm trọng yếu các chủ đầu tư khu công nghiệp trong nước cần phải lưu tâm, đó là lựa chọn địa điểm dự án, quy hoạch sản phẩm, dịch vụ phù hợp và nâng cao chất lượng hạ tầng.
Riêng về thiết kế sản phẩm, cần quy hoạch 2-3 khu vực cho 3 loại sản phẩm: Một là đất có sẵn hạ tầng cho công nghiệp/logistics; hai là nhà xưởng xây sẵn cho thuê; ba là xưởng cho thuê theo yêu cầu. Đồng thời, chú ý tới hướng gió và phân lô phù hợp với tổng thể của khu công nghiệp và bố trí không gian kinh tế - xã hội xung quanh vùng dự án.
Vậy khi thiết kế sản phẩm có vấn đề gì cần lưu ý?
 |
| Ông Vũ Công Trụ, chuyên gia kinh doanh bất động sản công nghiệp và xúc tiến đầu tư FDI |
Cần lưu ý rằng, bất động sản công nghiệp vừa là đầu vào, vừa là hạ tầng cho sản xuất và không có một khu công nghiệp nào phù hợp với tất cả các ngành nghề, nên khi quy hoạch sản phẩm cần phân tích, lựa chọn khoảng 5-6 ngành công nghiệp có liên quan tới nhau, từ đó thiết kế các gói giải pháp sản phẩm, dịch vụ phù hợp để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào dự án.
Ví dụ, nếu đặt trọng tâm là đón “đại bàng” ngoại thì hạ tầng kỹ thuật và tiện ích dịch vụ phải đảm bảo quy chuẩn quốc tế, sản phẩm đa dạng, đi kèm với gói dịch vụ hỗ trợ trước, trong và sau cấp phép nhanh gọn hiệu quả để đảm bảo tính hấp dẫn của sản phẩm.
Hiện nay, đa phần chủ đầu tư khu công nghiệp trong nước tập trung vào việc bán đất, mà ít quan tâm tới việc đầu tư hoàn thiện hạ tầng, tiện ích khu công nghiệp rồi cho thuê lại, nên yếu tố hỗ trợ khách hàng rất ít, thậm chí là không có, từ đó dẫn đến tình trạng nhiều khu, cụm công nghiệp ế ẩm, khách thuê thưa thớt, hoặc nếu có tỷ lệ lấp đầy tốt thì hiệu quả cũng không cao. Điều này vừa gây lãng phí, vừa khiến chủ đầu tư nội lép vế so với chủ đầu tư ngoại.
Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn hiệu quả mang lại từ việc thiết kế được những sản phẩm phù hợp?
Như phân tích ở trên, khi khu công nghiệp có nguồn cung đa dạng, đảm bảo chất lượng và phù hợp với các ngành nghề cũng như phân khúc khách hàng chính thì đây sẽ là điểm tựa rất tốt để thiết kế và triển khai thành công các chiến dịch xúc tiến đầu tư, marketing và cho thuê đạt tỷ suất lợi nhuận cao nhất. Chính sách giá dễ xây dựng với biên độ lợi nhuận tối thiểu từ 2-5 lần các dự án thông thường. Còn việc thu hút đầu tư dễ hay khó lúc này phụ thuộc vào tính chuyên nghiệp và hiệu quả của bộ máy kinh doanh cũng như sự hỗ trợ đầu tư của khu công nghiệp mà thôi.
Vậy còn câu chuyện phát triển bền vững thì sao?
Để có thể phát triển bền vững, bất động sản công nghiệp không bao giờ nên tách rời khỏi bất động sản đô thị và bất động sản thương mại dịch vụ, bởi đây là kiềng 3 chân để phát triển bền vững các ngành công nghiệp - thương mại - dịch vụ.
Khi vốn nước ngoài vào nhiều thì sản xuất sẽ phát triển, các dịch vụ trong khu công nghiệp và hạ tầng thương mại - dịch vụ, hạ tầng xã hội cũng phát triển theo, qua đó mang lại cơ hội lớn cho bất động sản đô thị và logistics, kéo theo cơ hội và lợi ích kinh tế cho cả nhà đầu tư cá nhân, tổ chức và cộng đồng xung quanh. Điều này đã được chứng minh tại nhiều khu công nghiệp có yếu tố nước ngoài ở Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng.
