Giá đất phải phục vụ mục tiêu phát triển từng thời kỳ
Dù mới chỉ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, các luật về Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đã được đặt lên bàn nghị sự tại kỳ họp thứ hai của Quốc hội tuần qua, khi các dự án luật sửa đổi những luật này được đưa ra thảo luận.
Bởi, theo Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng, đây là 3 dự án luật có mối quan hệ trực tiếp và khăng khít với nhau, tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước và đến chỗ ở, tài sản, sinh kế của người dân. Song quá trình thực hiện cho thấy còn có những bất cập, đặc biệt là giá nhà, giá bất động sản, nhất là giá nhà ở thuộc phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, vẫn còn cao.
Sửa đổi Luật Đất đai lần này, Chính phủ đề xuất nhiều điểm mới như không phân loại đất quá chi tiết; cấp tỉnh sẽ không lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất độc lập. Cùng với đó, các quy định về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư có nhiều đổi mới nhưng vẫn bảo đảm cụ thể và chặt chẽ. Theo khẳng định của Thủ tướng, việc thực hiện các quy định này sẽ không dẫn đến tình trạng lạm dụng thu hồi đất, cũng như không tạo ra những khó khăn cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Đặc biệt, Dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá như luật hiện hành. Nhà nước sẽ quyết định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Đồng tình với các đề xuất mới nói trên, song khi thảo luận tại tổ, nhiều đại biểu cho rằng, quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhất là về giá đất, cần cụ thể và đầy đủ hơn nữa để tránh vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Đại biểu Hoàng Quang Hàm, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội nêu rõ, Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu Trung ương quy định khung nguyên tắc về trình tự, thủ tục và phương pháp định giá đất, nhưng Dự thảo Luật lại chưa có quy định này. Ông đề nghị luật phải quy định rõ ràng, bảo đảm đúng yêu cầu là Trung ương quy định khung tiêu chí, nguyên tắc, trong đó có phương pháp định giá đất; sau đó, địa phương triển khai thực hiện theo điều kiện thực tế.
Nếu không quy định cụ thể, ông Hàm lo ngại việc định giá đất vốn đã vướng trước đây sẽ còn vướng hơn sau khi sửa luật.
Tương tự, theo ông Hàm, quy định về tỷ lệ bồi thường cũng chưa ổn khi không quy định mức tối thiểu phải bằng bảng giá đất.
Ông Hàm lo ngại, ít nhất, khi bồi thường cho người dân, mức bồi thường phải bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá do Nhà nước công bố. Tuy nhiên, Dự thảo Luật không có quy định này mà lại tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội và do UBND tỉnh quyết định, có thể dẫn đến việc người dân không được nhận đủ 100% mức giá do Nhà nước công bố.
Phát biểu tại tổ, người đứng đầu Chính phủ cũng chia sẻ và đồng tình với ý kiến của nhiều đại biểu về yêu cầu phải quy định rõ ràng tiêu chí xác định giá đất cụ thể. Thủ tướng cho biết, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu góp ý của đại biểu, nhưng cũng không nên quy định quá cứng trong luật để khi cần thiết có thể điều chỉnh.
Thủ tướng cũng đề cập phương án Quốc hội có thể nghiên cứu ủy quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét các cơ chế, tiêu chí xác định giá đất khi Chính phủ ban hành nghị quyết; nếu cần thiết, Chính phủ sẽ xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Thủ tướng nhấn mạnh, giá đất phải phục vụ mục tiêu phát triển từng thời kỳ. Nếu để giá đất quá cao, địa phương có thể thu ngân sách lớn trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội sẽ rất lớn. Mục tiêu ưu tiên là điều tiết giá đất và giá nhà đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Gỡ điểm nghẽn về nhà ở xã hội, phát triển mạnh nhà cho thuê
Khi thảo luận về 3 dự thảo luật, vấn đề được nhiều đại biểu nhấn mạnh là giá nhà, nhất là tại các đô thị lớn, ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người làm công ăn lương. Vậy sau lần sửa luật này, người dân có thể dễ dàng tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn không?
Theo Chính phủ, việc sửa đổi Luật Nhà ở chú trọng phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, gắn với bảo đảm an sinh xã hội, trong đó tạo chính sách đột phá để phát triển nhà ở cho thuê.
Đề cập nội dung này khi phát biểu tại tổ, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nêu thực tế, thị trường nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của người dân hiện gần như còn bỏ trống. Chủ đầu tư còn thiếu động lực vì thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chưa có chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương tự như đối với nhà ở xã hội.
Nhấn mạnh cần có cơ chế đủ mạnh khi sửa luật, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng tương đương hoặc gần tương đương với chính sách dành cho nhà ở xã hội nếu dự án cam kết cho thuê tối thiểu 10 - 20 năm. Giá thuê có thể do chủ đầu tư và người thuê thỏa thuận, nhưng không vượt khung do UBND tỉnh quy định và có điều chỉnh theo biến động của Chỉ số Giá tiêu dùng.
Nhấn mạnh thực tế “nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn”, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả còn nhiều bất cập, Thủ tướng nhìn nhận, cơ cấu nhà ở hiện nay còn thiên về sở hữu, các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ, nên chính sách hỗ trợ chưa trúng và chưa đúng đối tượng cần ưu tiên là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Để giải quyết bất cập đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phân thành 4 nhóm. Trong đó, nhà ở thương mại sẽ vận hành theo cơ chế thị trường; người có thu nhập cao có thể tiếp cận phân khúc cao cấp. Còn mục tiêu của Nhà nước là quản lý nhà ở cho thuê, nhà công vụ và nhà ở chính sách. “Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn”, Thủ tướng nêu rõ.
Dự thảo Luật đã thiết kế nhiều chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư nhà cho thuê. Đi cùng với những ưu đãi cụ thể đó, theo người đứng đầu Chính phủ, giá thuê không được vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định, nhằm bảo đảm các ưu đãi của Nhà nước được chuyển hóa thành lợi ích cho người dân.
Với nhà ở xã hội, đề cập vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm là ngăn ngừa việc biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời, làm sai lệch mục tiêu tốt đẹp của chính sách, Thủ tướng cho biết, Dự thảo quy định sau 5 năm, người mua chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Vì thế, lãnh đạo Chính phủ nêu rõ yêu cầu phải kiểm soát rất chặt chẽ để bảo đảm việc chuyển nhượng đúng đối tượng.
Sau khi thảo luận tại hội trường vào giữa tuần này, cả 3 dự án luật sửa đổi sẽ được Quốc hội biểu quyết thông qua vào cuối kỳ họp.
Đề xuất đánh thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang
Trình Quốc hội Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân, Chính phủ đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng, đất chậm đưa vào sử dụng tại Điều 7, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn cho biết, đây là mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành, tương đương mức thuế suất đối với đất lấn, đất chiếm và gấp 7 lần mức thuế suất đối với đất trong hạn mức.