HoREA cho rằng, giữ lại phương pháp thặng dư là cần thiết để hỗ trợ nhà đầu tư trong việc "đánh thức" các vùng đất mới. Ảnh: Bình Minh.
Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (Dự thảo Nghị định 44”) tại Điều 4 quy định 03 phương pháp định giá đất gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” và không còn quy định “phương pháp thặng dư”. HoREA mới đây đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, kiến nghị một số nội dung liên quan.
Văn bản của HoREA có nêu, tại điểm d khoản 3 Điều 5 “Dự thảo Nghị định 44” quy định “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất” cho trường hợp: xác định giá đất của thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng.
HoREA cho rằng, quy định này “bỏ sót” rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng”. Cùng với đó, không có “phương pháp định giá đất” nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này do Điều 4 “Dự thảo Nghị định 44” chỉ quy định 3 “phương pháp định giá đất”, trong đó không thể áp dụng “phương pháp so sánh” hoặc “phương pháp thu nhập” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các“thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng”.
Do đó, HoREA đề nghị áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả các thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị “dưới” hoặc “trên 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất.
Trường hợp vẫn quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị “dưới 200 tỷ đồng” thì rất cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư” tại Điều 4 “Dự thảo Nghị định 44” để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn,“có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng” do không được phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” cho các dự án này.
HoREA cho rằng, việc cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư” còn bắt nguồn từ quy định của điểm d khoản 2 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để “d) Thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển” (dự án lấn biển), mà trên thực tế thì khu đất lấn biển hoặc một số dự án đặc thù như trường hợp Nhà nước quy hoạch xây dựng mới khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… tại các “vùng đất mới” không nằm gần đường giao thông hiện hữu có tên đường trong Bảng giá đất của địa phương, mà các chủ đầu tư “dự án lấn biển” hoặc dự án khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… này phải xây dựng mới đường giao thông kết nối dự án với đường giao thông hiện hữu để “đánh thức” một khu đất “hẻo lánh” thành “khu đất có tiềm năng phát triển”.
Những dự án này cũng không thể áp dụng “phương pháp so sánh” hoặc “phương pháp thu nhập” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các “khu đất có tiềm năng phát triển” này, mà chỉ có “phương pháp thặng dư” là “phương pháp định giá đất” phù hợp, nên rất cần thiết giữ lại “phương pháp thặng dư” để áp dụng cho các trường hợp này.
