Dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh hiện vẫn chỉ là bãi đất trống.
Đích đến 1 triệu căn nhà ở xã hội còn rất xa
Chưa bao giờ nhà ở xã hội được đề cập một cách thường xuyên và nhận được sự quan tâm rất lớn như hiện nay. Chính phủ đã có đề án xây dựng tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 cùng các gói tín dụng đi kèm với quy mô lên tới 140.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, trên thực tế, tiến độ giải ngân vốn tín dụng cho đề án rất chậm, số lượng dự án nhà ở xã hội mới triển khai trong 2 năm trở lại chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Số liệu từ Bộ Xây dựng tổng hợp báo cáo từ các địa phương cho thấy, từ đầu năm 2024 đến cuối quý III/2024, cả nước chỉ có 8 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô khoảng 4.960 căn hộ. Còn tính từ năm 2021 đến nay, cũng chỉ có 42.414 căn nhà ở xã hội được đưa ra thị trường. Như vậy, so với yêu cầu của đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội thì đích đến còn rất xa.
Đơn cử, dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh (Long Biên, Hà Nội) được công bố nằm trong kế hoạch triển khai và là một trong những dự án trọng điểm của Hà Nội từ nhiều năm trước. Theo kế hoạch, thời gian xây dựng và kết thúc toàn bộ dự án từ quý III/2018 đến quý II/2021, nhưng đến nay vẫn chỉ là bãi đất trống.
Theo thông tin từ chủ đầu tư, các điều kiện về nguồn lực để triển khai dự án đã sẵn sàng, các thủ tục pháp lý theo quy định cũng gần như hoàn thành, vướng mắc còn lại nằm ở khâu giải phóng mặt bằng do còn một số hộ dân không chấp nhận đền bù.
Những trường hợp như dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh không phải là hiếm gặp ở Hà Nội, thậm chí còn xuất hiện ở nhiều địa phương trên cả nước, xuất phát từ quy trình giao đất còn rườm rà, bên cạnh tình trạng một số cơ quan, ban ngành còn e ngại trách nhiệm, không dám làm.
Cơ chế đối với các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội là bàn giao đất sạch cùng miễn tiền sử dụng đất, nhưng trên thực tế, để có quỹ đất sạch là rất khó và chủ đầu tư dù muốn thay Nhà nước chủ động giải phóng mặt bằng thì khi đó lại vướng thủ tục theo quy trình xin ý kiến cấp trên, thẩm quyền được giao xuống cho cơ sở (quận/huyện), nhưng trước khi ký phê duyệt, cơ sở vẫn phải báo cáo Thành phố, xin ý kiến liên ngành, rồi Thành phố lại gửi các sở, ngành và các sở, ngành lại gửi các phòng, ban…, “vòng luẩn quẩn” này vừa khiến thời gian triển khai dự án bị kéo dài, vừa gây tốn kém cho doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Hữu Đường - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Hòa Bình cho hay, quy định tại Khoản 2, Điều 56 - Luật Nhà ở 2014 nêu rõ: “Hàng năm, UBND các tỉnh, thành phố phải bố trí ngân sách giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, tổ chức đấu thầu chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”. Tuy nhiên, từ năm 2014 đến nay, hầu như chưa có địa phương nào thực hiện quy định này. Trong 10 năm qua, cũng chưa có 1 dự án nhà ở xã hội nào tại Hà Nội được ngân sách Thành phố chi giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, tổ chức đấu thầu chủ đầu tư.
Theo các chuyên gia, để có thể hoàn thành đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, cần có sự chung tay của “4 nhà” gồm Nhà nước, nhà băng, nhà phát triển dự án và nhà dân. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò là đầu tàu, chủ đạo và tạo cơ chế toàn diện để các doanh nghiệp tự tin hơn trong việc triển khai các dự án.
Ngoài ra, Khoản c, Điều 57 - Luật Nhà ở 2014 quy định: “Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”.
Tập đoàn Hòa Bình có 2 khu đất ở Lĩnh Nam và Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, Hà Nội) và cả hai đều đã nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cao tầng.
Tuy nhiên, tới nay, chính quyền địa phương mới cấp chủ trương công nhận chủ đầu tư cho dự án ở Lĩnh Nam, còn ở Vĩnh Hưng thì chưa được với lý do đây là “đất vàng”, có vị trí đắc địa, nếu làm nhà ở xã hội thì Thành phố sẽ không thu được tiền sử dụng đất.
Cần sự chung tay của “4 nhà”
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc nhà ở xã hội đang đối diện với 5 “điểm nghẽn” gồm quỹ đất, thủ tục, cơ chế, lãi suất và đầu ra thị trường, dẫn đến gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai.
Hiện tại, mặc dù thủ tục triển khai đã được “cởi trói” phần nào, nhưng vẫn còn vướng cơ chế, mỗi địa phương thực hiện một kiểu, hồ sơ phê duyệt phức tạp, kéo dài, làm nản lòng doanh nghiệp.
Thống kê cho thấy, giai đoạn 2015-2023, mới có 18/63 tỉnh, thành phố trên cả nước bố trí quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội. Việc nhiều địa phương chưa bố trí thỏa đáng quỹ đất này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ triển khai các dự án nhà ở xã hội.
“Đáng chú ý, Luật Đất đai và Luật Nhà ở mới yêu cầu dành 20% quỹ đất ở trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội, nhưng lại chưa có quy định cụ thể về thời hạn bắt buộc chủ đầu tư phải triển khai. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư né tránh, kéo dài thời gian thực hiện, dẫn đến khan hiếm dòng sản phẩm này”, ông Đính nói.
Trong báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội mới đây cũng nêu rõ, chính sách ưu đãi của Nhà nước hiện nay chưa khuyến khích, thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Hình thức ưu đãi được nhiều địa phương áp dụng nhất đó là miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập doanh nghiệp và dành 20% diện tích đất, 20% diện tích sàn để kinh doanh thương mại.
Không ít ý kiến cho rằng, những ưu đãi dành cho nhà ở xã hội là “không thấm vào đâu” khi doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện dự án, từ làm thủ tục đến đầu tư, xây dựng và phân phối sản phẩm.
Tại các hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp bày tỏ mong muốn được tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực này, nhưng cũng chia sẻ rằng, Nhà nước “kêu gọi nhưng chưa mở đường” để họ tham gia.
Mặt khác, trên thực tế, bên cạnh cung ít, cầu cao, còn xuất hiện một nghịch lý là không ít dự án nhà ở xã hội xây xong lại ế ẩm, mở bán hàng chục lần vẫn không bán hết, bị bỏ hoang hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.
Bên cạnh nguyên nhân bị đình trệ do thủ tục pháp lý, đa số các dự án này có vị trí quá xa trung tâm, tiện ích và dịch vụ thiếu thốn, không thuận tiện cho người có nhu cầu thực nên không thu hút được người mua.
Đó là chưa kể, theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội cũng là một vướng mắc lớn.
Thời gian qua, nguồn vốn này chủ yếu dưới hình thức các “gói hỗ trợ” ngắn và trung hạn, do đó chỉ mang tính thời điểm và không bền vững, cũng gần như chưa có nguồn vốn hỗ trợ nhà ở thương mại vừa túi tiền. Bên cạnh đó là các vướng mắc liên quan đến công tác quy hoạch, quỹ đất, có tình trạng vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương.
“Doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội thường phải tự bỏ vốn, nhưng chỉ được hưởng tối đa 10% lợi nhuận, nên nhiều chủ đầu tư không mặn mà”, ông Lực nói.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, hiện nay, mức lãi suất 6,6%/năm dành cho người mua nhà ở xã hội vẫn còn cao. Điều này tạo gánh nặng cho người có thu nhập thấp.
Thực tế, với mức thu nhập hiện nay của đại đa số người có thu nhập thấp, chỉ có áp dụng mức lãi suất từ 3-4,8%/năm, tức mỗi tháng chỉ phải trả từ 5-5,5 triệu đồng, như vậy thì mới “dễ thở” hơn trong việc trả nợ.
Theo các chuyên gia, để có thể hoàn thành đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, cần có sự chung tay của “4 nhà” gồm Nhà nước, nhà băng, nhà phát triển dự án và nhà dân. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò là đầu tàu, chủ đạo và tạo cơ chế toàn diện để các doanh nghiệp tự tin hơn trong việc triển khai các dự án.
