Các hộ dân nhận chuyển nhượng lô đất tại Dự án Khu đô thị 7B mở rộng đã góp vốn trước 95% giá trị hợp đồng, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong ảnh: Hiện trạng Khu đô thị 7B
Bài 4: Bài học từ “án điểm”
Vụ kiện tụng giữa chủ đầu tư và công ty môi giới ở nhiều cấp tòa án đối với Dự án 7B mở rộng trở thành “án điểm” về đất đai, là “bài học” cho các bên tham gia...
Các bên “góp phần” tạo ra tranh chấp
Giới đầu tư bất động sản tại Quảng Nam hẳn không lạ với vụ án tranh chấp hợp đồng môi giới đất nền “đình đám” giữa Công ty Bách Đạt An (chủ đầu tư) và Công ty Hoàng Nhất Nam (môi giới) tại Dự án 7B mở rộng (Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc).
Theo “phân giải” của Tòa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, thì các bên liên quan đến dự án này đều có lỗi.
Đối với Công ty Bách Đạt An, Tòa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xác định, tại thời điểm ký Hợp đồng đặt cọc môi giới đất nền số 14 (ngày 14/7/2017) nhằm huy động vốn tại Khu đô thị 7B mở rộng với Công ty Hoàng Nhất Nam, Công ty Bách Đạt An chưa được UBND tỉnh Quảng Nam giao đất, hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, chưa có hạ tầng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Do vậy, trong quá trình thực hiện Hợp đồng số 14, Công ty Bách Đạt An không thực hiện đúng theo những điều khoản đã thỏa thuận với Công ty Hoàng Nhất Nam, nhất là thỏa thuận trong 14 tháng phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng. Căn cứ vào Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 23/7/2019, ngày 4/10/2019 và các bản ảnh kèm theo, thì trên toàn bộ diện tích đất tại hiện trường chưa có cơ sở hạ tầng như: bó vỉa hè, điện, nước, cống thải, đường rải nhựa, mà việc chậm trễ này thuộc về trách nhiệm của Công ty Bách Đạt An như thỏa thuận tại Điều 3, Hợp đồng số 14.
Công ty Hoàng Nhất Nam được xác định có lỗi trong việc ký kết Hợp đồng số 14 với Công ty Bách Đạt An. Khi ký hợp đồng, Công ty Hoàng Nhất Nam không tìm hiểu, xem xét tính pháp lý và tiến độ thi công của Dự án do Công ty Bách Đạt An thực hiện, mà lo “chạy theo” quảng bá, quảng cáo nhằm mục đích bán chạy hàng để hưởng hoa hồng.
“Cày bừa” khi dự án chưa có Báo cáo Đánh giá tác động môi trường
Theo tài liệu mà phóng viên Báo Đầu tư thu thập được, Dự án Khu đô thị 7B (Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc) đã triển khai thi công, mà vẫn chưa được phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM).
“Biện giải” cho điều này, tại Báo cáo số 82 (ngày 28/12/2020), Công ty Bách Đạt An nêu: do trước đây, theo quy hoạch thì hệ thống thoát nước mưa và thoát nước thải đi chung. Vì hồ sơ ĐTM chưa được phê duyệt, nên Công ty không thể trình được các thủ tục tiếp theo của Dự án.
Đối với các cơ quan chức năng tỉnh Quảng Nam, Tòa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chỉ rõ: “Mặc dù, Công ty Bách Đạt An chỉ mới được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, chưa được UBND tỉnh chính thức phê chuẩn quy hoạch và giao đất, nhưng đã tiến hành ký Hợp đồng số 14 với Công ty Hoàng Nhất Nam và nhận tiền đến 93% tổng giá trị.
Việc làm của Công ty Bách Đạt An diễn ra công khai trên thực tế, cũng như rầm rộ trên truyền thông và trong thời gian dài, nhưng các cơ quan chức năng không có hình thức quản lý, kiểm soát việc thực hiện dự án”.
Còn đối với những người đặt cọc nhận chuyển nhượng đất, vào thời điểm nhận chuyển nhượng, các lô đất chưa hình thành trong dự án, vị trí các lô đất cũng như diện tích từng lô chưa được cơ quan có thẩm quyền xác định, nhưng người nhận chuyển nhượng không tìm hiểu thông tin hoặc liên hệ với chủ đầu tư để xác định có hay không các lô đất mình nhận chuyển nhượng mà nhận chuyển nhượng qua môi giới (Công ty Hoàng Nhất Nam), đã nộp 95% giá chuyển nhượng.
Việc nhận chuyển nhượng này được các bên thừa nhận thể hiện qua việc Công ty Bách Đạt An và Công ty Hoàng Nhất Nam mở các phiên giao dịch rao bán trên sàn bất động sản công khai tại Đà Nẵng.
Tòa án cho rằng, các cơ quan chức năng và liên quan đều phải biết việc thực hiện giao dịch giữa Công ty Bách Đạt An và Công ty Hoàng Nhất Nam. Do đó, tuy những người nhận chuyển nhượng các lô đất từ dự án trên là chưa hợp pháp, nhưng diễn ra công khai trên sàn rao bán bất động sản và đã thực hiện 95% nghĩa vụ trong giao dịch, nên theo quy định của Điều 133, Bộ luật Dân sự, cần phải được ghi nhận và bảo vệ.
Hơn nữa, sau khi Công ty Bách Đạt An và Công ty Hoàng Nhất Nam thống nhất thỏa thuận hướng giải quyết vụ việc trên vào ngày 23/5/2019, thì vào ngày 12/7/2019, UBND tỉnh Quảng Nam đồng ý cho Công ty Bách Đạt An phối hợp với các sở, ban, ngành tiếp tục hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý về đầu tư dự án, đất đai, quản lý dự án đầu tư xây dựng, bảo vệ môi trường và nhanh chóng hoàn thiện hạ tầng của Dự án đúng theo quy định pháp luật.
“Đến ngày 20/8/2019, UBND tỉnh Quảng Nam ban hành Quyết định số 2650 phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) Khu đô thị 7B mở rộng tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn), nên cần phải quan tâm đến quyền lợi của người dân một cách hợp lý”, Tòa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng nhấn mạnh.
“Dài cổ” chờ thi hành án
Theo Bản án của Tòa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng (tháng 5/2020), Công ty Bách Đạt An phải tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc môi giới đất nền số 14 và phải có trách nhiệm liên hệ với UBND tỉnh Quảng Nam, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thị xã Điện Bàn để thực hiện việc giao đất, lập các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án. UBND tỉnh Quảng Nam, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND thị xã Điện Bàn phải ban hành các văn bản liên quan đến Dự án Khu đô thị 7B mở rộng...
Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Trần Kim Luyện (quận Liên Chiểu, Đà Nẵng) cho biết, đến nay, ông và hơn 1.000 “khổ chủ” vẫn “dài cổ” chờ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“Các hộ dân mua đất tại dự án do Công ty Bách Đạt An làm chủ đầu tư tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc đã góp vốn trước 95%, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công ty Bách Đạt An thi công dự án với khối lượng rất nhỏ và việc đền bù, giải tỏa chưa xong. Vụ việc đã có bản án của Tòa án, nhưng không thấy các cơ quan chức năng giám sát chặt chẽ việc thi hành án. Chúng tôi đã phải ‘đấu tranh’ với chủ đầu tư, công ty môi giới, giờ lại phải tiếp tục đeo bám các cơ quan tư pháp”, ông Luyện bức xúc.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, vào ngày 20/10/2021, Ban Nội chính Tỉnh ủy Quảng Nam ban hành Báo cáo số 57 về kết quả tiếp dân tháng 10/2021. Theo đó, vụ việc khiếu kiện của người dân liên quan đến Công ty Bách Đạt An đã được Ban Thường vụ Tỉnh ủy Quảng Nam đưa vào diện theo dõi, chỉ đạo.
Ban Nội chính Tỉnh ủy Quảng Nam cho rằng, việc Dự án triển khai còn chậm có phần nguyên nhân do các thủ tục liên quan đến đất đai phải được làm đúng theo quy định của pháp luật, không vì nôn nóng mà làm sai, hay lơ là, chậm giải quyết.
Ông Mai Văn Tám, Phó trưởng ban thường trực Ban Nội chính Tỉnh ủy Quảng Nam ghi nhận những ý kiến phản ánh của các hộ dân và nội dung này tiếp tục được báo cáo lên Thường trực Tỉnh ủy Quảng Nam chỉ đạo, xử lý những vướng mắc để sớm hoàn thành Dự án, bàn giao, đưa vào sử dụng.
Về phía chính quyền thị xã Điện Bàn, khi được hỏi sau vụ kiện giữa Bách Đạt An và Hoàng Nhất Nam, việc giải quyết quyền lợi cho người nhận chuyển nhượng đất được tiến hành đến đâu, ông Trần Úc, Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn nói: “Đó là việc của tỉnh, không liên quan gì đến thị xã Điện Bàn. Chúng tôi chỉ làm lại công tác giải phóng mặt bằng cho đúng quy định thôi”.
Còn lãnh đạo tỉnh Quảng Nam, như đã đề cập ở bài trước, đến nay vẫn chưa có phản hồi nào với phóng viên Báo Đầu tư về “số phận” các dự án “cầm đèn chạy trước ô tô” (trong đó có các dự án mà Công ty Bách Đạt An làm chủ đầu tư).
Từng tư vấn cho một số khách hàng nhận chuyển nhượng đất của Công ty Bách Đạt An, ThS. Lê Ngọc Đoàn (Văn phòng Luật sư Lê Thị Thanh - Đà Nẵng, nguyên giảng viên bộ môn quản lý đất đai - Đại học Nông lâm Huế) cho rằng, các dự án ở thị xã Điện Bàn có một thời gian bị buông lỏng quản lý nhà nước, dẫn đến tình trạng dù dự án chưa đủ điều kiện, song nhiều doanh nghiệp vẫn cứ bán đất cho người dân. Đến khi xảy ra tranh chấp, thì các bên kéo nhau ra tòa.
“Theo quy định của pháp luật, sau khi có bản án, người có nghĩa vụ thi hành án phải tự nguyện thi hành án. Trong trường hợp họ không tự nguyện, người có quyền nghĩa vụ liên quan có đơn, thì cơ quan thi hành án phải cưỡng chế thi hành án. Vấn đề ở đây là cơ quan thi hành án có quyết liệt để án được thi hành hay không mà thôi”, ông Đoàn phân tích.
Vị luật sư này cho rằng, những gì đã và đang diễn ra tại một số dự án ở thị xã Điện Bàn, Quảng Nam là một chuỗi hiệu ứng “domino” cần có ngay biện pháp “đặc trị”. Nếu để tình trạng này kéo dài, sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, tác động tiêu cực đến bộ mặt đô thị và môi trường đầu tư của địa phương.
Trong một diễn biến liên quan, ngày 7/10/2021, Cục Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Nam trả lời người dân nhận chuyển nhượng lô đất tại dự án của Công ty Bách Đạt An về tiến độ thi hành án: “Thời gian qua, do tình hình dịch bệnh Covid-19 phức tạp, đặc biệt là thị xã Điện Bàn có thời gian áp dụng Chỉ thị số 16, nên cơ quan thi hành án dân sự chưa phối hợp với các cơ quan chuyên môn đi kiểm tra thực tế dự án”. Được biết, Cục Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Nam sẽ xây dựng kế hoạch xác minh thực tế tại các dự án khi tình hình dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát.
