Hệ lụy từ bất cập quy hoạch sử dụng đất

Tại đây, nhiều nội dung quan trọng sẽ được các đại biểu thảo luận nhằm tìm hướng tháo gỡ những vướng mắc, hạn chế của sắc luật này từ khi đi vào cuộc sống.

Với những câu chuyện rất nóng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng, quản lý đất đai, nhất là đất đai đô thị thời gian qua, chắc chắn đây sẽ là phiên thảo luận thu hút sự chú ý cao của dư luận.

Báo cáo của Chính phủ gửi Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XIV do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo cho biết, trong tổng diện tích đất đô thị (chỉ tính các phường, thị trấn và các đô thị mới) của cả nước là hơn 1,4 triệu ha (với 828 đô thị các loại), chiếm 4,35% tổng diện tích tự nhiên.

Trong giai đoạn từ năm 2010 đến nay, đất đô thị biến động khá lớn, cả nước tăng 81.453 ha (tăng 5,66%). Quỹ đất để phát triển đô thị chủ yếu được sử dụng từ đất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc sử dụng đất tại đô thị còn một số bất cập, như cơ cấu sử dụng chưa hợp lý, tỷ lệ dành cho phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng thấp khi chỉ chiếm hơn 11%.

Đặc biệt, tại một số đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM xảy ra tình trạng thiếu đất cho phát triển các công trình phúc lợi công cộng như giáo dục, y tế, vui chơi, giải trí, giao thông tĩnh. Trong khi nhiều công trình, dự án được giao đất đã nhiều năm nhưng không sử dụng hoặc chậm tiến độ xây dựng, gây lãng phí đất.

Chính phủ cũng đã đề cập việc quản lý đầu tư, phát triển đô thị mới, khu đô thị mới đã làm thay đổi diện mạo đô thị nhưng cũng còn không ít hạn chế. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả nước có 4.438 dự án đầu tư khu đô thị mới, nhà ở, tổng diện tích chiếm đất theo quy hoạch là 110.331 ha.

Tuy nhiên, nhiều dự án hiện nay chưa tuân thủ quy hoạch hoặc “băm nát” quy hoạch chung trước đó như Khu đô thị Linh Đàm, điều chỉnh trong khi chưa nhận được sự đồng thuận cao của người dân chịu ảnh hưởng trực tiếp như Khu Ngoại giao đoàn... Chưa kể, nhiều nhà ở thương mại không đồng bộ với đầu tư hạ tầng khu đô thị và giao thông kết nối với khu vực lân cận.

Ngoài ra, ở các địa phương như Bắc Ninh, Đà Nẵng, Khánh hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Thái Nguyên, nhiều dự án dù chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, nhưng do vướng mắc về thủ tục pháp lý cũng không thể thu hồi, bỏ hoang gây lãng phí. Ở một khía cạnh khác, nhiều dự án đất công chuyển đổi mục đích thiếu cơ sở pháp lý như Dự án Thái Hưng Eco City (Thái Nguyên) cũng gây bức xúc trong dư luận và nguy cơ thất thu ngân sách nhà nước.

Chỉ tính riêng tại TP.HCM, từ năm 2012 đến 2017 đã phát hiện và xử lý 808 dự án chậm triển khai với tổng diện tích 6.115 ha, hủy bỏ quyết định thu hồi đất và giao, cho thuê đất của 108 dự án với diện tích 1.552 ha. Riêng năm 2018, đã phát hiện 218 dự án chậm triển khai.

Trong khi đó, một vấn đề rất nóng hiện nay là vấn đề bất cập trong xác định khung giá đất hoán đổi cho các dự án BT. Việc xác định giá trị công trình và giá trị quyền sử dụng đất để thanh toán chưa phù hợp tại một số dự án dẫn tới tình trạng thanh toán quỹ đất vượt giá trị công trình, tạo nguy cơ thất thoát cho ngân sách.

Còn rất nhiều vấn đề, mắc míu khác liên quan đến việc thực thi Luật Đất đai 2013. Và tựu chung lại, câu chuyện quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị rất cần được nhìn nhận lại một cách nghiêm túc.

Đất đai là tài nguyên quý giá của không chỉ Việt Nam, mà bất cứ quốc gia nào trên thế giới. Do đó, theo các chuyên gia, Việt Nam cần học tập nhiều quốc gia phát triển khác, để quy hoạch và quản lý đô thị tốt, ngay từ đầu cần có sự tham gia của nhiều bên: chính quyền, các chuyên gia, các nhà đầu tư, các đơn vị tư vấn và cộng đồng người dân.

Trong đó, chính quyền có vai trò quan trọng và phù hợp nhất để mời các bên nói trên cùng nhau bàn thảo, tham vấn, lập các đề xuất, ra quyết định và cam kết cùng thực thi quy hoạch (riêng khâu ra quyết định thì vai trò của chính quyền là lớn nhất).

Báo Đầu tư Bất động sản