Hạ tầng đi tới đâu, thị trường bất động sản phát triển tới đó. Ảnh: Lê Toàn.
Bệ phóng cho bất động sản
Trong giai đoạn 2026-2030, TP.HCM đã xác định khoảng 250 dự án đầu tư trọng điểm nhằm thúc đẩy tăng trưởng, tăng cường liên kết vùng và phát triển thành trung tâm dịch vụ công nghệ cao, đổi mới sáng tạo của cả nước. Trong bối cảnh đó, hạ tầng là một trong những yếu tố quan trọng định hình lại cấu trúc đô thị và phân bổ giá trị bất động sản.
Dư địa cho dòng vốn quốc tế cũng ngày một mở rộng. Tháng 8/2026, Bộ Xây dựng đề xuất đưa 4 dự án đường sắt vào dự thảo Danh mục quốc gia các dự án kêu gọi đầu tư nước ngoài giai đoạn 2026-2030 với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 445.100 tỷ đồng (tương đương khoảng 17 tỷ USD) và được đề xuất triển khai theo phương thức đối tác công - tư (PPP).
Trong đó, TP.HCM có 2 dự án quan trọng là Biên Hòa - Vũng Tàu và TP.HCM - Cần Thơ - Cà Mau (2 dự án còn lại là Mụ Giạ - Vũng Áng và Tháp Chàm - Đà Lạt).
Theo giới quan sát, việc danh mục dự án trọng điểm ngày càng mở rộng cho thấy giai đoạn phát triển tiếp theo của Việt Nam không chỉ đặt ra yêu cầu về quy mô vốn, mà còn là xây dựng các cấu trúc đầu tư phù hợp để khu vực tư nhân và nhà đầu tư quốc tế có thể tham gia hiệu quả.
Trong khi đầu tư công và tín dụng ngân hàng tiếp tục giữ vai trò quan trọng, thì thị trường vốn và các hình thức hợp tác đầu tư có thể bổ sung thêm nguồn vốn trung - dài hạn cho phát triển.
Ở phía Nam, các địa phương như TP.HCM mở rộng, Đồng Nai và các khu vực quanh Long Thành tiếp tục hưởng lợi từ các dự án hạ tầng quy mô lớn. Theo đại diện Savills, sự phát triển của hạ tầng đang đồng thời tạo thêm dư địa cho nguồn cung bất động sản và mở rộng phạm vi địa lý của hoạt động đầu tư tại Việt Nam.
Điều này cũng đặt nhu cầu bất động sản trong một bối cảnh rộng hơn: Khi hạ tầng kết nối được cải thiện, khả năng tiếp cận các khu vực mới có thể thay đổi, qua đó tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất và phát triển bất động sản tại những địa điểm trước đây ít được chú ý.
Thực tế cũng cho thấy, hạ tầng trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng trong việc xác định tiềm năng dài hạn của bất động sản. Việt Nam đang bước vào một trong những giai đoạn đầu tư hạ tầng lớn nhất từ trước đến nay.
Tại TP.HCM, các dự án Vành đai 3, Vành đai 4, metro số 2 - tuyến đường sắt kết nối trung tâm thành phố với Cần Giờ, cùng hệ thống hạ tầng kết nối sân bay quốc tế Long Thành đang từng bước được triển khai. Ý nghĩa lớn nhất của các dự án này không chỉ nằm ở quy mô đầu tư, mà còn là khả năng thay đổi cấu trúc phát triển đô thị và phân bổ lại giá trị bất động sản.
“Trong nhiều năm, bất động sản giá trị nhất thường nằm ở khu vực trung tâm. Ngày nay, những bất động sản có khả năng kết nối tốt nhất có thể trở thành những tài sản giá trị nhất. Đây là sự thay đổi mang tính nền tảng, tác động đến nơi người dân lựa chọn sinh sống, nơi doanh nghiệp đặt trụ sở và nơi hình thành các giá trị bất động sản mới”, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho hay.
Mở rộng không gian phát triển
Khi mạng lưới giao thông được cải thiện, TP.HCM sẽ ngày càng được nhìn nhận như trung tâm của một hệ sinh thái kinh tế rộng lớn hơn, kết nối với các địa phương lân cận và hành lang kinh tế trọng điểm phía Nam.
Xu hướng này sẽ mở ra dư địa phát triển cho các khu đô thị mới, trung tâm logistics, hành lang công nghiệp và các điểm đến thương mại ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Khi đó, khả năng tiếp cận và kết nối có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sức hấp dẫn và giá trị dài hạn của bất động sản.
Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, đây là thời điểm cần nhìn xa hơn ranh giới của khu trung tâm để nắm bắt các cơ hội tăng trưởng dài hạn trên toàn vùng kinh tế phía Nam nói chung, TP.HCM nói riêng.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn khẳng định, những thay đổi về hạ tầng, phân bổ dân cư và chức năng kinh tế sẽ định hình lại bản đồ thị trường bất động sản phía Nam.
Theo ông Quốc Anh, nếu như trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến giá, vị trí và tiện ích hiện hữu, thì nay định hướng phát triển dài hạn của khu vực đóng vai trò quan trọng. Xu hướng tại TP.HCM trong tương lai, vai trò của khu vực trung tâm vẫn rất quan trọng, nhưng không còn là nơi duy nhất tập trung mọi chức năng.
Thay vào đó, mỗi khu vực mới sẽ được giao một vai trò riêng như công nghệ, giáo dục, công nghiệp, logistics, tài chính hoặc dịch vụ. Khi chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị bất động sản cũng sẽ tái định vị theo.
Sau khi mở rộng địa giới hành chính, TP.HCM có quy mô phát triển mới với khoảng 14 triệu dân và GRDP ước đạt 1,55 triệu tỷ đồng, tương đương 24,5% GDP cả nước. Trong nửa đầu năm 2026, Thành phố ghi nhận tăng trưởng GRDP 8,55% và thu hút khoảng 1,47 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới. Quy mô này tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tổ chức lại không gian đô thị.
Theo ông Quốc Anh, từ sau sáp nhập năm 2025, TP.HCM dần hình thành 3 cực phát triển rõ nét hơn: TP.HCM giữ vai trò trung tâm tài chính, điều phối và công nghệ, Bình Dương là cực sản xuất - công nghiệp, còn Bà Rịa - Vũng Tàu đảm nhiệm logistics, cảng biển và kết nối hàng hóa quốc tế.
Tuy nhiên, việc chuyên môn hóa chỉ phát huy hiệu quả khi được hỗ trợ bởi hạ tầng liên kết. Thành phố đang từng bước hình thành mạng lưới chiến lược gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ - Cái Mép Hạ, đường Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro theo trục Đông - Tây, Bắc - Nam.
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhìn nhận, TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ sau sự hình thành của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm.
Từ đầu năm tới nay, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược được đẩy nhanh hoặc chính thức khởi công, qua đó mở rộng đáng kể không gian phát triển của Thành phố đồng đều về các hướng. Những dự án hạ tầng có tác động sâu rộng hơn tới thị trường bất động sản cũng đồng loạt triển khai.
Nổi bật nhất là TP.HCM đã thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) thông qua việc quy hoạch gần 940 ha quỹ đất dọc tuyến metro số 2. Đồng thời, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm đang đẩy nhanh gấp đôi tiến độ và được kỳ vọng sẽ tạo ra các cụm đô thị mới ngoài khu trung tâm truyền thống.
Theo bà Trang, nhóm dự án liên kết vùng như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, tuyến vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, cao tốc đô thị Hồ Tràm - sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành và các cây cầu kết nối TP.HCM - Đồng Nai đang tạo ra những thay đổi mang tính cấu trúc đối với dòng vốn đầu tư, nhu cầu nhà ở, logistics và các hoạt động thương mại trong khu vực.
Thực tế cũng cho thấy, nguồn cung bất động sản và dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển ngày càng rõ nét từ khu vực trung tâm sang các hành lang tăng trưởng mới dọc tuyến đường Vành đai 3, Long Thành, Bình Dương và Long An cũ, phản ánh xu hướng phát triển đô thị đa cực đang dần hình thành trên toàn vùng TP.HCM mở rộng.
“Những chuyển động đang diễn ra tại TP.HCM không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản sau một giai đoạn điều chỉnh. Chúng ta đang chứng kiến sự hội tụ của 3 yếu tố mang tính nền tảng gồm hạ tầng, thể chế và dòng vốn, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới”, bà Trang nói và cho biết thêm rằng, điểm đáng chú ý là tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ không còn tập trung vào khu vực trung tâm truyền thống, mà sẽ lan tỏa sang các cực phát triển mới được dẫn dắt bởi hệ thống metro, các hành lang logistics và những dự án hạ tầng liên vùng quy mô lớn.
Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, đây là thời điểm cần nhìn xa hơn ranh giới của khu trung tâm để nắm bắt các cơ hội tăng trưởng dài hạn trên toàn vùng kinh tế phía Nam nói chung, TP.HCM nói riêng.
