Bao giờ “hạ nhiệt”?
Theo Global Property Guide, Việt Nam lọt tốp quốc gia có tỷ lệ sở hữu bất động sản cao nhất thế giới với 90%, cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á như Singapore (88%), Indonesia (84%) và cao hơn Mỹ (66%), Úc (66%).... Thế nhưng, đi cùng với đó là những bất cập trong bức tranh phát triển nhà ở.
Tính đến cuối tháng 9/2025, tỷ số giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam vào khoảng 25 lần, cao hơn 1,7 lần so với trung bình thế giới, thậm chí con số này còn lên tới 30-35 lần ở 2 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM.
Cụ thể, với mức giá trung bình cho một căn hộ 70 m2 khoảng 5,5-6,5 tỷ đồng như hiện nay, ước tính người trẻ cần khoảng 35 năm thu nhập mới có thể mua.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), bất cập trên đặt Việt Nam vào tình thế dù tăng trưởng kinh tế cao, nhưng người trẻ ngày càng khó sở hữu nhà ở và tạo ra thách thức ổn định tài chính vĩ mô.
Báo cáo về giá nhà của Công ty Chứng khoán Sài Gòn Hà Nội (SHS) công bố gần đây nhận định, thu nhập và giá nhà là cuộc đua không cân sức khi trong 10 năm qua, “tiền lương chỉ gắng được một bước, còn giá nhà đã đi ba bước dài”.
SHS cho biết, từ năm 2014 đến giữa năm 2025, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội tăng từ 4,11 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng mỗi tháng, tức gấp đôi sau hơn một thập kỷ, với tốc độ tăng trung bình khoảng 6,4%/năm. Thế nhưng, trong cùng khoảng thời gian này, giá căn hộ tăng hơn 3 lần, trung bình từ 25 triệu đồng/m2 lên xấp xỉ 80 triệu đồng/m2.
Nếu như trước đây, các khu vực bán kính 10-15 km (theo đường chim bay) vào trung tâm Hà Nội còn phổ biến căn hộ có mức giá 40-50 triệu đồng/m2, thì nay không dưới 70 triệu đồng/m2, đồng thời giá cũ đã tịnh tiến ra các vùng ngoại vi cách xa trung tâm đến 30-40 km.
Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá nhà ngoại ô tăng mạnh những năm gần đây là điều không ngờ tới và mang đến thêm những thách thức.
Trên thực tế, cơ quan quản lý nhà nước đã nhận thức rõ vấn đề này và liên tục có những động thái chính sách để điều tiết như sử dụng công cụ thuế, hay mới nhất là đề xuất siết hạn mức tín dụng đối với căn nhà thứ 2 trở lên của Bộ Xây dựng.
Tuy nhiên, như phân tích của giới chuyên gia, những đề xuất này vẫn có những giới hạn nhất định, xuất phát từ thói quen tích lũy tài sản bằng bất động sản của người dân cũng như “lỗ hổng” cơ sở hạ tầng dữ liệu cùng tình trạng giao dịch không tập trung kéo dài nhiều năm nay.
Theo TS. Phạm Thế Anh - Trưởng Khoa Kinh tế học, Trường đại học Kinh tế Quốc dân, đề xuất siết hạn mức tín dụng đối với căn nhà thứ 3 trở lên sẽ khó tác động đến những nhà đầu tư sử dụng vốn tự có, không phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng để đầu cơ bất động sản.
Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế cho rằng, việc yêu cầu ngân hàng hạn chế cho vay đối với bất động sản thứ hai, thứ ba… là rất khó khi cơ sở dữ liệu về bất động sản chưa hoàn thiện.
Ngân hàng khó xác định người vay có bao nhiêu bất động sản, mà chỉ có thể thẩm định khách hàng vay có khả năng trả nợ hay không, nhu cầu vay có chính đáng hay không, sử dụng vốn có đúng mục đích hay không…
Còn GS. Hồ Quốc Tuấn - giảng viên cấp cao, Đại học Bristol (Vương quốc Anh) cho hay, bài học của Trung Quốc cho thấy, khi tìm cách “hạ nhiệt” giá nhà thông qua chuỗi giải pháp “siết” thị trường bất động sản, mà đỉnh điểm là chính sách “ba lằn ranh đỏ”, đã làm giảm chi tiêu tiêu dùng của các hộ gia đình, sau khi họ cảm thấy mình đang “nghèo đi” vì kinh tế đi xuống, thất nghiệp tăng.
Vì vậy, điểm mấu chốt là không nên để giá nhà tăng quá nóng hay sụt giảm quá mạnh, mà cần tăng chậm hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân, để người sở hữu nhà cảm thấy vui vì “giàu lên” và mạnh tay chi tiêu tiêu dùng, còn người chưa có nhà ở sẽ chăm chỉ và nỗ lực tích lũy hơn để có thể hiện thực hóa giấc mơ an cư.
Kỳ vọng chính sách mới
Theo các chuyên gia, sự vận động của thị trường cùng các yêu cầu thực tế đang đòi hỏi phải nhanh chóng xây dựng một cơ chế, chính sách toàn diện để trước mắt đảm bảo vấn đề nhà ở cho người dân, xa hơn là điều tiết giá nhà trong dài hạn.
Trên thực tế, các cơ quan quản lý nhà nước đã, đang và hướng tới ban hành nhiều cơ chế, chính sách mới để tạo sự thông thoáng, gia tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, chẳng hạn sửa đổi quy định phát triển nhà ở xã hội tại Nghị định 261/2025/NĐ-CP về cơ chế tài chính đối với quỹ đất 20% trong khu đô thị mới và cơ chế ưu tiên khi đăng ký làm dự án mới, hay đề xuất ưu đãi phát triển nhà ở vừa túi tiền tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản...
TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng VARS-IRE đánh giá, sự chủ động này cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong xử lý các bất cập của thị trường bất động sản. Mặc dù các chính sách mới còn cần thời gian đánh giá thêm, nhưng việc giải quyết vấn đề cốt lõi từ nguồn cung dự án là hướng đi đúng đắn.
Đồng quan điểm, các chuyên gia tới từ SHS cho rằng, cần mở rộng nguồn cung nhà ở tại nơi nhu cầu lớn nhất, đồng thời dẫn dắt kỳ vọng xã hội theo hướng lành mạnh. Chiến lược này cần xoay quanh việc phát triển mạnh mẽ nhà ở giá phải chăng, đặc biệt là nhà ở xã hội, đi cùng đầu tư hạ tầng công cộng; kết hợp công cụ thuế để kiềm chế đầu cơ và cải thiện hệ thống đo lường để hỗ trợ ra quyết định chính sách.
Ngoài ra, cũng cần nhìn nhận rằng, với mặt bằng giá nhà cao như hiện nay, doanh nghiệp bất động sản cũng có nguy cơ đổ vỡ nếu dòng tiền tắc nghẽn và hàng không bán được. Bởi vậy, cách duy nhất để “hạ nhiệt đúng cách” là tăng mạnh nguồn cung nhà giá phù hợp túi tiền.
Ghi nhận thực tế cho thấy, nguồn cung căn hộ trong quý III/2025 tiếp tục mở rộng ra khu vực vùng ven và lân cận Hà Nội với bán kính mở rộng từ 15-20 km so với chỉ 5-10 km trước đây, trong đó khu vực phía Tây vẫn giữ vai trò “đầu tàu” nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào, với 5-7 dự án cùng được mở bán trong quý.
Về cơ cấu giá, sau giai đoạn “dễ chịu”, giá chung cư khu vực ngoại ô, lân cận Hà Nội cũng bắt đầu tăng mạnh khi xuất hiện thêm nhiều dự án có giá trung bình từ 50 triệu đồng/m2 trở lên, cá biệt có dự án đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Một số dự án có thể kể đến như The Charm An Hưng tại cuối đường Tố Hữu (cách Hồ Gươm theo đường chim bay khoảng 12km) đang chạy các chiến dịch quảng bá rầm rộ với giá chào bán từ 70-75 triệu đồng/m2. Gần đó, dự án Hausman Premium Residence của Tập đoàn FLC nằm trong Khu đô thị FLC Premier Parc ở phường Đại Mỗ có giá bán từ 100-120 triệu đồng/m2.
Tại phường Hoàng Mai, cũng với khoảng cách xấp xỉ 10 km, dự án Galia Hanoi của chủ đầu tư Tân Á Đại Thành - Meyland công bố giá bán 82 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án Hà Nội Melody Residences mở bán cách đây 2 năm với giá giá 45-50 triệu đồng/m2, nay tăng lên 68-75 triệu đồng/m2.
Xa hơn, tại xã Thanh Trì, Tân Hoàng Minh ra mắt dự án Greenera Southmark Premium với giá bán dự kiến 80 triệu đồng/m2, hay như dự án chung cư Bluegem Tower của chủ đầu tư Nam Đại Phong có mức giá khoảng 60 triệu đồng/m2.
Tại quận Long Biên cũ, vào đầu tháng 7/2025, dự án chung cư Long Biên Central (nay thuộc phường Việt Hưng) được khởi động với giá rumor (thăm dò thị trường) từ 115-130 triệu đồng/m2, trung bình giá bán là 118 triệu đồng/m2. Mức giá này chưa bao gồm 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% phí bảo trì.