Giá chung cư nội đô đang neo rất cao. Ảnh: Dũng Minh
Không thể giảm giá nhà bằng kỹ thuật
Cuối năm ngoái, thanh khoản thị trường bất động sản “kẹt cứng” sau nhiều tháng duy trì ở mức thấp. Các doanh nghiệp địa ốc phải gấp rút thực hiện nhiều giải pháp như tăng mạnh chiết khấu bán hàng với mong muốn thu về tiền mặt nhanh để thanh toán các chi phí, đặc biệt là nợ đến hạn.
Thời điểm đó, một loạt doanh nghiệp như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh… đã áp dụng chương trình chiết khấu tới 40-50% trên giá trị sản phẩm đối với khách hàng thanh toán bằng tiền mặt 100% đi kèm nhiều ưu đãi khác. Dẫu vậy, các giải pháp này không mấy hiệu quả khi lãi suất tăng cao.
Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, cả quý I/2023, cả nước chỉ ghi nhận 2.700 giao dịch. Sang quý II/2023, lượng giao dịch bắt đầu có sự cải thiện với 3.700 giao dịch nhờ các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản từ Chính phủ, trong đó có yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét hạ lãi suất điều hành. Tới quý III/2023, thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần quý I. Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất.
“Giá nhà neo cao, thiếu vắng nguồn cung nhà ở bình dân là một trong những nguyên nhân khiến thị trường hồi phục chậm”, báo cáo của VARS nêu rõ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, người có nhu cầu thực và sẵn nguồn tài chính luôn sẵn sàng mua nhà, cho dù Nhà nước hay ngân hàng có chính sách hỗ trợ lãi suất hay không, do đó vấn đề ở đây là làm sao giá nhà phải hợp lý.
Theo ông Châu, thị trường đang rất “khát” nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, thế nhưng phần lớn dự án nhà ở hiện nay đều nằm trong phân khúc trung và cao cấp từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí, nhiều dự án mới ra mắt thời gian gần đây đều không thuộc phân khúc trung cấp, chứ chưa nói tới nhà bình dân.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, có nhiều cách để giảm giá bất động sản, trong đó có giải pháp doanh nghiệp chấp nhận giảm lợi nhuận và thực tế là nhiều doanh nghiệp đã chủ động giảm lợi nhuận, thậm chí lấy cả lợi nhuận của các năm trước để giảm giá nhà hiện tại, nhưng mức giảm không nhiều khi bình quân chi phí xây dựng nhà ở chung cư hiện nay vào khoảng 12-13 triệu/m2, chưa kể các chi phí khác như chi phí thuế đất và đặc biệt là thủ tục pháp lý dự án vướng mắc kéo dài càng khiến giá nhà khó giảm.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP-Invest cho biết, có tới 90% vướng mắc của doanh nghiệp liên quan đến pháp lý dự án. Chẳng hạn, trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục và cơ chế thu hồi kéo dài, có dự án 15 năm chưa hoàn thành công tác này, hay về thủ tục đầu tư, hiện một dự án phải xin trên 30 con dấu…, tất cả những điều này không chỉ gây áp lực lên giá nhà, mà còn bào mòn sức khỏe của doanh nghiệp, ảnh hưởng lớn đến môi trường đầu tư.
Ở một nguyên nhân “tế nhị”, ông Đào Phúc Tường - Giám đốc Quỹ đầu tư Vietnam Alpha Fund cho rằng, việc giá nhà khó giảm còn liên quan đến tài sản bảo đảm, khi 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng hiện nay là bất động sản, nếu giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty bất động sản ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung, nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng.
Cần lưu ý rằng, bài học từ Trung Quốc trong việc siết chặt chính sách tiền tệ quá mức đẩy giá nhà hạ đột ngột đã để lại hậu quả “domino”, khiến cho thanh khoản nhà đất của quốc gia này sụt giảm nghiêm trọng. Trong suốt năm 2022, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện nới lỏng trở lại chính sách tiền tệ, nhưng không ngăn được đà giảm của giá nhà, đi cùng với đó là thanh khoản càng ngày càng yếu kém.
Theo số liệu từ Cục Thống kê Trung Quốc, giá nhà mới trong tháng 10/2023 ở 70 thành phố vừa và lớn đã giảm 0,38% so với tháng 9 - mức giảm mạnh nhất kể từ năm 2015. Trong tháng 9, giá nhà cũng đã giảm 0,3%. Giá nhà sụt giảm, tài sản thế chấp của các doanh nghiệp tại các ngân hàng bị giảm giá trị, các doanh nghiệp rơi vào cảnh nợ nần… càng khiến niềm tin của người mua vào khả năng bàn giao nhà của chủ đầu tư kém đi, từ đó càng đẩy thị trường lún sâu hơn vào khủng hoảng.
Chờ giải pháp “hạ cánh mềm”
Người có nhu cầu thực và sẵn nguồn tài chính luôn sẵn sàng mua nhà, cho dù Nhà nước hay ngân hàng có chính sách hỗ trợ lãi suất hay không, do đó vấn đề ở đây là làm sao giá nhà phải hợp lý.
Không nằm ngoài dự đoán, dự án Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV kết thúc vào cuối tháng 11/2023. Mặc dù 2 sắc luật quan trọng khác là Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được thông qua, nhưng vấn đề là khi triển khai 2 sắc luật này ở những nội dung trọng điểm liên quan đến khung giá đất cũng như giải quyết các vướng mắc trong thủ tục triển khai dự án đều phải đợi Luật Đất đai mới thông qua.
Lưu ý rằng, để bảo đảm quy định này có tính khả thi, dự thảo Luật đã bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025. Đây là rào cản lớn và theo ông Nguyễn Đình Cương - Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư của VARS, các nhà đầu tư sẽ phải chờ thêm thời gian để trở lại thị trường cũng như sẵn sàng mạnh tay hơn vào thị trường bất động sản.
“Mong đợi của thị trường nếu muốn được giải quyết tức thời thì chỉ có thể trông chờ vào các nghị quyết của Chính phủ, thế nhưng thực tế là các nghị quyết chưa thể xử lý được vấn đề này mà phải đợi luật, do đó sẽ phải mất thời gian dài nữa mới có lượng sản phẩm đủ lớn được tung ra thị trường”, ông Cương nói và chia sẻ thêm, do các chi phí đầu vào đều tăng cao nên giá nhà rất khó giảm, điều này tác động phần nào tới việc gia tăng số lượng nhà đầu tư quay lại thị trường và sẵn sàng giải ngân.
Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, đà tăng giá chung cư nội đô sẽ chưa dừng lại do nhu cầu lớn, trong khi nguồn cung hạn chế, bất chấp đã neo rất cao. Theo dự báo của VARS, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội sẽ tăng trung bình 3-8%, trong đó giá chung cư cao cấp tăng nhiều nhất. Với phân khúc cho thuê, việc nguồn cung hạn chế cũng sẽ khiến giá thuê căn hộ tăng khoảng 5% trong năm tới.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, nếu tính giá trị tuyệt đối thì giá nhà tại Việt Nam không cao hơn các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia…, nhưng nếu so về thu nhập của người dân thì lại rất cao.
Theo ông Nghĩa, ngoài phụ thuộc vào mong muốn, vào mức lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư, giá bán nhà ở còn phụ thuộc vào việc pháp lý dự án hoàn thiện nhanh hay chậm, nếu nhanh sẽ góp phần rất lớn trong việc thúc đẩy nguồn cung ra thị trường và khi cung vượt cầu, thị trường sẽ tự điều tiết, giúp kéo giảm giá nhà.
“Thủ tục pháp lý hoàn thiện sớm sẽ giúp chủ đầu tư giảm thời gian xây dựng, giảm chi phí phát sinh, từ đó kéo giá bán nhà ở giảm trong tương lai”, ông Nghĩa nói.
