Những dự án chậm nhịp
Tại phía Nam, nhiều dự án đã quay lại quỹ đạo triển khai, đẩy nhanh tiến độ xây dựng… nhằm đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.
Cuối tháng 5 vừa qua, Tập đoàn Bcons khởi công dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng tại phường Tam Hiệp, TP. Đồng Nai với tổng mức đầu tư gần 4.500 tỷ đồng. Dự án được phát triển trên quỹ đất gần 3 ha, quy mô 24 tầng. Hơn nửa tháng sau, chủ đầu tư này tiếp tục triển khai dự án Nhà ở xã hội Bcons và Trường học B.School tại Khu đô thị Bcons City Life, phường Tân Uyên, TP.HCM.
Thực tế, ở nhiều khu vực thuộc TP.HCM và các địa phương lân cận, hình ảnh công trường phủ kín lưới xanh, cẩu tháp vận hành liên tục, tiến độ thi công được duy trì ở cường độ cao… dần trở nên quen thuộc.
Tuy nhiên, nhịp sôi động này không diễn ra đồng đều. Bên cạnh những dự án đang “chạy nước rút” để kịp đưa sản phẩm ra thị trường, vẫn còn một bộ phận công trình chậm chuyển động, dù trước đó từng lên kế hoạch bàn giao hoặc bước vào giai đoạn triển khai tiếp theo.
Tại dự án STown Phúc An 2 do Công ty cổ phần STC Corporation (STC Corp) làm chủ đầu tư, tọa lạc ngay mặt tiền đường N3, phường Dĩ An, TP.HCM, không khí yên ắng khá rõ rệt.
Giữa dãy nhà dân và các công trình đã đưa vào sử dụng, STown Phúc An 2 hiện lên với hàng rào tôn quảng bá hình ảnh căn hộ, phối cảnh tiện ích và những thông điệp về “giá trị sống”. Thế nhưng, phía sau lớp hàng rào đó, công trường gần như không có dấu hiệu thi công.
Ghi nhận thực tế cho thấy, trên công trường vẫn hiện diện cần cẩu tháp và máy móc xây dựng, nhưng không ghi nhận hoạt động vận hành. Không có tiếng máy móc, không xuất hiện những nhóm công nhân thi công hay xe vận chuyển vật liệu ra vào. Khu vực cổng công trường đóng kín, mặt bằng bên trong tĩnh lặng.
Theo thông tin giới thiệu trước đó, STown Phúc An 2 được phát triển trên khu đất khoảng 2.200 m2, quy mô 1 block cao 22 tầng với 216 căn hộ, bố trí 2 tầng hầm và 2 tầng thương mại. Dự án được quảng bá nằm cách tuyến metro số 1 khoảng 2 km, kết nối thuận lợi với ga Sóng Thần, khu vực Thủ Dầu Một và trung tâm TP.HCM qua các trục Lý Thường Kiệt, Thống Nhất, Quốc lộ 1K.
Dự án được khởi công từ quý III/2023 và từng đặt mục tiêu bàn giao vào quý IV/2024. Các căn hộ được giới thiệu với mức giá khoảng 23-24 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến thời điểm khảo sát, tiến độ thực tế tại công trường chưa phản ánh trạng thái của một dự án chuẩn bị hoàn thiện và bàn giao.
Tình cảnh tương tự cũng diễn ra tại dự án Happy Home Dĩ An do Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Thạnh Tân làm chủ đầu tư. Dự án sở hữu vị trí được đánh giá có lợi thế khi nằm gần các tuyến giao thông lớn như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1A… Theo quy hoạch, dự án có quy mô gồm 2 block cao 18 tầng với tổng cộng 1.160 căn hộ nhà ở xã hội.
Ghi nhận thực tế cho thấy, một block tại dự án đã hoàn thiện phần xây dựng, các block còn lại đang được triển khai, nhưng tiến độ chưa tạo cảm giác của một công trường đang tăng tốc. Tại thời điểm khảo sát, khu vực thi công không ghi nhận cường độ hoạt động lớn, số lượng thiết bị và nhân lực khá thưa thớt.
Sự chậm nhịp này càng trở nên rõ hơn khi đặt cạnh dự án TT Avio ngay kế bên. Trong cùng một không gian đô thị, TT Avio đang phủ kín lưới xanh, duy trì nhiều cẩu tháp và đã thi công lên khoảng tầng 30. Chỉ bằng quan sát trực tiếp cũng có thể cảm nhận sự khác biệt về tốc độ triển khai giữa 2 công trường.
Thị trường phân hóa rõ nét
Nhìn vào số lượng dự án khởi động mới, công trường tái thi công… có thể thấy, thị trường bất động sản bắt đầu bước vào guồng quay mới. Các chủ đầu tư tập trung vào những dự án có khả năng tạo doanh thu sớm, đồng thời tìm kiếm nguồn thu bổ trợ để tăng sức chống chịu.
Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Quân là một ví dụ. Sau nhiều năm tập trung vào nhà ở xã hội, doanh nghiệp này một mặt xác định đây tiếp tục là phân khúc chiến lược, mặt khác mở rộng sang bất động sản khu công nghiệp, nhà ở thương mại và các sản phẩm bất động sản chuyên biệt.
| |
Dự án Happy Home Dĩ An đang đẩy nhanh tiến độ thi công. Ảnh: Việt Dũng. |
Ông Nguyễn Long Triều - Tổng giám đốc Hoàng Quân cho hay, chiến lược hiện nay được xây dựng trên nguyên tắc ưu tiên các dự án có khả năng ghi nhận doanh thu thực tế, bảo đảm thanh khoản và hạn chế đầu tư dàn trải để đẩy nhanh vòng quay dòng tiền.
Trong khi đó, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) tiếp tục tái cơ cấu danh mục đầu tư, tập trung vào các tài sản có khả năng tạo nguồn thu ổn định.
Theo lãnh đạo TTC Land, nhiều tài sản giá trị lớn hiện chưa thể chuyển hóa thành doanh thu do các vướng mắc pháp lý. Vì vậy, TTC Land tích cực mở rộng sang lĩnh vực bất động sản thương mại và văn phòng cho thuê để đa dạng hóa nguồn thu.
Không chỉ nhóm quy mô vừa, cả chủ đầu tư lớn cũng điều chỉnh chiến lược hoạt động. Thay vì tập trung tuyệt đối vào phân khúc cao cấp và hạng sang như trước, một số chủ đầu tư bắt đầu dịch chuyển sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực hoặc mở rộng sang các mắt xích khác trong chuỗi giá trị.
Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền nghiên cứu phát triển các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm phục vụ nhu cầu ở thực. Hay như Công ty cổ phần Bất động sản An Gia mở rộng sang lĩnh vực dịch vụ, tiếp thị và bán hàng, thay vì chỉ đóng vai trò chủ đầu tư như trước…
Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn so với trước đây.
Trong bối cảnh khả năng tiếp cận nguồn vốn được đặt dưới yêu cầu ngày càng chặt chẽ hơn, dòng tiền sẽ có xu hướng tập trung vào các dự án có tính khả thi cao và các chủ đầu tư sở hữu nền tảng tài chính đủ mạnh.
Theo bà Hằng, lợi thế trong giai đoạn hiện nay không còn đơn thuần nằm ở quy mô quỹ đất, mà là khả năng duy trì dòng tiền, đa dạng hóa nguồn vốn và năng lực quản trị rủi ro. Những doanh nghiệp đáp ứng được các điều kiện này sẽ có dư địa để bảo đảm tiến độ triển khai dự án, linh hoạt chính sách bán hàng và nắm bắt cơ hội khi thị trường phục hồi.
Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc chưa hoàn tất quá trình tái cấu trúc sẽ chịu áp lực lớn hơn trong việc duy trì tốc độ triển khai dự án.
Điều đó khiến sự phân hóa trên thị trường ngày càng rõ nét. Trong khi một bộ phận doanh nghiệp liên tục khởi công dự án mới, đẩy nhanh tiến độ xây dựng và tìm kiếm cơ hội mở rộng danh mục tài sản thông qua hợp tác hoặc M&A, một bộ phận khác lại giữ tâm thế thận trọng, tập trung cân đối nguồn lực và tối ưu hiệu quả đầu tư.