Khác biệt ở góc nhìn
Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỷ lệ phần trăm giữa số dân đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hoặc khu vực. Nó cũng có thể tính theo tỷ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian. Nếu tính theo cách đầu, thì nó còn được gọi là mức độ đô thị hóa; còn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đô thị hóa.
Đô thị hóa - quá trình phát triển rộng rãi lối sống thị thành thể hiện qua các mặt dân số, mật độ dân số, chất lượng cuộc sống... đang thực sự cho thấy những thách thức, liên quan chặt chẽ đến việc giải quyết các vấn đề gắn với mức tăng dân số, quy hoạch dân số, hạ tầng và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Trong câu chuyện về quy hoạch đô thị, một thời nhiều người trong giới chuyên gia đã nhận định, thậm chí tranh cãi nảy lửa về việc chọn phương án “giãn” hay “nén”.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã chỉ ra nhiều hạn chế của quy hoạch và thực hiện quy hoạch Hà Nội, cũng như những quan điểm khá khác lạ trong việc phát triển Thủ đô.
Hạ tầng giao thông đô thị đang chịu nhiều áp lực
“Hà Nội đang nói nhiều đến việc phát triển các khu đô thị vệ tinh. Cá nhân tôi thấy nghi ngờ về điều này. Chúng ta phải tạo lập được hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội ở các đô thị vệ tinh thì mới kéo người dân vào ở được.Tuy nhiên, xây dựng hạ tầng rất tốn kém và chúng ta đang gặp khó khăn về nguồn vốn. Theo tôi, phương án khả thi là xây dựng, phát triển xen kẽ dần dần. Đô thị phát triển đến đâu, thì triển khai hạ tầng đến đó theo nguyên tắc vết dầu loang", ông Nam nói.
Về việc hạn chế xây dựng nhà cao tầng trong nội đô mà TP.HCM, Hà Nội đang thực hiện, ông Nam không tán thành chủ trương này. Theo ông Nam, nhà cao tầng là xu hướng phát triển tất yếu của đô thị văn minh. Ngay trong quy hoạch đô thị của Thủ tướng Chính phủ cũng nêu đô thị cấp 1 phải có 80% nhà cao tầng.
Lâu nay, chúng ta đã quy trách nhiệm về việc tắc đường, thoát nước kém cho nhà cao tầng, nhưng theo tôi, đã đến lúc chúng ta nên dừng đổ tội cho nó. Chúng ta cũng hay đổ tội cho quy hoạch, dĩ nhiên, quy hoạch chưa thật tốt, nhưng theo tôi, gốc rễ vấn đề là ở quản lý thực hiện quy hoạch của chúng ta chưa tốt
"Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng rất đông dân, nếu không tiết kiệm đất, xây nhiều nhà thấp tầng sẽ lãng phí", ông Nam nêu quan điểm và kiến nghị, nên xây dựng các nhà cao tầng để dành đất làm công viên, trường học và các tiện ích công cộng khác. Nên tách bạch việc xây nhà cao tầng với quản lý dân số, tránh cách hiểu cứ xây nhà cao tầng là gây tắc nghẽn giao thông.
Ở một góc nhìn khác, ông Trần Huy Tưởng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings cho rằng, phát triển các đô thị vệ tinh có thể là hướng đi đúng và phù hợp. Tuy nhiên, để có thể thành công thì yếu tố tiên quyết là phải đầu tư hạ tầng tương ứng, cả hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. Nếu không làm được điều này thì phương án trên sẽ thất bại.
Từ kinh nghiệm của Singapore
Chia sẻ những kinh nghiệm của Singapore, ông Ng Lye Hock Lary, Giám đốc Phát triển Kiến trúc và Thiết kế đô thị, Cục Tái thiết Phát triển đô thị, Bộ Phát triển Quốc gia Singapore cho biết: “Vì diện tích của đất nước tôi rất nhỏ, chúng tôi phải tận dụng thật khéo và sự dụng hiệu quả các diện tích đất có được. Singapore đã đưa ra kế hoạch phát triển đô thị lâu dài trong 40 năm (từ năm 1971 đến nay) và cứ 10 năm điều chỉnh một lần. Mục tiêu quan trọng nhất là đảm bảo phát triển lâu dài, tuân thủ chặt chẽ quy hoạch tổng thể, phù hợp với mọi người dân.
Kinh nghiệm của chúng tôi là đảm bảo không để xảy ra tắc nghẽn giao thông, phi tập trung hóa dân số và trải đều ở các khu vực trong cả nước. Mặt khác, dành những diện tích nhất định để tạo ra các không gian cho ý tưởng kiến trúc, các khu vực để phát triển công nghệ thông tin, giáo dục…”.
Đặc biệt, theo ông Ng Lye Hock Lary, phải tạo sự kết nối giữa các khu vực. Hiện tại, Singapore có tới 360 km đường tàu điện ngầm và nước này đang đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ có 8/10 người có thể đi bộ từ nhà đến ga tàu trong khoảng 8 - 10 phút, tức là tăng tối đa khả năng kết nối về mặt giao thông cho người dân.
Kinh nghiệm thành công của
Singapore và nhiều quốc gia đi trước khi phát triển đô thị là tính toán tốt về biến động dân số, giải quyết bài toán về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tạo nên các điểm gom dân, từ đó việc đầu tư hạ tầng tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Đến câu chuyện của TP.HCM
Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ngoại trừ khu vực nội đô lịch sử, việc xây hay không xây cao ốc phải căn cứ theo quy mô dân số hiện hữu và tương lai. Việc phát triển thấp tầng là sai lầm, vì các nước trên thế giới phát triển đô thị hiện đại phải phát triển cao tầng để dành quỹ đất trên mặt đất làm đường giao thông, tăng thêm các dịch vụ, tiện ích đô thị (y tế, giáo dục, thể dục, thể thao, vui chơi và mảng xanh). Khi chúng ta gom người dân, văn phòng ở các tòa nhà cao tầng, còn giúp tiết kiệm năng lượng tốt hơn.
“Như trường hợp TP.HCM, do các yếu tố lịch sử để lại, nên còn quán tính phát triển theo vết dầu loang (thấp tầng, lan tỏa), thậm chí lấn chiếm trái phép đất sông rạch để phát triển nhà thấp tầng. Tuy nhiên, nếu phát triển theo cách này, mà thiếu đầu tư đồng bộ, thì chỉ làm lãng phí quỹ đất”, ông Châu nêu rõ.
Ông Châu chia sẻ thêm, ở các nước phát triển, qua khỏi ranh giới khu vực đô thị sẽ là cánh rừng, cánh đồng, không ai xây nhà. Cách ranh giới đô thị vài chục kilomet mới tới đô thị vệ tinh là các điểm tập trung dân. Các điểm này được kết nối bằng metro, bằng phương tiện công cộng.
Cách đây ít lâu, một chuyên gia quy hoạch đô thị người Mỹ khi quan sát đô thị hóa ở Việt Nam đã từng phát biểu: “Việt Nam đang phát triển đô thị ngược. Trong khi phải phát triển hạ tầng đô thị, đặc biệt là hạ tầng giao thông trước, sau đó mới phát triển các khu cao tầng, thì các bạn đã làm ngược lại”.
Và nỗi lo về vốn
Theo các chuyên gia, phát triển đô thị theo hướng các chùm đô thị, đô thị vệ tinh là tốt. Có điều, để làm được điều này, đòi hỏi phải huy động được một nguồn đầu tư khổng lồ cho hạ tầng đô thị, kế hoạch phát triển dài hạn hàng chục năm.
“Thực tế cho thấy, trong quá trình hình thành các đô thị vệ tinh, có nhiều trường hợp chia nhỏ dự án cho các nhà đầu tư cũng nhỏ, dẫn đến tình trạng manh mún, băm nát quy hoạch. Do đó, để có thể phát triển thành công các đô thị vệ tinh, chúng ta phải có nguồn đầu tư rất lớn, phải xã hội hóa, lựa chọn các chủ đầu tư đủ tầm cỡ, còn nếu chỉ trông chờ ngân sách thì không thể làm được”, ông Tưởng nhấn mạnh.
Còn theo ông Châu, phát triển chùm đô thị là đúng đắn, nhưng để làm được điều này đòi hỏi có tầm nhìn dài hạn và phải huy động được một nguồn lực khổng lồ. Tuy nhiên, trước mắt cũng không nên cấm đoán việc phát triển cao ốc trong nội đô.
“Không cho làm chung cư trong nội thành thì sẽ làm triệt tiêu động lực phát triển và chỉnh trang đô thị ở khu vực trung tâm. Như vậy là cực đoan, không phù hợp với Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, trong đó có hoạt động chỉnh trang đô thị. Chỉnh trang đô thị cũ thì phải chấp nhận độ nén của khu vực đó, nhưng độ nén phải đi đôi với cải thiện hạ tầng”, ông Châu nhấn mạnh.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
