Nhiều mối lo
Không phải ngẫu nhiên mà hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức giữa tuần trước gây chú ý với đông đảo thành viên thị trường, đặc biệt là các lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc. Thời lượng chương trình kéo dài tới hơn 3 giờ đồng hồ, nhưng đến khi kết thúc, Ban tổ chức vẫn nhận được thêm nhiều ý kiến chia sẻ thêm về những khó khăn cũng như các giải pháp thiết thực nhằm giúp thị trường bất động sản hồi phục trở lại.
Rõ ràng, thách thức từ cả trong và ngoài nước, đặc biệt là những vấn đề về pháp lý dự án đang gây sức ép rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản, mà như chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP-Invest, nhiều doanh nghiệp lĩnh vực này đang thực sự “gay go” và nền kinh tế khó tránh bị ảnh hưởng khi lĩnh vực bất động sản còn khó khăn.
Thực tế, Chính phủ đã nhận ra vấn đề và đưa ra một loạt giải pháp như ban hành Nghị quyết 33/2023/NĐ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và sắp tới là dự thảo Thông tư quy định về cơ cấu nợ đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi, thế nhưng theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, điều đó mới chỉ giúp “trấn an tâm lý” và còn nhiều việc phải làm nếu muốn thị trường sớm hồi phục và phát triển ổn định trở lại.
 |
Hội thảo nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường. Ảnh: Dũng Minh |
“Chờ” và “đợi” vẫn là tâm lý chung của các doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc ở thời điểm hiện tại và cái khó lúc này, như chia sẻ của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp là họ cần một sự chắc chắn để hoạch định chiến lược kinh doanh, đầu tiên là trong ngắn hạn, rồi mới tới kế hoạch trong trung và dài hạn, mà khi các doanh nghiệp địa ốc vẫn còn trong tâm thế chờ đợi thì nhiều ngành kinh tế khác khó có thể bứt tốc.
Câu chuyện trực diện nhất là ngành xây dựng, như chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp trong cả 2 vai là đại diện tiếng nói của các nhà thầu xây lắp và chủ đầu tư, đó là tình trạng chậm lương và mất việc của nhiều lao động ngành này. Theo ông Hiệp, “nợ đọng” trở thành nỗi ám ảnh của từng nhà thầu khi chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính không thể thanh toán chi phí xây dựng. Trong bối cảnh đó, để đảm bảo nguồn tài chính duy trì hoạt động, các nhà thầu xây lắp buộc phải cắt giảm nhân sự, giảm lương, dừng thi công các dự án.
Thời gian qua, Chính phủ đẩy mạnh triển khai các dự án hạ tầng giao thông lớn trên cả nước, nhưng vấn đề là các nhà thầu xây lắp nào thực sự được hưởng lợi từ động thái này. Ông Hiệp cho biết, chỉ một số ít nhà thầu lớn, đủ năng lực triển khai dự án đầu tư công mới có việc làm, trong khi đa phần nhà thầu xây dựng là doanh nghiệp nhỏ và vừa. Chưa kể, doanh nghiệp xây dựng phải vay tiền ngân hàng với lãi suất cao để có kinh phí hoạt động, nhưng phải làm xong dự án mới được thanh toán, nếu chủ đầu tư cũng không thể chi trả thì không biết xoay xở thế nào.
“Vấn đề ở đây là thiếu cơ chế bảo vệ, nếu tình trạng này còn kéo dài thì các nhà thầu xây dựng đối mặt nguy cơ phá sản hàng loạt”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Không chỉ xây lắp, việc thị trường địa ốc gặp khó, theo đánh giá của TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, còn ảnh hưởng tới ngành tài chính - ngân hàng bởi sẽ khiến chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng giảm sút, khi phần lớn tài sản đảm bảo tại ngân hàng là bất động sản.
“Bất động sản là ngành quan trọng với nền kinh tế, có mức độ lan tỏa rộng. Do đó, vấn đề không chỉ là tìm cách phục hồi thị trường, mà còn là ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính. Cần tranh thủ đưa vào triển khai thật nhanh những quyết định, cơ chế đã được ban hành, nếu không sẽ không kịp”, ông Nghĩa nhấn mạnh và cho rằng, đối tượng cần tập trung hỗ trợ đầu tiên là các doanh nghiệp bất động sản đang điêu đứng bởi không có khả năng tiếp cận vốn mới từ ngân hàng, đang trong quá trình đàm phán tái cấu trúc, đảo nợ…; tiếp theo là nhà đầu tư dùng nhiều đòn bẩy nợ vay để đầu tư bất động sản hiện bị kẹt thanh khoản, bởi nếu xảy ra vấn đề thì cả người vay và ngân hàng cho vay đều phải gánh chịu hậu quả.
Cần hướng đến cái mới
Nếu chỉ dồn nguồn lực giải quyết những vấn đề cũ mà ít quan tâm đến những cái mới thì sẽ khó tạo nên diện mạo mới cho thị trường.
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng cho rằng, vấn đề quan trọng nhất lúc này là tháo gỡ cho các dự án đang vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng, nếu ưu tiên giải quyết sẽ có tác động lan tỏa.
“Ba sắc luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang trong quá trình sửa đổi nên có thể bổ sung thêm các quy định để gia tăng cơ hội cho thị trường và tôi cho rằng, nên xây dựng luật theo hình tháp ngược, tức là một thông tư, nghị định có thể hướng dẫn nhiều luật có liên quan đến cùng một vấn đề”, ông Hiếu nói.
Còn theo ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khó khăn của thị trường và doanh nghiệp bất động sản đặt ra nhiều nhiệm vụ cho Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương. Song, Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt, cụ thể và giao nhiệm vụ cho các bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều giải pháp gỡ vướng cho thị trường và bắt đầu có tác động tích cực. Dù vậy, doanh nghiệp cũng cần chủ động hơn trong việc tái cấu trúc để nhanh chóng vượt qua khó khăn.
Nhìn chung, theo các chuyên gia, mấu chốt vấn đề là “niềm tin” của các chủ đầu tư và người mua trước các thông điệp chính sách, cũng như việc thực thi những chính sách đó tại các địa phương. Một thực tế rất đáng lo ngại hiện nay, như lãnh đạo nhiều doanh nghiệp chia sẻ, đó là tình trạng cán bộ chuyên trách mang tâm lý e sợ, đùn đẩy trách nhiệm, có những vấn đề tưởng chừng đơn giản trong đầu tư dự án, nhưng khi doanh nghiệp hỏi thì sở này đẩy sang sở kia, cấp thành phố thì đẩy lên lên bộ, bộ này lại chuyển sang bộ khác... rồi lại trả về địa phương, gây chậm trễ, lãng phí thời gian, tiền bạc của doanh nghiệp.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM về tình hình phát triển đô thị năm 2022, trên địa bàn Thành phố có 354 dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư. Đến tháng 2/2023, qua kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án, có 138 dự án đã hết thời gian thực hiện, trong đó có 30 dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư nhưng ngừng thi công. Bên cạnh đó, Thành phố còn có 116 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội bị vướng thủ tục pháp lý do nhiều nguyên nhân, một số dự án đã kéo dài hàng chục năm.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, tâm lý co cụm, né tránh bởi lo sợ vi phạm pháp luật khi phải giải quyết những vấn đề chưa thống nhất giữa các luật đang rất nặng nề. Pháp lý chồng chéo, cán bộ không dám ra quyết định, nếu có thì chỉ đưa ra ý kiến an toàn cho mình nhưng gây khó cho doanh nghiệp.
“Do đó, cần thành lập một tổ tư vấn chuyên biệt có sự tham gia của các chủ đầu tư trong và ngoài nước để cùng Chính phủ tìm ra phương án cải tiến thủ tục phê duyệt dự án”, ông Angus Liew, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Gamuda Land Vietnam đề xuất, đồng thời cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang mở ra nhiều cơ hội và còn nhiều dư địa tăng trưởng. Do đó, khi mọi công đoạn phát triển dự án được đẩy nhanh và chuẩn chỉnh hơn, mặt bằng giá nhà cũng sẽ ổn định hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sở hữu nhà.
Vấn đề này cũng đã được Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh trong kết luận tại buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản ngày 17/4/2023 vừa qua, đó là tập trung quyết liệt triển khai Nghị quyết số 33 ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 178 ngày 27/3/2023.
Trong đó, đối với nhóm các vướng mắc đã có quy định của pháp luật nhưng do khâu thực thi tại địa phương, yêu cầu các bộ ngành liên quan có văn bản hướng dẫn cụ thể trước ngày 25/4/2023 để các địa phương triển khai thực hiện. Đối với nhóm các vướng mắc do các quy định của pháp luật cần chỉ rõ các điều, khoản của thông tư, nghị định và luật còn vướng.
Đối với các vướng mắc có nguyên nhân từ các quy định tại thông tư, các bộ chủ trì, phối hợp Bộ Tư pháp để sửa đổi, bổ sung theo trình tự, thủ tục rút gọn để ban hành trong tháng 4/2023. Đối với các vướng mắc do mẫu thuẫn giữa các quy định, hoặc quy định còn chưa cụ thể, hoặc chưa có hướng dẫn trong các nghị định thì báo cáo, đề xuất Chính phủ sửa đổi, bổ sung theo hình thức một nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều nghị định theo trình tự, thủ tục rút gọn.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế luật và quản lý (Đại học Kinh tế TP.HCM), bên cạnh gỡ vướng cho những dự án cũ, cần tập trung chính sách để tạo lập một nền tảng mới lành mạnh hơn cho thị trường bất động sản, đáp ứng cho nhu cầu của đa số của người dân. Chẳng hạn, nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở công nhân là rất lớn và đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội cũng đã có, TP.HCM có thể làm theo hướng “may đo”, tức là chọn những hạ tầng mà khi phát triển các dự án đầu tư sẽ tạo nên sức hấp dẫn mới cho bất động sản. Ngoài ra, khi triển khai xây dựng các tuyến đường vành đai, cảng biển, khu công nghệ cao... cũng sẽ dẫn dắt giới đầu tư sang một kỳ vọng mới, chu kỳ mới, qua đó tiếp tục tạo động lực tăng trưởng mới. Ngược lại, nếu chỉ dồn nguồn lực giải quyết những vấn đề cũ mà ít quan tâm đến những cái mới thì sẽ khó tạo nên diện mạo mới cho thị trường.
