Các dự án BT được phép triển khai trở lại sau hơn 4 năm tắc nghẽn. Ảnh: Dũng Minh.
Cánh cửa mở trở lại
Sau nhiều mong đợi của các doanh nghiệp liên quan, ngày 8/10/2025, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định số 257/2025/NĐ-CP cho phép triển khai trở lại các dự án BT sau hơn 4 năm tắc nghẽn, nguyên nhân chủ yếu do quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư vượt xa giá trị công trình BT, gây thất thoát tài sản nhà nước và khiến các địa phương lúng túng.
Nghị định mới đã giải quyết triệt để vấn đề này bằng một quy tắc cốt lõi: Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán không được vượt tổng mức đầu tư dự án BT đã được duyệt.
Ngoài ra, để tăng tính linh hoạt, cơ chế mới cho phép thanh toán kết hợp giữa quỹ đất và ngân sách nhà nước, miễn sao tổng giá trị tương đương với tổng mức đầu tư công trình.
Thêm vào đó, tổng mức đầu tư dự án giờ đây phải được xác định dựa trên thiết kế kỹ thuật, tương tự công trình đầu tư công, nhằm ngăn chặn tình trạng “thổi phồng” chi phí, nâng khống giá trị dự án.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, việc Chính phủ ban hành nghị định mới quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng BT không phải là sự quay lại của một cơ chế cũ nhiều bất cập. Thay vào đó, hành lang pháp lý mới đã được thiết kế chặt chẽ hơn để “vá” những lỗ hổng từng khiến phương thức này phải tạm dừng triển khai.
Thực tế, không thể phủ nhận những đóng góp của những dự án BT đối với tiến trình xã hội hóa đầu tư hạ tầng, nhất là trong bối cảnh ngân sách nhà nước hạn hẹp. Nhiều công trình trọng điểm đã được triển khai nhanh nhờ cơ chế BT, góp phần thay đổi diện mạo đô thị và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
“Việc tạm dừng các dự án BT trong thời gian qua là hoàn toàn cần thiết để hoàn thiện thể chế, bịt kín các lỗ hổng. Nhưng khi cơ chế đã đủ minh bạch, đồng bộ, việc khởi động lại là hợp lý và đúng thời điểm”, ông Châu khẳng định.
Ghi nhận thực tế cho thấy, tại nhiều địa phương, với nguồn lực rất lớn cần để đầu tư cho các dự án hạ tầng giao thông trên địa bàn, nếu chỉ trông chờ vào đầu tư công thì không thể đáp ứng nhu cầu.
Chính vì vậy, việc đa dạng hóa các hình thức đầu tư, trong đó có phương thức BT, nhằm thu hút tối đa nguồn lực xã hội tham gia đầu tư hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông phục vụ nhu cầu phát triển là rất cần thiết. Tuy nhiên, việc cơ chế chưa rõ ràng khiến các địa phương lúng túng khi triển khai.
Chẳng hạn, tại Khánh Hòa, vào giữa tháng 9/2025, lãnh đạo địa phương này đã phải tổ chức họp với các cơ quan, đơn vị liên quan để bàn giải pháp tháo gỡ các vướng mắc cho hơn chục dự án BT trên địa bàn tỉnh, chủ yếu do cơ chế xác định giá trị quỹ đất thanh toán với giá trị công trình chưa rõ ràng.
Điều này diễn ra tương tự với Bắc Ninh khi lãnh đạo tỉnh yêu cầu các sở, ngành liên quan đưa ra hướng giải quyết ngay trong tháng 10 này, sớm bàn giao quỹ đất đối ứng để hoàn vốn đầu tư cho 2 dự án BT trên địa bàn.
Cơ hội hút vốn đầu tư tư nhân
Thực tế, trên đây chỉ là số ít trong hơn 162 dự án thuộc loại hợp đồng BT đang gặp vướng trên cả nước khi chưa có các cơ chế xử lý dứt điểm trước khi Nghị định số 256/2025 được ký ban hành. Với tổng mức đầu tư 58.616 tỷ đồng, quỹ đất thanh toán khoảng 20.673 ha, nếu được tháo gỡ nhanh sẽ giải phóng ngay nguồn lực rất lớn cho phát triển.
Cả nước hiện có hơn 162 dự án BT đang gặp vướng, với tổng mức đầu tư 58.616 tỷ đồng, quỹ đất thanh toán khoảng 20.673 ha, nếu được tháo gỡ nhanh sẽ giải phóng ngay nguồn lực rất lớn cho phát triển.
Chỉ tính riêng Hà Nội, có trên 10 dự án nhà ở thương mại theo hình thức BT đang chờ cơ chế tháo gỡ với quy mô hàng trăm héc-ta như dự án Khu đô thị mở rộng phía Bắc và Tây Bắc Đại Kim - Định Công, quận Hoàng Mai (đối ứng dự án đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 2,5 đoạn từ đầm Hồng đến Quốc lộ 1A) hay dự án Khu đô thị Nam đường Vành đai 3 (đối ứng dự án xây đường giao thông quanh khu tưởng niệm Chu Văn An)...
Không những vậy, việc ban hành cơ chế mới không chỉ để có cơ sở khắc phục, xử lý các dự án tồn đọng hiện tại, mà còn mở ra cơ hội huy động nguồn lực tư nhân đầu tư vào lĩnh vực hạ tầng giao thông trong tương lai.
Theo Báo cáo Viễn cảnh hạ tầng toàn cầu của Trung tâm Hạ tầng toàn cầu - GI Hub (Global Infrastructure Hub), Việt Nam cần hơn 600 tỷ USD để đạt được các mục tiêu về hạ tầng vào năm 2040 và nguồn ngân sách truyền thống sẽ không đủ để giải quyết nhu cầu tài chính đó.
Trên thực tế, thời gian qua, hàng loạt “ông lớn” địa ốc và xây dựng như Trung Nam Group, Masterise Homes, Thai Group, Vingroup, Thaco, Đèo Cả, Văn Phú Invest… đã đăng ký tham gia nhiều dự án hạ tầng lớn như dự án cầu Cần Giờ và cầu Thủ Thiêm 4 (TP.HCM), dự án đường Bắc Sơn kéo dài (Thái Nguyên), dự án Đại lộ - Cảnh quan sông Hồng (Hà Nội) và đặc biệt là dự án đường sắt cao tốc Bắc Nam… Bởi vậy, việc làm rõ cơ chế thanh toán là điều cần thiết để các nhà đầu tư yên tâm.
Cũng cần lưu ý thêm, vào cuối tháng 6/2025, tại Kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã bấm nút thông qua dự án Luật Đường sắt (sửa đổi) với việc bổ sung 23 cơ chế, chính sách đặc thù, tạo hành lang pháp lý mang tính đột phá để phát triển ngành đường sắt.
Trong đó, nội dung phát triển đường sắt gắn với phát triển đô thị (TOD) đã được luật hóa, cho phép nhà đầu tư được khai thác quỹ đất tại các nhà ga, khu đô thị để tạo nguồn lực tái đầu tư.
Tuy vậy, để thực hiện quy hoạch TOD cần có các quy định đặc thù cho khu vực này, trong đó cơ chế BT là cơ chế riêng để tạo khả năng tăng cường nguồn vốn từ đất, đồng thời đảm bảo tối ưu hóa giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD.
KTS. Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho hay, kinh nghiệm từ các nước tiên tiến trên thế giới cho thấy, đô thị nào có các tuyến metro, cầu đường, khu công nghiệp mới… thì đô thị đó sẽ phát triển. Các dự án hạ tầng không chỉ là “cú hích” làm gia tăng giá trị bất động sản, mà còn là lời mời gọi hấp dẫn đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư.
“Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các rủi ro liên quan đến giao thông, dịch vụ sẽ được giảm thiểu, từ đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản”, ông Chính nhấn mạnh.
Để các dự án BT hoạt động hiệu quả, theo các chuyên gia, điều kiện tiên quyết là phải có dự toán dự án đầy đủ, chính xác, để trên cơ sở đó Nhà nước thanh toán cho doanh nghiệp bằng quỹ đất đối ứng với giá trị được xác định theo đúng nguyên tắc thị trường đã được quy định trong Luật Đất đai.
Đồng thời, cần xây dựng bộ tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực thực sự; trong trường hợp có nhiều doanh nghiệp quan tâm, nên tiến hành đấu thầu công khai nhằm bảo đảm quyền lợi và sự công bằng cho tất cả các bên.
Ngoài ra, cũng phải quy định cụ thể trách nhiệm cá nhân trong việc phê duyệt dự án BT, qua đó bảo đảm toàn bộ quá trình thực hiện minh bạch, công bằng và có trách nhiệm giải trình.
