Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.
Ông bình luận gì về việc Bộ Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn việc sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có loại hình condotel?
Theo quy định hiện nay, condotel là mô hình dịch vụ lưu trú khách sạn. Tuy nhiên, những năm gần đây, do khó khăn về phát triển bất động sản du lịch, trong khi ngành du lịch lại phát triển nhanh chóng, nhiều địa phương đã “phá rào” cho phép xây dựng ồ ạt condotel. Do vậy, việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất ở và tài sản trên đất (sổ đỏ) kèm theo giới hạn quyền tài sản phục vụ mục đích để ở với condotel là sai luật, bởi bản chất hoạt động này là làm dịch vụ, còn nếu là đơn vị ở, phải đi kèm các hạ tầng, tiện ích như trường học, bệnh viện…
Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường là biện pháp chữa cháy, có còn hơn không, bởi đến nay, đã có hàng trăm ngàn sản phẩm condotel được bán và nếu thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài cho người mua condotel, thì hậu quả xã hội cực lớn và nhiều doanh nghiệp sẽ phá sản ngay lập tức.
Công văn trên hướng dẫn cấp quyền sở hữu đối với condotel trong 50-70 năm. Đây là động thái rút ngòi “bom nổ chậm” condotel, còn về bản chất thì chưa hẳn đã bền vững. Nhà đầu tư thứ chấp chưa ưng với quy định cho phép sở hữu 50 hay 70 năm, bởi nếu được cấp quyền sở hữu lâu dài, thì họ có thể dễ dàng thế chấp vay vốn hay chuyển nhượng.
Đâu là điểm nghẽn lớn nhất của thị trường condotel, thưa ông?
Điểm nghẽn lớn nhất vẫn là xác định rõ quyền sở hữu 50 hay 70 năm, hay quyền sở hữu lâu dài.
Việc một số địa phương “phá rào” cấp “sổ đỏ” (quyền sở hữu lâu dài) cho condotel là sai luật. Đây là sự đã rồi, khó khắc phục. Nếu giờ thu hồi giấy chứng nhận sở hữu vĩnh viễn đã cấp cho các căn hộ condotel và cấp lại giấy chứng nhận 50 năm, thì hệ quả xã hội tương đối lớn.
Sai sót này là do cấp chính quyền địa phương, cũng không hẳn do doanh nghiệp. Lỗi ở đây là do chính quyền địa phương không được hướng dẫn từ cấp trên. Sai sót này cũng thể hiện tầm nhìn thiếu nhạy bén và không kịp thời của cơ quan quản lý trước sự phát triển nhanh chóng của thị trường.
Còn đối với những căn condotel chưa bán, cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp cần tuân thủ hướng dẫn theo công văn mới của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Điều lo lắng là nếu cấp chứng nhận quyền sở hữu với condotel 50 năm theo công văn này, thì xử lý sao khi đã có nơi cấp “sổ đỏ” vĩnh viễn cho condotel. Vấn đề này nếu không được giải quyết thấu tình đạt lý, sẽ để lại hậu quả lớn, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.
Thị trường condotel “vỡ trận” vì những cam kết lợi nhuận “trên trời” của chủ đầu tư. Phải chăng các mức cam kết lợi suất đó đi chệch quỹ đạo của hoạt động tài chính?
Condotel là hình thức kinh doanh tài chính, nên cần đặt ra room lợi nhuận cho các nhà đầu tư thứ cấp, chí ít không vượt khung lãi suất hiện hành của ngân hàng, từ 7-10%. Nếu lợi nhuận cam kết cho condotel cao hơn lãi suất huy động của ngân hàng, thì vô hình trung tạo ra sự bất bình đẳng trong huy động vốn. Do vậy, cơ quan quản lý nhà nước cần phải “rung chuông” cho các chủ đầu tư về cam kết lợi nhuận đối với condotel, đồng thời vào cuộc để đảm bảo công bằng trong kinh doanh tài chính.
Thực tế, giá trị căn hộ condotel chỉ có 40 triệu đồng/m2, nhiều chủ đầu tư bán với giá gấp đôi. Cam kết lợi nhuận cho condotel bản chất là “mỡ nó rán nó”. Nhiều chủ đầu tư tính bài trích tiền bán căn hộ condotel giá cao để chi trả lợi nhuận cam kết cho người mua, chứ không hẳn đợi lãi từ hoạt động cho khách du lịch thuê condotel. Do đó, các chủ đầu tư không oan ức gì khi phải trả lợi nhuận theo đúng cam kết.
Thưa ông, đâu là căn nguyên dẫn đến những bất cập của thị trường condotel thời gian qua?
Condotel cho thấy lỗi thể chế không bắt kịp thị trường. Phía cơ quan nhà nước là bên “cầm cân nảy mực” cần phải điều chỉnh chính sách vĩ mô để nắn thị trường, thậm chí phải có tầm nhìn dài hơi, đi trước đón bắt xu thế phát triển. Đơn cử là siết room lợi nhuận cho condotel từ đầu, thì lập tức thị trường sẽ được điều chỉnh hài hòa hơn, giảm rủi ro cho các bên tham gia.
Nếu chúng ta có tầm nhìn chính sách, định hướng tốt, thì thị trường sẽ tránh được những khiếm khuyết. Nếu có chính sách, định hướng rõ ràng, sẽ là cơ sở để các cấp chính quyền thực thi, còn doanh nghiệp bám vào phát triển.
