Hà Nội dự kiến di dời hơn 860.000 cư dân khỏi khu vực nội đô trong giai đoạn 2026-2045, nằm trong quy hoạch tổng thể nhằm giãn dân, giảm tải hạ tầng và tái cấu trúc đô thị. Theo ông, những yếu tố then chốt nào quyết định thành công của chương trình di dời tái định cư quy mô lớn này?
Nhiều khu vực tại Hà Nội hiện có mật độ dân cư rất cao, nên việc phát triển các đô thị vệ tinh là một hướng đi tích cực và cần thiết. Để một dự án di dời quy mô lớn gắn với đổi mới đô thị như vậy có thể thành công, cần giải quyết 2 yếu tố mang tính nền tảng.
Thứ nhất là hạ tầng. Các khu vực mới phải được đầu tư đầy đủ về nhà ở, giao thông và hệ thống vận tải công cộng như các tuyến metro và mạng lưới đường bộ.
Người dân cần có khả năng sinh sống, làm việc, học tập và vẫn tiếp cận khu vực trung tâm thành phố một cách thuận tiện. Bên cạnh đó, cần hình thành một hệ sinh thái cộng đồng hoàn chỉnh tại các khu vực này, bao gồm giáo dục, y tế, thể thao và các tiện ích thiết yếu khác.
Thứ hai là động lực và cơ chế khuyến khích. Việc di dời không thể chỉ đơn giản là “chúng tôi xây cho bạn một ngôi nhà đẹp cách trung tâm 50 km”. Người dân còn có mối quan hệ gia đình, gắn kết văn hóa và các kết nối xã hội tại khu vực nội đô. Nếu không có những động lực rõ ràng, nhiều người sẽ không tự nguyện lựa chọn di dời.
Ông có thể nói rõ hơn về quy hoạch, yếu tố nào là quan trọng nhất?
Quy hoạch đóng vai trò then chốt. Quá trình di dời cần mang tính hấp dẫn tự thân, thay vì áp đặt. Người dân phải muốn chuyển đi. London (Vương quốc Anh) là một ví dụ điển hình, nơi nhiều người lựa chọn sinh sống bên ngoài trung tâm thành phố để có không gian rộng hơn, nhà ở lớn hơn, môi trường sống tốt hơn và chi phí hợp lý hơn, trong khi vẫn có thể di chuyển vào trung tâm một cách thuận tiện.
Trong những trường hợp này, yếu tố quyết định không còn là khoảng cách, mà là thời gian di chuyển và chất lượng sống. Nếu quãng đường 50 km chỉ mất 25 phút thay vì 90 phút, cách nhìn của người dân về việc di dời sẽ hoàn toàn khác.
Với hệ thống giao thông tin cậy, họ có thể tận hưởng điều kiện nhà ở tốt hơn, tiện ích đầy đủ và các trường học chất lượng cho con cái, mà không phải đánh đổi quá nhiều thời gian đi lại.
Ngoài ra, không thể dựa vào một yếu tố đơn lẻ. Việc di dời chỉ có thể thành công khi hạ tầng, cơ chế khuyến khích, cơ hội việc làm và môi trường sống chất lượng được triển khai đồng bộ. Chỉ khi đó, quá trình di dời mới trở nên hấp dẫn đối với nhiều nhóm cư dân khác nhau, thay vì chỉ đơn thuần là dịch chuyển một bộ phận dân cư.
Hà Nội chắc hẳn có thể học tập kinh nghiệm từ các đô thị lớn khác trên thế giới?
Tại châu Á, có thể thấy những trường hợp điển hình như Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc), Bắc Kinh và Thượng Hải (Trung Quốc). Tại Đông Nam Á, Kuala Lumpur (Malaysia) cũng là một ví dụ tiêu biểu.
Điểm chung của các thành phố này là việc phát triển các đô thị vệ tinh được quy hoạch bài bản, dựa trên nền tảng hạ tầng đồng bộ. Hạ tầng ở đây không chỉ là giao thông, mà bao gồm toàn bộ hệ thống hạ tầng xã hội, từ nhà trẻ, giáo dục, y tế, không gian sống cho người cao tuổi, cơ hội việc làm… cho đến nhà ở có mức giá phù hợp.
| |
Trong giai đoạn 2026-2045, Hà Nội dự kiến di dời hơn 860.000 để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị. Ảnh: Dũng Minh. |
Tokyo là một ví dụ đặc biệt thuyết phục, nơi người dân sinh sống bên ngoài khu vực trung tâm, nhưng vẫn duy trì khả năng tiếp cận nơi làm việc một cách thuận lợi. Kuala Lumpur cũng thể hiện mô hình tương tự khi nhiều cư dân lựa chọn sinh sống tại các khu vực lân cận, với thời gian di chuyển vào trung tâm chỉ khoảng 30 phút bằng ô tô hoặc phương tiện công cộng.
Các đô thị vệ tinh này được hỗ trợ bởi hệ thống đường cao tốc, đường sắt đô thị, cùng với đầy đủ các tiện ích thiết yếu, cho phép người dân đáp ứng phần lớn nhu cầu sinh hoạt hàng ngày ngay tại địa phương, thay vì phải thường xuyên di chuyển vào trung tâm thành phố. Chính cách tiếp cận tích hợp này đã giúp mô hình sống tại khu vực ngoại vi trở nên khả thi và bền vững.
Là kế hoạch lớn và có tác động tới nhiều người, theo ông, kế hoạch di dời lần này sẽ làm thay đổi thế nào bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội?
Các khu vực như Đông Anh đang trở nên đặc biệt đáng chú ý nhờ vị trí gần trung tâm thành phố. Với việc đầu tư các cây cầu mới, Đông Anh về cơ bản đã được “mở khóa” về khả năng kết nối, giúp việc di chuyển vào khu vực trung tâm và các khu vực khác của Hà Nội trở nên nhanh chóng và thuận tiện hơn đáng kể.
Song song với đó là làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào các dự án bất động sản quy mô lớn, bao gồm nhà ở, bán lẻ và các khu phát triển đa chức năng. Những dự án này đã và đang cung cấp đầy đủ các cấu phần thiết yếu như trung tâm mua sắm, căn hộ, nhà ở thấp tầng, công viên, bệnh viện và cơ sở giáo dục.
Đây là yếu tố then chốt, bởi khi các gia đình chuyển đến sinh sống, nhu cầu là rất đa dạng: Từ người đi làm, trẻ em… cho đến người cao tuổi, mỗi nhóm đều cần những loại hình dịch vụ và hạ tầng khác nhau.
Từ góc nhìn của chủ đầu tư, quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, khiến việc triển khai các dự án mới với quy mô lớn trở nên khó khăn. Chính vì vậy, phần lớn các dự án mới hiện nay đều được phát triển tại các khu vực bên ngoài trung tâm thành phố.
Những quỹ đất lớn này cho phép chủ đầu tư xây dựng các dự án toàn diện hơn, tập trung nhiều hơn vào tạo lập điểm đến (placemaking), không gian xanh và các tiện ích cộng đồng, nhằm đáp ứng nhu cầu sinh sống dài hạn và định hướng gia đình.
Và tương lai có vẻ là của các đô thị vùng ven?
Trong thời gian tới, nhiều khả năng thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự gia tăng của các dự án đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại vi, trong khi nguồn cung dự án mới tại khu vực trung tâm tiếp tục hạn chế. Do đó, phần lớn nguồn cung bất động sản trong tương lai sẽ tiếp tục đến từ các khu vực ngoài lõi đô thị.
Đây rõ ràng là một chiến lược dài hạn và cần được hiểu như một quá trình chuyển dịch ròng, thay vì một hình thức di dời mang tính áp đặt. Không phải là việc yêu cầu tất cả mọi người phải rời đi. Một bộ phận người dân sẽ chuyển ra ngoài, một bộ phận sẽ ở lại, đồng thời vẫn sẽ có những dòng dịch chuyển mới vào thành phố.
Theo thời gian, điều này nhiều khả năng sẽ dẫn đến việc giảm dần mật độ dân cư tại khu vực nội đô, song song với sự tăng trưởng tại các đô thị vệ tinh. Về mặt lý thuyết, xu hướng này cũng sẽ góp phần giảm áp lực giao thông và ùn tắc đô thị.
Thực tế tại các thành phố như Thượng Hải cho thấy, cách tiếp cận này có thể vận hành hiệu quả ở quy mô lớn, khi hệ thống giao thông công cộng công suất cao cho phép dân cư đông đúc di chuyển hiệu quả, đồng thời giải phóng không gian mặt đất.
Kết quả kỳ vọng là lợi ích cho cả 2 phía. Các khu vực vệ tinh có điều kiện phát triển thành những cộng đồng sống chất lượng và bền vững hơn, trong khi khu vực trung tâm có thêm dư địa cho các công trình công cộng, công viên, không gian văn hóa, du lịch và các khu vực mở, thay vì tiếp tục phát triển nhà ở mật độ cao.
Có cần lo ngại về việc di dời sẽ làm khu vực trung tâm đánh mất vị thế vốn có của mình?
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, quá trình chuyển đổi này không làm suy yếu vai trò của khu vực trung tâm đô thị. Ngược lại, các thành phố như Bắc Kinh, Thượng Hải, Seoul, Tokyo hay London đều cho thấy khu vực trung tâm thường được tái định hình thành những trung tâm sôi động về thương mại, văn hóa, du lịch và sinh hoạt cộng đồng.
Tại những thành phố như London, khu vực trung tâm ngày càng giảm vai trò cư trú, tập trung nhiều hơn vào hoạt động kinh doanh, không gian xanh và các hoạt động văn hóa.
Nếu được triển khai hiệu quả, cách tiếp cận này có thể nâng cao chất lượng môi trường đô thị tổng thể, giúp khu vực trung tâm trở nên thông thoáng, hấp dẫn và giàu bản sắc văn hóa hơn, đồng thời cải thiện chất lượng sống tại các khu vực ngoại vi và đô thị vệ tinh. Xét trên tổng thể, đây sẽ là một kết quả tích cực cho cả cư dân lẫn du khách trong nước và quốc tế.