Các đại đô thị phát triển theo mô hình TOD không chỉ góp phần giảm áp lực dân số cho khu vực nội đô mà còn mang đến nhiều hơn các cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân. Ảnh: Bình Minh.
Mục tiêu lớn được đặt ra trong Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 là xây dựng một đô thị hiện đại, thông minh, xanh và bền vững. Để hiện thực hóa mục tiêu đó, Hà Nội đang điều chỉnh định hướng quy hoạch phát triển đô thị, trong đó nổi bật là chính sách giãn dân ra khỏi khu vực nội đô nhằm giảm áp lực hạ tầng và phân bổ lại mật độ cư trú.
Các khu vực bảo tồn như phố cổ, khu phố cũ, khu vực Hồ Gươm, Ba Đình, Hồ Tây, Hoàng thành Thăng Long… sẽ được khuyến khích di dời dân cư để phát triển thành không gian phục vụ du lịch, thương mại và văn hóa. Đồng thời, đô thị trung tâm sẽ được mở rộng theo hướng Tây và Nam, gắn kết với hành lang đô thị Vành đai 4 và mở rộng về phía Bắc tới đô thị Sóc Sơn.
Theo Savills, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đã trở nên rõ nét khi quỹ đất tại khu vực nội đô đang dần thu hẹp, ngay cả các khu vực giáp Vành đai 2 và Vành đai 3 cũng gần như không còn quỹ đất để phát triển thêm dự án. Đồng thời, xu hướng này còn được thúc đẩy bởi chính sách giãn dân kết hợp với định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ theo Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô Hà Nội.
Để hiện thực hóa định hướng giãn dân, Hà Nội đang đẩy mạnh đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật và tiện ích xã hội tại các đô thị vùng ven. Ba khu vực chính được chú trọng phát triển bao gồm phía Tây và Nam, phía Đông và phía Bắc sông Hồng được quy hoạch bài bản theo chức năng đặc thù và đều được phát triển theo mô hình TOD.
Những khu vực này liên kết chặt chẽ với mạng lưới giao thông đô thị hiện đại bao gồm kết cấu vành đai hướng tâm và các tuyến metro. Đặc biệt, việc triển khai các tuyến đường Vành đai 3, 5 hay Vành đai 4 sẽ đóng vai trò huyết mạch, kết nối thuận tiện từ khu vực vùng về khu vực trung tâm, góp phần thúc đẩy nhu cầu tìm mua nhà ở tại các khu vực này.
Savills đánh giá, chính các dự án đại đô thị quy mô lớn tại vùng ven cũng được triển khai đồng bộ về hạ tầng giao thông, hệ thống tiện ích nội khu và thu hút được lượng giao dịch đáng kể. Đơn cử, dự án Vinhomes Ocean Park tại Gia Lâm ghi nhận nhu cầu tăng cao trong quý IV/2024, với tỷ trọng bán ra đạt trên 50%. Các dự án tại khu vực ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, Thường Tín và Long Biên ghi nhận nguồn cầu lớn. Đông Anh dẫn đầu với 84% lượng giao dịch sơ cấp tương đương 2.799 căn. Theo sau là Mê Linh và Thường Tín, mỗi khu vực chiếm 4% lượng giao dịch, tương đương với khoảng 140 căn đã bán.
Dù tiềm năng, nhưng Savills cho rằng, việc phát triển hạ tầng vùng ven cũng đi kèm không ít thách thức. Thời gian thực hiện các dự án lớn có thể kéo dài nhiều năm, trong khi chi phí đầu tư lớn có thể gây áp lực lên ngân sách và đẩy giá đất tăng cao. Bên cạnh đó, nguy cơ đầu cơ khi có thông tin quy hoạch khiến giá bất động sản vượt xa giá trị thực.
Do đó, người mua cần cân nhắc kỹ các yếu tố về tiến độ hạ tầng, năng lực và uy tín của chủ đầu tư và tính minh bạch về pháp lý dự án để giảm thiểu rủi ro khi lựa chọn các dự án nhà ở gắn liền với phát triển hạ tầng mới.
