Đầu tư Bất động sản ghi nhận ý kiến của một số thành viên thị trường xung quanh câu chuyện này.
Thông tư 06 giúp ổn định thị trường và là tín hiệu cảnh báo sớm các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc
Tác động đầu tiên của Thông tư 06 là khiến cho tâm lý thị trường ổn định. Thứ hai, quy định của thông tư mới này về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được giảm theo lộ trình có thể là tín hiệu cảnh báo các doanh nghiệp đầu tư dài hạn phải nhìn lại việc sử dụng nguồn vốn trong hoạt động đầu tư, để có sự điều chỉnh phù hợp trong tương lai.
Những sửa đổi, bổ sung của Thông tư 06 có thể giúp mặt bằng lãi suất tiếp tục ổn định ở mức thấp nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Mặt khác, qua sự thay đổi này cũng nói lên thực tế, đây là thời điểm tốt nhất cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, vì hiện nay lãi suất cho vay còn khá thấp, nguồn tiền đa dạng, còn trong thời gian tới, khả năng lãi suất sẽ tăng cao, cơ hội mua nhà sẽ hạn chế hơn.
Một hành động tích cực thể hiện sự ‘lắng nghe’
phản biện từ thị trường
Những điểm sửa đổi trong Thông tư 06 so với dự thảo trước đó có thể nói là một hành động tích cực thể hiện sự “lắng nghe” phản biện từ thị trường của Ngân hàng Nhà nước và về cơ bản đúng như tinh thần kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM. Trong đó, 2 điều chỉnh lớn khác với dự thảo là quy định hệ số quy đổi rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản là 200% từ thời điểm 1/1/2017, thay vì 250% như trong dự thảo. Thứ hai, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được giảm theo lộ trình từ 60% xuống 50% từ 1/1/2017 và 40% từ 1/1/2018, thay vì giảm ngay như trong dự thảo là rất tích cực với thị trường. Điều này chắc chắn sẽ làm thị trường ổn định hơn trong thời gian tới, đồng thời giúp cho các doanh nghiệp có được thời gian cho sự chuẩn bị phù hợp hơn với xu hướng thị trường.
Tác động tích cực nhất đến người mua nhà
Nếu lãi suất huy động có thể giảm, không chỉ giúp các chủ đầu tư tự tin hơn trong hoạt động đầu tư, mà còn giúp kích cầu thị trường, bởi phần lớn người mua nhà hiện nay đều sử dụng nguồn vốn ngân hàng. Do vậy, việc lãi suất tăng giảm thế nào, sẽ tác động nhiều nhất đến người mua nhà.
Lộ trình điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay dài hạn tạo khoảng lùi cần thiết cho doanh nghiệp
Theo tôi, rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là việc kiểm soát nguồn cung. Bất động sản không giống như các ngành nghề khác, khi thấy nguồn cung nhiều có thể dừng lại, mà có đặc thù là khi đã đeo đuổi dự án phải theo đến cùng, đặc biệt, tại hầu hết dự án, chủ đầu tư thường phải vay ngân hàng, nếu dừng lại sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của họ.
Do vậy, có thể nói, việc quy định tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được giảm theo lộ trình từ 60% xuống 50% từ 1/1/2017 và 40% từ thời điểm 1/1/2018 là một sự cảnh báo cần thiết để các doanh nghiệp có sự chuẩn bị trong hoạt động đầu tư của mình.
Kiểm soát tín dụng bất động sản là chủ trương hợp lý
Cũng như nhiều quan điểm đã được đưa ra sau khi Thông tư 06 ban hành, tôi cho rằng Thông tư 06 được ban hành là phù hợp, giảm tác động mạnh đối với thị trường bất động sản và thị trường tín dụng nói chung. Theo dự thảo trước đây, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống tới mức 40% và hệ số rủi ro cho kinh doanh bất động sản lên đến 250%. Nếu tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn giảm mạnh như thế, các ngân hàng sẽ lúng túng vì thời gian qua nhiều ngân hàng đã sử dụng chủ yếu nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.
Có một vấn đề là thị trường bất động sản là một thị trường luôn biến động và đi theo chu kỳ lên xuống của nền kinh tế. Giá trị bất động sản lên xuống theo chu kỳ mà các ngân hàng thì lại dựa chủ yếu vào giá trị của bất động sản để cho vay. Rủi ro ở chỗ là khi cho vay tại thời điểm nóng, giá bất động sản tăng cao, ai cũng muốn mua, ai cũng muốn vay và cho vay, nhưng khi thị trường bất động sản đổi chiều thì nhiều nhà đầu tư và người đi vay “bỏ của chạy lấy người” và các ngân hàng lãnh đủ.
Bởi vậy tôi cho rằng việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 06 là hợp lý khi siết lại tín dụng bất động sản với lộ trình giữ nguyên hệ số rủi ro 150% trong năm nay, năm sau sẽ tăng lên 200%. Lộ trình có vẻ “mềm” nhằm tránh tác động mạnh đến thị trường bất động sản, cũng như tạo cho các ngân hàng thêm thời gian để điều chỉnh lại hoạt động cho phù hợp với quy định mới.