ĐTCK ghi nhận một vài ý kiến nổi bật.
Luật sư Trần Vũ Hải, Trưởng Văn phòng luật sư Trần Vũ Hải
Mặc dù hiện có nhiều văn bản điều chỉnh quan hệ dân sự liên quan đến chung cư, nhưng vẫn chưa đầy đủ. Vì vậy, cần xem xét ban hành Luật Chung cư nhằm điều chỉnh các quan hệ, giao dịch liên quan đến chung cư với những nội dung sau:
Thứ nhất, quy định điều kiện khởi công dự án và cấm khởi công nếu không đủ những điều kiện này. Nếu chủ đầu tư vi phạm sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí tước bỏ quyền thực hiện dự án.
Thứ hai, quy định việc góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở 1 tài khoản duy nhất tại 1 ngân hàng cho mỗi dự án để nhận các khoản góp vốn, thanh toán. Ngân hàng giám sát tài khoản này, chỉ cho phép chủ đầu tư giải ngân theo kế hoạch được công khai trước đó.
Thứ ba, cần phân biệt chung cư xã hội với chung cư thương mại; việc tiêu hủy, phá dỡ chỉ khi chất lượng không đảm bảo hoặc theo quyết định của cộng đồng sống trong chung cư.
Thứ tư, quy định những tranh chấp về chung cư được giải quyết thông qua trọng tài; khuyến khích hình thành các hợp tác xã quản lý chung cư, các hiệp hội của người sử dụng chung cư. Trong thời gian chờ đợi ban hành Luật Chung cư, Bộ Xây dựng nên ban hành Cẩm nang chung cư, quy định các điều khoản khung trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư với các hộ dân đang sinh sống.
Luật sư Trương Chí Công, Văn phòng luật sư C&M
Theo tôi, chủ đầu tư chỉ nên huy động vốn từ người mua nhà theo tỷ lệ sau: đợt 1 (tối đa 20% tổng tiền bán căn hộ sau khi hoàn thành xây dựng phần móng của tòa nhà); đợt 2 (tối đa 20%, sau khi xây dựng 50% hạng mục xây thô phần thân); đợt 3 (tối đa 20% sau khi toàn bộ phần thô), đợt 4 (tối đa 30% sau khi hoàn thiện và bàn giao căn hộ), đợt 5 (nhận nốt 10% sau khi người mua nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà). Trường hợp huy động vốn quá tỷ lệ trên, cần phải có sự chấp thuận của người mua nhà, được quy định rõ tại hợp đồng mua bán nhà và bắt buộc có sự tham gia bảo lãnh của ngân hàng trung gian.
Cần quy định hộ dân có quyền tổ chức hội nghị chung cư lần đầu với tỷ lệ từ 50% cư dân tham dự trở lên, mà không phụ thuộc vào ý chí của chủ đầu tư.
Luật sư Quách Thành Lực
Cần tách bạch giữa chủ đầu tư xây dựng dự án và đơn vị quản lý vận hành tòa nhà. Việc quản lý tòa nhà cần được đấu thầu công khai để bất cứ DN, kể cả chủ đầu tư đều có thể dự thầu. Ngoài ra, cần bổ sung thêm cơ chế ra quyết định cho ban quản trị tòa nhà, cho phép các quyết định sẽ có hiệu lực khi hội nghị cư dân nhất trí với tỷ lệ quá 70% phiếu đối với mọi vấn đề về quản lý chung cư. Không nên quy định mức giá trần đối với các loại phí phải đóng góp, vì đó là trách nhiệm của ban quản trị khu nhà thông qua hội nghị nhà chung cư quyết định.
Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng văn phòng luật sư BQH & cộng sự
Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố cần có một cơ quan chuyên trách giám sát việc chấp hành pháp luật của chủ đầu tư và có trách nhiệm giải quyết thắc mắc, khiếu nại của người mua chung cư/nhà dự án; từ khâu ký kết hợp đồng góp vốn, mua bán nhà hình thành trong tương lai cho đến quá trình bàn giao căn hộ và quản lý, thành lập ban quản trị nhà chung cư, khu dân cư.
