Mua nhà đất cũng phải… nhìn “con nước”
Trận ngập lụt lịch sử kéo dài từ chiều 14/10 đến sáng 15/10/2022 đã lộ rõ thực trạng cốt nền của TP. Đà Nẵng. Chỗ cao thoát ngập, còn những khu vực cốt nền thấp thì ngập sâu nhiều giờ không rút. Người dân phải tìm mọi cách chống chọi. Người bỏ lại đồ đạc ở tầng trệt, kéo nhau lên tầng cao. Người tìm cách “bơi” ra ngoài thoát thân. Cảnh tượng này, nếu nhìn từ trên cao, giống một vùng “bán sơn địa” hơn là một phố thị phồn hoa.
Kể lại trận ngập lụt hôm đó, anh Nguyễn Văn Tâm (quận Hải Châu) ví von: “Nhà tôi ở phố ‘trên núi’, nên không bị thiệt hại. Cốt nền của Thành phố quy hoạch thế nào mà nhấp nhô như… sóng biển”.
Không chỉ ngập nước, nhiều khu vực tại Đà Nẵng xuất hiện sạt lở núi. Dòng lũ kéo theo đất, đá tràn xuống khu dân cư, vùi lấp hàng trăm ngôi mộ…
Từ sau đó, những người có nhu cầu mua nhà đất ở Đà Nẵng bắt đầu quan tâm đến tình hình ngập lụt, có người còn tìm hiểu tỉ mỉ xem chỗ này ngập bao nhiêu mét, chỗ kia nước rút nhanh hay chậm… “Bỏ tiền ra mua nhà, mua đất, mà đến mùa mưa lại bất an, sợ bị thiệt hại tính mạng và tài sản, thì mua làm gì”, bà Nguyễn Thị Tâm (người dân TP. Đà Nẵng) than thở.
Nắm bắt tâm lý này, “dân” môi giới bất động sản đua nhau quảng cáo những khu vực không bị ngập để thu hút người mua. “Từ sau trận ngập hồi tháng 10, ai mua nhà, đất cũng hỏi: chỗ đó có ngập nước hay không”, một môi giới bất động sản tại Đà Nẵng chia sẻ.
Có thể thấy, vấn đề ngập nước ở đô thị cũng đang tác động mạnh tới giá cả và mức độ thanh khoản của thị trường nhà đất.
Không riêng Đà Nẵng, một số địa phương ở miền Trung như Tam Kỳ (Quảng Nam), TP. Quảng Ngãi (tỉnh Quảng Ngãi), TP. Huế (tỉnh Thừa Thiên - Huế)… cũng đang “đau đầu” trước tình trạng ngập lụt đô thị.
Tìm lời giải
Theo TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, tuy có đường bờ biển dài hơn 3.000 km, nhưng Việt Nam vẫn thiếu quy hoạch quốc gia cho các đô thị ven biển. Các vùng đô thị ven biển vẫn còn phát triển dưới tiềm năng, thiếu liên kết, nặng tư duy cục bộ. Việc phát triển thiếu kiểm soát, mất cân đối đã ảnh hưởng đến môi trường sống của cư dân.
Với đô thị biển, ngoài chức năng của đô thị thông thường, khi quy hoạch và đầu tư phát triển cần xác định không gian phát triển hợp lý, không tạo ra sự chồng lấn, ảnh hưởng giữa các ngành kinh tế. Bên cạnh đó, cần xây dựng phân khu chức năng, phân bổ quỹ đất đảm bảo sự phát triển hiệu quả của các ngành kinh tế, hiệu quả sử dụng đất, quan tâm đến đời sống và việc làm của người dân, đảm bảo điều kiện tự nhiên - môi trường…
Tuy nhiên, một số đô thị có biển đang phát triển khá “nóng”, tạo áp lực lên hạ tầng xã hội, gây ra tình trạng ùn tắc giao thông, xâm lấn không gian công cộng. Cùng với đó, là sự phát triển quá mức của các cơ sở lưu trú, ăn uống dọc các tuyến đường ven biển. Hiện tượng “phân lô, bán nền” mặt biển xuất phát từ tư duy tập trung cho kinh tế trước mắt, xảy ra tại nhiều địa phương đang là “tâm điểm” của du lịch biển. Hậu quả là không gian biển bị phá vỡ bởi hệ thống nhà cao tầng chắn ngang mặt biển, thiếu không gian công cộng.
Đó là chưa kể, tư duy quy hoạch cho đô thị có biển chưa đủ tầm nhìn và không theo kịp sự phát triển của thực tiễn. Công tác quản lý, đầu tư, khai thác đô thị có biển thiếu tính tổng thể, đồng bộ, có nơi bỏ qua lợi ích cộng đồng.
TS - kiến trúc sư Ngô Trung Hải, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, Tổng thư ký Hiệp hội Các đô thị Việt Nam chỉ rõ, các đô thị từ khi hình thành đã bám vào yếu tố nước như một điều kiện tất yếu để tồn tại và phát triển. Tuy nhiên, quá trình diễn biến của đô thị thành phố dường như “ngoảnh lại” với dòng sông, lấn chiếm lòng hồ và biến những nơi này thành nơi chứa nước thải, rác thải ô nhiễm. Khi cân bằng âm - dương giữa nước và đất trong đô thị không còn, dẫn đến tình trạng ngập lụt cục bộ, suy giảm nước ngầm...
Hiến kế giải pháp cụ thể, kiến trúc sư Ngô Trung Hải cho rằng, nền xây dựng phải được cân bằng đào đắp trong đô thị. Các cao độ địa hình đề xuất tương ứng với các hoạt động cụ thể (từ hoạt động nông nghiệp đến chức năng đô thị). Mỗi mét vuông đắp hay xây dựng bằng vật liệu cứng cần phải đi đôi với một mét vuông mở và có khả năng thấm nước.
Kế đến, là thiết lập không gian cho nước, dành chỗ cho nước như là một chức năng thiết yếu trong đô thị bằng cách xây dựng hồ chứa, hồ điều hòa, liên thông hệ thống kênh mương nhằm điều tiết lượng nước trong khu vực; tăng hệ số thấm trong đô thị bằng các công viên, không gian mở, sử dụng vật liệu thấm tại vỉa hè, sân công trình, bãi đỗ xe, xây dựng công trình xanh…
Đồng thời, quá trình quy hoạch cần khai thác tối ưu các vùng ngập lụt theo mùa bằng cách tăng giải pháp “đê mềm”. Đối với các vùng ngập lụt theo định kỳ, hình thành các dải cây xanh đa chức năng theo từng cao độ thích hợp nhằm xóa đi các vùng “không gian chết” dọc hành lang đê và khu vực bảo vệ đê, hình thành vùng cây xanh, sinh thái nông nghiệp, dịch vụ du lịch theo thời vụ.
Chỉ khi vấn nạn ngập nước ở các đô thị được giải quyết, thì sự phát triển của đô thị mới có thể tiệm cận yếu tố bền vững.
TS - kiến trúc sư Ngô Trung Hải cho rằng, việc giải quyết vấn đề ngập lụt phải thực hiện theo chuyên ngành (đô thị, cấp nước, thoát nước); theo đối tượng (người nghèo, giới, điểm dân cư, đối tượng nhạy cảm…); kiến tạo các hình thức đô thị hóa mới và hình thái đô thị mới theo hướng thích ứng, thân thiện với môi trường, bảo vệ tài nguyên và nâng cao chất lượng sống.
Trong quá trình lập quy hoạch đô thị nước, các nhà quản lý, hoạch định chính sách cần phân tích các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa mạo, khí hậu, thủy văn, hải văn, mặt nước…; xây dựng bản đồ ngập lụt, bản đồ phân bố vùng sản xuất và bản đồ cao độ nền địa hình để nhận biết logic cảnh quan của khu vực.