Cả nước hiện có hàng trăm dự án nhà ở “đứng hình” do vướng mắc nghĩa vụ tài chính. Ảnh: Dũng Minh
Chậm xác định giá đất, mất cơ hội kinh doanh
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa có văn bản khẩn gửi đến UBND Thành phố để đề xuất Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho phép được xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn, trình HĐND Thành phố thông qua. Trên cơ sở đó, UBND TP.HCM được ban hành và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất, mà không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, hiện nay, hệ số điều chỉnh giá đất chỉ được áp dụng đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân và trường hợp thuê đất hoặc giao đất không thông qua hình thức đấu giá đối với khu đất có giá (theo bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng.
Với khu đất có giá từ 30 tỷ đồng trở lên thì phải xác định nghĩa vụ tài chính thông qua việc thẩm định giá đất theo giá thị trường thông qua 1 trong 4 phương pháp là so sánh, thặng dư, thu nhập và chiết trừ. Tuy nhiên, nếu áp dụng theo cách thức này, tổng thời gian giải quyết hồ sơ thường cần từ 3-6 tháng, thậm chí có trường hợp kéo dài hàng năm do nhiều nguyên nhân khách quan, trong đó có việc các quy định về xác định, định giá đất thay đổi thường xuyên.
“Việc chậm xác định, thẩm định, quyết định giá đất làm mất cơ hội của nhà đầu tư, chậm thu ngân sách nhà nước, ảnh hưởng tới sự phát triển của kinh tế - xã hội”, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nhấn mạnh.
Trên thực tế, tình trạng ách tắc tiền sử dụng đất là “căn bệnh” trầm kha kéo dài nhiều năm qua trên thị trường bất động sản, như báo cáo tổng hợp của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong số 143 dự án bất động sản đang ách tắc thủ tục trên địa bàn Thành phố, chỉ riêng vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài chính đã chiếm hơn 25%.
Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Nam Sài Gòn (thành viên của Tập đoàn LDG Group) hiện có 2 dự án ách tắc vì không đóng được tiền sử dụng đất, đó là Khu chung cư cao tầng tọa lạc trên đại lộ Võ Văn Kiệt (tên thương mại High Intela) và Khu chung cư cao tầng tại đường An Dương Vương, quận 8 (tên thương mại West Intela).
Giá đất là yếu tố trọng yếu, ảnh hưởng trực tiếp đến cấu thành giá nhà. Do đó, nếu có phương pháp tính đúng, cách tính rõ ràng, minh bạch sẽ giúp doanh nghiệp tính toán được chi phí đầu vào, từ đó đưa ra giá bán phù hợp.
Cả 2 dự án được chấp thuận đầu tư từ năm 2015, thẩm định thiết kế cơ sở từ tháng 3/2017, cấp phép xây dựng phần ngầm từ tháng 8/2018. Trên cơ sở đó, chủ đầu tư đã thi công phần ngầm và được thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM kiểm tra hiện trạng công trình từ tháng 5/2019.
Theo quy định, sau khi hoàn thành phần ngầm, chủ đầu tư xin phép để xây dựng tiếp phần trên. Đồng thời, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thực hiện các thủ tục để Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố đánh giá, tính giá trị tiền sử dụng đất nộp cho ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, đã 3 năm trôi qua, Công ty Nam Sài Gòn vẫn chưa thể đóng tiền sử dụng đất do phải chờ cơ quan chức năng… thẩm định giá đất. Khoảng thời gian chờ đợi đồng nghĩa với việc dự án không thể tiếp tục triển khai, chủ đầu tư bị chôn vốn.
Ngoài những dự án dang dở chờ đóng tiền sử dụng đất để được triển khai tiếp, TP.HCM còn hàng trăm dự án đã bàn giao cho dân vào ở nhiều năm, nhưng bị “ngâm” sổ hồng do cơ quan nhà nước chưa tính được tiền sử dụng đất, mà dự án chung cư 8X Thái An (phường 14, quận Gò Vấp) do Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành làm chủ đầu tư là một điển hình.
Dự án có diện tích hơn 3.600 m2, được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng từ năm 2016, nhưng tới nay chưa được UBND TP.HCM phê duyệt giá đất do vẫn đang trong quá trình xem xét điều chỉnh quyết định chuyển mục đích sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh, dẫn tới thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) cho cư dân gặp bế tắc.
Tương tự, chung cư lô 3-4, cụm I, thuộc Khu dân cư Trung Sơn, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, do Công ty cổ phần Đầu tư Việt Tâm làm chủ đầu tư đã nghiệm thu, đưa vào sử dụng từ năm 2018, đến nay chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính để nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Hay như dự án Richmond City tại quận Bình Thạnh do Công ty Xây dựng Bình Triệu làm chủ đầu tư đã đưa vào sử dụng từ năm 2021, tới nay cũng chưa thể ra sổ cho cư dân.
Tính giá đất theo hệ số K, một mũi tên trúng nhiều đích
Giá đất là yếu tố trọng yếu, ảnh hưởng trực tiếp đến cấu thành giá nhà. Do đó, nếu có phương pháp tính đúng, cách tính rõ ràng, minh bạch sẽ giúp doanh nghiệp tính toán được chi phí đầu vào, từ đó đưa ra giá bán phù hợp.
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, vướng mắc lớn nhất dẫn đến chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung ở các dự án nhà ở hiện nay là khó thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất do phí tư vấn thấp, rủi ro phát sinh cao khiến các đơn vị tư vấn e ngại. Việc đấu thầu lựa chọn đơn vị tư vấn nhiều khi gần như bế tắc. Đi vào chi tiết các dự án, việc thu thập dữ liệu giá thị trường rất khó khăn, có dự án cả năm không ra được chứng thư thẩm định. Do vậy, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để xác định giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất vừa đảm bảo rút ngắn quy trình thực hiện, nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước, vừa tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
“Việc cho phép TP.HCM thí điểm ban hành và áp dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với tất cả các khu đất, thửa đất sẽ đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể, nhanh chóng. Đây cũng là biện pháp cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện”, ông Thắng nói.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cũng kỳ vọng kiến nghị trên được thông qua, bởi nếu giải quyết được vấn đề tiền sử dụng đất thì sẽ giải quyết được nhiều vấn liên quan khác cho các dự án bất động sản, nhất là những dự án bị “treo” sổ hồng cả chục năm.
Hiện nay, các phương pháp định giá đất, tính tiền sử dụng đất đang áp dụng đều tồn tại những bất cập, việc thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực tế theo các phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập hay thặng dư trên thị trường rất khó khăn. Chẳng hạn, với phương pháp so sánh, nếu không tìm được các thửa đất có vị trí tương để so sánh, mà phải sử dụng các thửa đất có vị trí cách xa hơn sẽ dẫn đến không chính xác, bởi chỉ cần vị trí khác nhau một vài trăm mét là giá trị khu đất đã có sự khác biệt.
“Do đó, nếu đề xuất cho phép áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất của TP.HCM được thông qua, cơ chế này sẽ giúp doanh nghiệp chủ động trong việc lên kế hoạch kinh doanh, từ đó đưa ra giá thành phù hợp, khuyến khích nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đồng thời có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng kiểm soát được nguồn giao dịch, minh bạch về thuế, từ đó hạn chế tối đa các giao dịch ảo, còn cán bộ chuyên trách mạnh dạn và có khung pháp lý rõ ràng khi áp dụng tính tiền đất, không còn tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, tránh cơ chế xin cho, “đi đêm”…”, vị lãnh đạo doanh nghiệp trên nói.
