Nhiều chủ đầu tư không sử dụng hợp đồng mẫu theo quy định khi kinh doanh bất động sản. Ảnh: Thanh Vũ
Tại dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, Bộ Xây dựng đã đề xuất tăng mức xử phạt đối với một số hành vi như vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở; vi phạm quy định về đào tạo quản lý, vận hành nhà chung cư; vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản…
Đáng chú ý, tại Điều 75 của dự thảo có quy định về mức xử phạt đối với các sai phạm trong hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo đó, Bộ đã đề xuất mức phạt từ 180 - 260 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không sử dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản, hoặc sử dụng hợp đồng không đầy đủ các nội dung chính theo quy định;
Chủ đầu tư dự án ký hợp đồng bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không xác định rõ các nội dung theo quy định pháp luật;
Chủ đầu tư dự án bất động sản không xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng theo quy định hoặc xác nhận không đúng quy định; thu tiền từ khách hàng khi thực hiện xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng;
Nội dung thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Riêng với hành vi ký hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất theo quy định, Bộ đề xuất mức phạt lên tới 260 - 300 triệu đồng.
Đối với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có hành vi không tuân thủ các quy định về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản trong trường hợp Nhà nước có quy định về giá, dự thảo đặt ra mức phạt từ 300 - 500 triệu đồng.
Thậm chí, mức phạt có thể chạm mức 800 triệu - 1 tỷ đồng đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm các điều kiện theo quy định.
Theo một thống kê do Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia công bố vào tháng 4/2025, từ thời điểm Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 có hiệu lực (ngày 1/7/2024) đến hết tháng 3/2025, cơ quan này đã tiếp nhận 211 lượt hồ sơ đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ.
Tuy nhiên, có tới 130 lượt hồ sơ bị yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung. Nguyên nhân là do các mẫu hợp đồng tồn tại nhiều điều khoản chưa tuân thủ quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Trong đó, phần lớn các mẫu hợp đồng đã bị doanh nghiệp “cài cắm” nhiều chi tiết gây bất lợi cho bên mua và “thêm thắt” các quy định mang tính chất loại trừ nghĩa vụ của bên bán. Đáng chú ý, nhiều công ty còn âm thầm hạn chế quyền của bên mua vào phần để trống trong các mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành.
Không chỉ vậy, nhiều hợp đồng đã loại trừ nghĩa vụ của bên bán trong việc bảo hành căn hộ. Một số bên còn tìm cách miễn trừ trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước cấp sổ đỏ cho người mua. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn đưa vào điều khoản hạn chế quyền chấm dứt hợp đồng của bên mua trong trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng.
Ủy ban cũng cho biết, nhiều hồ sơ còn có điều khoản chưa tuân thủ pháp luật chuyên ngành. Chẳng hạn điều khoản thanh toán tiền mua căn hộ hình thành trong tương lai; đóng kinh phí bảo trì; phạm vi bảo hành; phần diện tích thuộc sở hữu chung - riêng của các chủ sở hữu…
Để giảm thiểu rủi ro trong giao dịch mua bán căn hộ, Ủy ban đã khuyến nghị người dân nên chú ý đọc kỹ hợp đồng mua bán căn hộ, đặc biệt là các điều khoản quan trọng như bảo hành, nghĩa vụ thanh toán và quyền lợi khi có tranh chấp. Nếu không hiểu rõ, người tiêu dùng có thể đề nghị bên bán giải thích hoặc tham khảo ý kiến luật sư.
Bên cạnh đó, người mua căn hộ cần nắm vững các quyền lợi của mình. Chẳng hạn quyền yêu cầu bảo hành, quyền yêu cầu hoàn tiền, quyền chấm dứt hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp vi phạm hợp đồng.
