Ảnh: Shutterstock.
Thực trạng tại các quốc gia
Trước làn sóng nhập cư tăng mạnh trong những năm gần đây, Chính phủ Singapore đặt mục tiêu xây dựng 50.000 căn nhà ở công mới mỗi năm trong giai đoạn 2025 – 2027. Thành phố đã tài trợ cho chương trình nhà ở công chất lượng cao thông qua Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB), để tránh tình trạng người dân địa phương không thể mua nhà tại thành phố do giá cao. Các căn hộ HDB hiện đại có thiết kế tinh tế, mang phong cách tương tự căn hộ cao cấp, với cửa gỗ ép laminate, cổng thép, gạch lát lớn hơn và thiết bị vệ sinh cải tiến, mang lại tính thẩm mỹ đương đại và công năng tốt hơn.
Singapore được chia thành 24 khu và 3 vùng, mỗi nơi đều có đầy đủ tiện ích như giao thông công cộng, trung tâm thương mại, trường học, khu vui chơi giải trí và cơ sở y tế. Khoảng 80% người dân Singapore đang sinh sống trong các căn hộ HDB. Giá nhà ở HDB được tham chiếu theo giá nhà ở tư nhân trên thị trường thứ cấp, sau khi trừ đi một mức chiết khấu nhất định. HDB không hoạt động vì lợi nhuận, và phần thâm hụt hàng năm được Chính phủ bù đắp thông qua ngân sách của Bộ Tài chính.
Thông qua việc phân tích xu hướng dân số và thu nhập, hệ thống nhà ở công tại Singapore đã trở thành một bộ máy vận hành hiệu quả. Với chính sách khuyến khích sở hữu nhà ở của Chính phủ, nhà ở công không chỉ là nơi cư trú mà còn là tài sản tích lũy giá trị cho người dân. Nếu các Chính phủ khác muốn áp dụng mô hình này, điều tiên quyết là phải có quyết tâm chính trị, không chỉ đơn thuần là bộ máy tổ chức.
Tại Vương Quốc Anh, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở tăng mạnh và cải thiện khả năng tiếp cận của người mua, Chính phủ Vương quốc Anh đã đặt mục tiêu với chính quyền London xây dựng 88.000 căn nhà mới mỗi năm. Tuy nhiên, trong năm 2024, thành phố chỉ hoàn thành 35.850 căn.
Bất chấp các nỗ lực chính sách, bao gồm việc nới lỏng chính sách quy hoạch như các Lệnh Phê duyệt Phát triển (Development Consent Orders – DCOs) để tinh giản quy trình cấp phép, nhưng tiến độ phát triển nhà ở tại London vẫn đang trì trệ. Số lượng dự án nhà ở tư nhân được khởi công đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2010, do chi phí xây dựng tăng, chi phí vay cao và các nút thắt trong quy định. Khi số lượng nhà hoàn thiện mỗi năm giảm xuống dưới 15.000 căn và số lượng dự án đang xây dựng ngày càng thu hẹp, khoảng cách giữa kế hoạch đặt ra và kết quả thực tế ngày càng lớn.
Tại thành phố New York, Chính quyền thành phố đặt mục tiêu lớn, xây dựng 500.000 căn nhà mới đến năm 2032, tức là khoảng 66.000 căn mỗi năm. Tuy nhiên, trong năm 2024, nguồn cung mới chỉ đạt 34.000 căn. Thành phố vẫn đang áp dụng các biện pháp khuyến khích như ưu đãi thuế và quỹ 500 triệu USD nhằm thúc đẩy các chủ đầu tư phát triển nhà ở vừa túi tiền.
Trong năm 2024, Thượng Hải đã hoàn thành khoảng 127.000 căn nhà mới, cho thấy xu hướng phát triển ổn định tại Trung Quốc. Mặc dù khả năng chi trả vẫn là một vấn đề lớn, nhiều yếu tố khác như chi phí sinh hoạt nói chung, cơ hội việc làm giảm và áp lực từ lối sống hiện đại cũng đang tác động. Những yếu tố này đã góp phần khiến dân số tại thành phố sụt giảm trong hai năm qua. Để giải quyết thách thức này, các nhà hoạch định chính sách đang tập trung thúc đẩy tăng trưởng thu nhập và củng cố niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản.
Paris đã cung cấp ra thị trường trung bình 40.000 ngôi nhà mới mỗi năm trong giai đoạn 2000-2024. Với quỹ đất hạn chế và và giá bất động sản tăng cao, thành phố đang chuyển trọng tâm từ việc xây dựng các dự án mới sang tái sử dụng công trình hiện hữu. Theo Kế hoạch nhà ở năm 2024, Paris đặt mục tiêu chuyển đổi các tòa nhà hiện hữu, và hướng đến đạt tỷ lệ 40% nhà ở công vào năm 2035. Ngoài ra, thành phố dự kiến sẽ áp thuế đối với các bất động sản bỏ hoang nhằm đưa nguồn cung không sử dụng trở lại thị trường.
Giải pháp
Theo Savills, thông thường, một dự án phát triển bất động sản nhà ở sẽ có chu kỳ đầu tư khoảng 5 năm. Tuy nhiên, các chủ đầu tư thường thích phân bổ nguồn vốn của họ trong khoảng thời gian dài hơn, có thể lên đến 20 năm hoặc hơn. Việc cung cấp nhà ở, đặc biệt những căn nhà có giá phải chăng, như là một phần của dự án hạ tầng với dòng tiền dài hạn có thể tiếp cận nguồn vốn quy mô lớn, vượt ra ngoài các quỹ bất động sản truyền thống.
Một giải pháp đầy hứa hẹn có thể là tái định vị nhà ở như một loại cơ sở hạ tầng quốc gia. Khi nhà ở được coi trọng về mặt chiến lược giống như các mạng lưới giao thông hoặc năng lượng, nó sẽ trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư dài hạn. Một số quốc gia như Singapore đã áp dụng cách tiếp cận tích hợp này, đưa nhà ở vào trong quy hoạch hạ tầng quốc gia song song với các dịch vụ tiện ích và xã hội. Tương tự, Áo, Đan Mạch và Hà Lan cũng liên tục thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội như một phần quan trọng các khổ chính sách công lâu dài.
Việc xem nhà ở như một hạ tầng quốc gia cũng mang lại những lợi thế về mặt cấu trúc. Các dự án hạ tầng thường nhận được sự ủng hộ chính trị từ nhiều đảng phái và sự hỗ trợ lâu dài từ Chính phủ – những yếu tố mà các chủ đầu tư đánh giá cao. Hơn nữa, cách tiếp cận này có thể giảm chi phí phát triển nhà ở, hỗ trợ khả năng chi trả cao hơn và giúp tích hợp các mục tiêu rộng lớn hơn như khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững vào quy trình phát triển dự án. Việc đổi mới chính sách đang có bước đầu phản ánh những sự thay đổi này.
Ở Anh, những thay đổi với cơ chế DCO đang dần đơn giản hóa các quy trình quy hoạch cho các dự án nhà ở liên quan đến những dự án hạ tầng lớn. Bằng cách tạo ra lối tắt phê duyệt nhanh chóng và có thể dự đoán được, Chính phủ có thể loại bỏ các rào cản hành chính thường gây chậm trễ hoặc vốn đầu tư tư nhân.
"Dĩ nhiên, việc tái định vị nhà ở như một hạ tầng quốc gia không phải là phương thức toàn diện để giải quyết khủng hoảng nhà ở toàn cầu. Tuy vậy, đó lại là một bước cần thiết để tiếp cận các nguồn vốn mới và gắn kết hoạt động đầu tư dài hạn phù hợp với nhu cầu dài hạn. Trong kỷ nguyên đầy áp lực dân số, cộng với áp lực về khả năng chi trả và tính bền vững, việc tái định nghĩa này có thể là cần thiết đối với các thành phố đang tìm cách xây dựng nhà ở với quy mô và tốc độ cần thiết để đáp ứng nhu cầu của người dân", Savills nhấn mạnh.
