Giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh từ đầu năm 2024 tới nay. Ảnh: Dũng Minh
"Hết nạc vạc đến xương"
Ông Nguyễn Thạc Cường - Phó tổng giám đốc CTCP Địa ốc Mai Việt cho biết, đang xuất hiện “cơn sốt” trên thị trường căn hộ, đặc biệt tại Hà Nội. Theo ông Cường, tại nhiều khu vực, dự án, giá bán thay đổi từng ngày. Đa số người có ý định mua nhà ở thời điểm này đều xuống tiền rất nhanh khi tìm được sản phẩm phù hợp, thay vì mất nhiều thời gian cân nhắc, chờ đợi giá giảm thêm như giai đoạn trước.
Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trước đây, với 4-5 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu một căn hộ chung cư diện tích 70-80 m2 tại khu vực nội thành. Tuy nhiên, hiện nay, với tầm tiền này, việc mua được một căn hộ ưng ý ngoài trung tâm cũng là điều không đơn giản.
Chẳng hạn, tại dự án chung cư Khai Sơn City ở quận Long Biên, các căn hộ diện tích từ 70-120 m2 có giá bán từ 4-6 tỷ đồng/căn, tương đương trung bình khoảng 50 triệu đồng/m2. Các căn penthouse diện tích hơn 200 m2 đều có giá trên 10 tỷ đồng.
Nếu muốn mua chung cư với mức giá “mềm” hơn, người mua nhà phải chấp nhận di chuyển ra xa hơn tới các dự án như Bình Minh Garden Đức Giang hay Le Grand Jardin Sài Đồng..., song các căn hộ nơi đây cũng không hề rẻ, mức giá phổ biến từ 3,2-4,5 tỷ đồng/căn hộ 2-3 phòng ngủ. Các căn hộ giá từ 1-2 tỷ đồng đang ngày càng vắng bóng tại khu vực ngoại thành. Thậm chí, các căn hộ cũ thuộc chung cư C2 phố Đỗ Nhuận, Xuân Đỉnh bàn giao từ năm 2012 đến nay chưa có sổ, vốn chỉ được rao bán 11-12 triệu đồng/m2, nay cũng vọt lên gần 30 triệu đồng/m2.
TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng cũng đưa ra dẫn chứng về sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Cụ thể, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội thì còn dư khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích góp được 1,5 tỷ đồng. Còn với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích góp trong 10-15 năm. Tuy nhiên, vấn đề là dù có ngay 1,5 tỷ đồng lúc này thì cũng không tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội hay TP.HCM có giá bán như vậy.
Ông Nguyễn Quốc hiệp, Chủ tịch HĐQT GP-Invest cho rằng, giai đoạn hiện tại, ai cũng đánh giá lãi suất thấp và kinh tế phục hồi là 2 điểm mấu chốt, từ đó sức mua cũng sẽ tăng lên, nhưng vấn đề cốt lõi của thị trường là có hàng hay không, đó là yếu tố đầu vào cho thanh khoản và giá, bởi vậy vấn đề chi phối hiện tại nằm ở nguồn cung rất thấp.
Theo ông Hiệp, giá chung cư liên tục leo thang nhưng vẫn có nhiều người tìm mua cho thấy nhu cầu nhà ở là rất lớn. Vướng mắc pháp lý khiến dự án mới ra hàng quá ít, làm cho giá nhà càng tăng. Do đó, điều cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư đang mong mỏi là các cơ quan quản lý tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để nhanh chóng triển khai các dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.
Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định: “Việc mua nhà chung cư ngày càng xa tầm với của người lao động phổ thông khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên”.
Có nên mua nhà vào thời điểm này?
Giá chung cư liên tục leo thang nhưng vẫn có nhiều người tìm mua cho thấy nhu cầu nhà ở là rất lớn. Vướng mắc pháp lý khiến dự án mới ra hàng quá ít, làm cho giá nhà càng tăng.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong những tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hiện tượng giá căn hộ chung cư, đất nền, thổ cư tăng nhanh ở một số khu vực.
Theo ông Đính, không thể phủ nhận việc tăng giá có xuất phát từ thực tế thị trường, nhưng trong bối cảnh nền kinh tế còn đối mặt với khó khăn, thu nhập của người dân chưa thực sự ổn định trở lại như hiện nay mà giá bất động sản đã tăng mạnh là hiện tượng bất thường, có dấu hiệu của “bong bóng”.
“Giá nhà tăng nóng trong thời gian ngắn chưa hẳn dấu hiệu tốt mà đã gây tác động xấu, tạo dư địa cho các nhóm đầu cơ đẩy giá nhằm trục lợi. Do đó, người mua cần tỉnh táo lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo, tránh lao theo các cơn sốt, phong trào đám đông”, ông Đính lưu ý.
Còn ông Nguyễn Thạc Cường cho rằng, nếu có khoản tài chính tích lũy đủ lớn và nguồn thu nhập ổn định, người mua có thể xem xét vay mua nhà lúc này, khi mà mặt bằng lãi suất cho vay đã xuống thấp và các chủ đầu tư đang áp dụng nhiều chính sách ưu đãi bán hàng.
“Trong tương lai, khi thị trường bất động sản thực sự hồi phục, giá nhà nội đô chắc chắn sẽ tăng cao hơn và khi đó, người mua chỉ có thể dịch chuyển tới các khu vực lân cận Hà Nội thì mới có giá thấp hơn”, ông Cường cho hay.
Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khu vực nội đô ngày một khan hiếm và giá bán ngày một tăng cao, người mua nhà để ở tại Hà Nội có thể mua nhà ở những địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang…, những khu vực quanh các tuyến đường Vành đai 4, Vành đai 3,5… nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông nơi đây. Trên thực tế, hạ tầng giao thông luôn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp thời gian di chuyển giảm được rút ngắn và hơn hết, tại khu vực ven đô, chủ đầu tư có thể tiếp cận quỹ đất với chi phí thấp hơn, từ đó tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn.
Cùng góc nhìn, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ tư vấn, Savills Việt Nam cho biết, quá trình sở hữu nhà và tích lũy vốn thường bắt đầu từ các căn hộ diện tích nhỏ, giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản thì mới chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Vì vậy, việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu.
“Thực trạng thiếu nhà ở vừa túi tiền ở các đô thị lớn là không thể phủ nhận, nhưng điều này cũng là dễ hiểu bởi phân khúc nhà ở này không phải là ưu tiên của các chủ đầu tư, nhất là khi các chi phí đầu vào phát triển dự án liên tục tăng. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khác khu vực vệ tinh và khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được kéo gần lại”, bà Giang phân tích.
TS. Nguyễn Văn Đính dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các đô thị lớn sẽ tiếp tục tăng, kể cả tại phân khúc bình dân và trung cấp. Chính vì vậy, khả năng mua được nhà ở thương mại sẽ ngày càng khó khăn đối với nhiều người dân thành thị. Bởi vậy, trong tương lai, nhà ở xã hội sẽ là “cứu cánh”, giúp người dân có nhiều hơn cơ hội tiếp cận nhà ở.
Theo đó, đến giữa năm 2025, khi các sắc luật mới điều chỉnh lĩnh vực bất động sản chính thức được thông qua với nhiều quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nguồn cung phân khúc này nhiều khả năng sẽ tăng mạnh. Đây là câu trả lời cho bài toán sở hữu nhà của người dân có thu nhập thấp. Chưa kể, khi nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng cũng sẽ giúp “hạ nhiệt” giá nhà chung cư về mức phù hợp hơn với người có nhu cầu ở thực.
“Tuy nhiên, vấn đề hiện nay là việc phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân còn gặp nhiều vướng mắc, cần sự chung tay của cả Nhà nước và các doanh nghiệp để thúc đẩy nguồn cung phân khúc nhà ở rất quan trọng này”, ông Đính nói.
