Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa gửi Bộ Tư pháp hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất thay đổi về cơ chế xác định giá đất, tổ chức hệ thống đăng ký đất đai và xử lý những tồn tại kéo dài trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Một trong những nội dung trọng tâm là bỏ quy định về giá đất cụ thể. Theo phương án được đưa ra, giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho quy trình xác định riêng đối với từng trường hợp như hiện nay.
Đây mới là đề xuất trong hồ sơ dự án luật, chưa phải quy định chính thức và còn phải tiếp tục được xem xét, hoàn thiện trước khi trình Quốc hội.
Theo dự thảo, việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và dựa trên dữ liệu đầy đủ. Mức giá cần cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Bảng giá đất tiếp tục được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí. Hệ số điều chỉnh giá đất phản ánh mức tăng hoặc giảm so với bảng giá tại từng khu vực cụ thể.
UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Các công cụ này dự kiến được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá khởi điểm đấu giá, cũng như các khoản thuế, phí và nghĩa vụ tài chính khác.
Dự thảo cũng đề xuất bãi bỏ quy định về tư vấn xác định giá đất, qua đó tăng trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước và giảm bớt thủ tục liên quan.
Tuy nhiên, phương án mới đòi hỏi hệ thống dữ liệu giá đất phải đầy đủ và cập nhật. Nếu dữ liệu không chính xác hoặc chậm điều chỉnh, việc xác định nghĩa vụ tài chính và bồi thường có thể bị ảnh hưởng.
Nhóm sửa đổi thứ hai liên quan đến đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Dự thảo đề xuất không hồi tố đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài. Với vi phạm về thủ tục phát sinh trước ngày 1/8/2024, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét công nhận, cấp giấy chứng nhận nếu đất đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.
Người sử dụng đất vẫn phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đối với hành vi vi phạm phát sinh từ ngày 1/8/2024, dự thảo xác định phải xử lý nghiêm, áp dụng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa tình trạng lợi dụng chính sách hợp thức hóa sai phạm mới.
Dự thảo còn mở hướng cấp sổ đỏ đối với trường hợp các bên đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định. Đất nông nghiệp trong khu dân cư đã tự ý chuyển mục đích, nếu phù hợp quy hoạch, có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng mà không buộc tháo dỡ công trình.
Đối với đất nông nghiệp có nguồn gốc lấn, chiếm, phương án được đề xuất là xử lý tương tự đất tự khai hoang. Tuy nhiên, người sử dụng vẫn phải đáp ứng các điều kiện về quá trình sử dụng, quy hoạch, tranh chấp và nghĩa vụ tài chính, thay vì mặc nhiên được công nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, dự thảo hướng tới xử lý thống nhất các trường hợp đất giao trái thẩm quyền trong quá khứ và phân cấp cho địa phương xác định lại diện tích đất ở đối với một số trường hợp đặc thù.
Về tổ chức bộ máy, dự thảo đề xuất giao chính quyền cấp tỉnh quyết định mô hình tổ chức hệ thống đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất phù hợp với điều kiện thực tế, nhưng vẫn bảo đảm quản lý thống nhất.
Các đơn vị sự nghiệp công lập cấp xã cũng được đề xuất bổ sung chức năng liên quan, nhằm đáp ứng yêu cầu phân cấp quản lý trong thời gian tới.
Dự án luật đang trong quá trình hoàn thiện và dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét trong thời gian tới. Những nội dung cần tiếp tục làm rõ gồm phương pháp xây dựng hệ số điều chỉnh, cơ chế kiểm soát giá đất và điều kiện cụ thể để xử lý các trường hợp tồn tại.
Luật Đất đai năm 2024 đã có hiệu lực gần hai năm kể từ ngày 1/8/2024. Trong quá trình triển khai, Quốc hội và Chính phủ phải ban hành hơn 26 văn bản sửa đổi, bổ sung hoặc hướng dẫn để tháo gỡ khó khăn, đặc biệt ở các lĩnh vực giá đất, bồi thường, tái định cư, đăng ký, cấp giấy chứng nhận và phân cấp thẩm quyền.
Ngày 18/7/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 189/NQ-CP, thông qua 7 nhóm chính sách của dự án Luật Đất đai (sửa đổi), giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Bộ Tư pháp cùng các cơ quan liên quan tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.