Hàng trăm dự án nhà ở không thể triển khai do vướng pháp lý.
Hàng tồn kho lớn…
Trở thành một trong những mục tiêu trọng tâm trong công tác xây dựng chính quyền 6 tháng cuối năm 2024, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án bất động sản trên địa bàn được Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Chủ tịch Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam - TP. Hà Nội Nguyễn Lan Hương nhấn mạnh tại phiên họp đầu tiên Kỳ họp thứ 17 của Hội đồng Nhân dân Thành phố khóa XVI vừa khai mạc hôm 1/7/2024 vừa qua.
Trước đó vài ngày, Quốc hội đã chính thức thông qua việc đẩy nhanh tiến độ có hiệu lực của 3 dự án luật quan trọng là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 từ ngày 1/8/2024, cùng Nghị quyết về thí điểm mở rộng các loại đất làm dự án nhà ở thương mại. Đây được xem là hướng ra cho hàng trăm dự án đang bị “treo” trên khắp cả nước hiện nay.
Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, cả nước hiện có khoảng 579 dự án nhà ở thương mại đang triển khai theo cơ chế thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất. Trong số này, khoảng 493 dự án được xác định có dấu hiệu vướng quy định tại Điều 23 - Luật Nhà ở 2014.
Các dự án nhà ở thương mại thường được triển khai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất, đặc biệt tập trung tại những địa phương có kinh tế phát triển và nhu cầu về đất ở cao.
Tuy nhiên, số liệu từ 48 tỉnh, thành phố cho thấy, phần lớn các dự án nhà ở thương mại đều đang vướng 2 vấn đề chính: Một là, nhiều doanh nghiệp cố gắng tạo lập quỹ đất để lập dự án nhà ở thương mại bằng cách nhận chuyển nhượng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác”, thay vì chỉ nhận chuyển nhượng “đất ở” như quy định tại Luật Nhà ở 2014; hai là, việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với “đất khác” để triển khai dự án nhà ở thương mại cũng gây ra nhiều rắc rối khi theo quy định, dự án phải có sẵn “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”.
Danh sách những doanh nghiệp tồn kho nhiều nhất xuất hiện những cái tên quen thuộc như Novaland, Nam Long, Phát Đạt, Đất Xanh, Văn Phú Invest, Hải Phát Invest…
Thực tế, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, TP.HCM ghi nhận 126 dự án nhà ở thương mại không đáp ứng được yêu cầu về loại đất, trong đó hơn 100 dự án chỉ có “đất ở và đất khác” và hơn 20 trường hợp có “đất khác không phải là đất ở”, điều này dẫn đến việc không được công nhận chủ đầu tư.
Tương tự, Hà Nội đã chấp thuận 221 dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với đất khác, nhưng đến nay vẫn còn 189 dự án vướng mắc pháp lý.
… và áp lực dòng tiền
Số lượng dự án treo phản ánh vào cơ cấu hàng tồn kho và đang là gánh nặng rất lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc. Chỉ riêng báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn nhất trên sàn HOSE cho thấy, tổng giá trị tồn kho tính đến cuối tháng 3/2024 đạt hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng). Còn nếu tính toàn bộ thị trường chứng khoán với khoảng 90 doanh nghiệp đang có cổ phiếu giao dịch thì con số này lên tới hơn 15 tỷ USD.
Danh sách những doanh nghiệp tồn kho nhiều nhất xuất hiện những cái tên quen thuộc như Novaland, Nam Long, Phát Đạt, Đất Xanh, Văn Phú Invest, Hải Phát Invest… Đây đều là những doanh nghiệp được nhắc tới về vấn đề gánh nặng chi phí bị “chôn” ở hàng tồn kho hiện nay.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho hay, áp lực dòng tiền tiếp tục nổi lên như là khó khăn lớn nhất hiện nay. Do đó, việc giải phóng hàng tồn kho để thu về nguồn tiền là điều gần như bắt buộc vào thời điểm này, nhất là khi các kênh huy động khác như tín dụng, phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp… không dễ dàng.
Báo cáo của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho hay, các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam có đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, các hoạt động phụ thuộc nhiều vào vốn vay.
Do đó, khi khó tiếp cận vốn ngân hàng, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Trong bối cảnh suy giảm đơn hàng, khó huy động vốn qua trái phiếu, cổ phiếu, khó tiếp cận vốn tín dụng, dòng tiền trở thành vấn đề cấp thiết nhất của các doanh nghiệp địa ốc.
Trong báo cáo phân tích ngành, FiinRatings đưa ra nhận định, trong năm 2024, các nhà phát triển bất động sản dân cư sẽ còn đối mặt với áp lực về thanh khoản, khả năng tiếp cận nguồn vốn và các rủi ro về lãi suất, suy thoái kinh tế… tác động đến nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.
Bên cạnh đó, với lượng lớn trái phiếu bất động sản đến hạn (ước tính khoảng 120.000 tỷ đồng - mức cao nhất trong 5 năm qua), rủi ro tái cấp vốn vẫn ở mức cao đối với nhóm doanh nghiệp này.
Tuy vậy, sẽ có sự phân hóa rõ nét trong khả năng duy trì hoạt động kinh doanh giữa các doanh nghiệp trước bối cảnh khó khăn chung. Các doanh nghiệp có thương hiệu mạnh, có quỹ đất sạch được tích lũy qua nhiều năm, có tiến độ và chất lượng dự án được đảm bảo với dòng sản phẩm đa dạng… sẽ tiếp cận được đa dạng các kênh huy động vốn và có sức chống chịu tốt hơn trước các diễn biến bất lợi của thị trường.
Điểm tựa nào cho nửa cuối năm 2024?
Trong bối cảnh khó khăn đó, một điểm tích cực là nguồn tiền khách hàng trả trước ngắn hạn tại thời điểm cuối năm 2023 đã tăng mạnh ở nhiều doanh nghiệp địa ốc. Đây có thể xem là chỉ báo phản ánh sức mua thị trường bắt đầu có sự cải thiện.
Ngoài ra, từ đầu quý II/2024, bức tranh kinh tế đã ổn định hơn, ngân hàng giảm lãi suất cho vay, các chủ đầu tư dự án cũng tăng tốc trong việc “làm mới” các sản phẩm cũ để đưa ra thị trường, bên cạnh những sản phẩm mới.
Thực tế, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản chuyển tích cực qua từng tháng. Hàng loạt dự án bất động sản ở đa dạng phân khúc được tái khởi động, khởi công, công bố, giới thiệu ra thị trường đều được quan tâm với kết quả bán hàng ấn tượng.
Chẳng hạn, tại khu vực phía Nam, hàng loạt dự án được triển khai kinh doanh, kick off, nhận booking như Vinhomes Grand Park (quận 9), Eaton Park (quận 2), Akari Nam Long (quận Bình Tân) ở TP.HCM; A&T Garden (Thuận An), Phú Đông Sky One và Bcons Polaris (Dĩ An) ở Bình Dương; Lahome, Prodezi, King Hill ở Bến Lức, Long An….
Theo ông Lương Trí Thìn - Chủ tịch Hội đồng chiến lược Tập đoàn Đất Xanh, bên cạnh các yếu tố như dòng tiền rẻ khá dồi dào, nguồn cung nhà ở bắt đầu có sự cải thiện…, việc cơ sở hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh phát triển, đặc biệt là các dự án trọng điểm quốc gia như sân bay Long Thành, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hoà - Vũng Tàu... cũng sẽ tác động tới thị trường bất động sản.
“Với những yếu tố thuận lợi như trên, tôi tin rằng, thị trường sẽ khởi sắc hơn trong giai đoạn còn lại của năm 2024 cũng như những năm tới”, ông Thìn nói.
Trong thông tin chia sẻ gần đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, các sàn giao dịch đang rầm rộ tuyển quân, sẵn sàng nguồn hàng phân phối, nhà đầu tư cũng bắt đầu đi “săn hàng”, còn ngân hàng cởi mở hơn trong việc giải ngân cho vay bất động sản.
Cũng theo VARS, 70% chủ đầu tư nắm trong tay sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã sẵn sàng bung hàng. Do đó, trong các quý còn lại của năm, kỳ vọng áp lực hàng tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc sẽ giảm đáng kể.
Bên cạnh đó, câu chuyện lãi suất cũng có tác động không nhỏ tới sức mua của thị trường. Hơn 2 năm qua, lãi suất huy động liên tục giảm và bắt đầu đảo chiều tăng trở lại trong khoảng 3 tháng trở lại đây.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, do cầu tín dụng còn khá yếu nên việc tăng lãi suất tiết kiệm sẽ khó tác động đến lãi suất cho vay bất động sản. Việc duy trì mức lãi suất như hiện nay sẽ không tạo thêm áp lực cho dòng vốn cũng như tâm lý người mua nhà, từ đó tạo điều kiện cho thị trường bất động sản có nhiều cơ hội khởi sắc hơn.
