Thế chấp ngân hàng: “Chuyện thường ở huyện”
Ngày 29/8/2019, theo Thông báo số 10086/TB-VPĐKĐĐ-TTLT, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội cho biết, Công ty cổ phần Đầu tư Xuân Cầu đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng một số lô đất tại dự án thuộc xã Tiến Xuân (huyện Thạch Thất, Hà Nội).
Cũng trong ngày 29/8, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có Thông báo số 10129/TB-VPĐKĐĐ-TTLT cho biết, thực hiện đăng ký thế chấp 384 căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai thuộc tòa NO2 và NO3 dự án Ecohome 3 ở phường Đông Ngạc (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) do Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô làm chủ đầu tư.
Trước đó, một số chủ đầu tư khác trên địa bàn Hà Nội cũng được Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội công bố việc thế chấp dự án.
Tuy nhiên, việc tiếp nhận thông tin thế chấp này rất khó khăn, tác động tiêu cực đến các chủ đầu tư có dự án đem ra thế chấp. Cụ thể, theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để đăng trên website của Sở về việc chủ đầu tư đã thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, những khách hàng và nhà đầu tư quan tâm đến các dự án có hoạt động thế chấp này không thể tìm được những thông tin nói trên từ đầu nguồn là Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội. Trong khi đó, khi được phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản hỏi về danh sách các dự án công bố thế chấp, ông Nguyễn Trọng Đông, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, không nắm được vấn đề này và đề nghị phóng viên liên hệ với Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Bùi Duy Cường. Sau nhiều lần liên hệ qua số máy điện thoại và địa chỉ email của người đại diện phát ngôn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, phóng viên cũng không thể có thông tin thêm về việc này.
Trong khi đó, trao đổi với phóng viên, đại diện một doanh nghiệp có dự án được công bố thế chấp trước đó (xin giấu tên) cho biết, suốt mấy tháng qua, doanh nghiệp khổ vì thông tin thế chấp dự án. Việc khó tìm kiếm thông tin đầy đủ, chính thức từ cơ quan chức năng như dự án chỉ thế chấp một phần chưa mở bán, những sản phẩm đã mở bán trước đó đều được giải chấp…, đã khiến rất nhiều bên, từ các phương tiện thông tin đại chúng, đến các khách hàng, thông tin và nhìn nhận về dự án với con mắt đầy nghi ngại.
“Thiệt hại về cả danh tiếng doanh nghiệp và thanh khoản dự án là có thể đong đếm được sau thông tin thế chấp một cách không đầy đủ được loan ra. Thực chất, tất cả các sản phẩm của dự án đó khi bán đều được chúng tôi giải chấp và có văn bản chứng thực rõ ràng của ngân hàng”, vị đại diện này nói.
Trao đổi với báo chí, bà Đỗ Thị Hiếu, Phó tổng giám đốc Công ty Đầu tư Xuân Cầu cũng khẳng định: "Toàn bộ 5 thửa đất thế chấp có diện tích 31.002 m2 nêu trên chưa được bán, chuyển nhượng cho bất kỳ cá nhân nào".
Có thể thấy, việc thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng là nghiệp vụ tài chính bình thường. Điều 147, Luật Nhà ở 2015 có quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đã thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư có trách nhiệm phải thực hiện giải chấp hoặc được ngân hàng có văn bản chấp thuận cho bán. Người mua nhà cần chú ý điểm này để tránh rủi ro khi mua các sản phẩm nhà ở, bất động sản.
Chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản lớn ở Hà Nội còn cho rằng, thế chấp được dự án để vay vốn là điều tốt và chỉ chủ đầu tư nào uy tín mới được các ngân hàng thẩm định, cho vay. Khi đã cho vay vốn thì ngân hàng sẽ quản rất chặt dòng tiền, buộc chủ đầu tư phải lập tài khoản tại ngân hàng cho vay vốn để khách hàng nộp tiền. Đồng thời, mọi khoản thu, chi của chủ đầu tư cũng được ngân hàng giám sát chặt chẽ, đảm bảo tiền sử dụng đúng mục đích.
Tất nhiên, cũng có những trường hợp dự án đã bán nhà mà vẫn thế chấp, chủ đầu tư không thông báo với khách hàng là dự án đã thế chấp và không giải chấp căn hộ đã bán như dự án
The Harmona tại TP.HCM trước đây.
Khách hàng nên nhìn nhận ra sao?
Là người tham gia tư vấn và giải quyết khiếu nại cho nhiều khách hàng mua nhà, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, đa phần khách hàng hiện nay chưa hiểu hết các vấn đề pháp lý, cũng như các thủ tục cần phải nắm khi mua hoặc chuyển nhượng một tài sản giá trị lớn như bất động sản, đặc biệt liên quan đến vấn đề thế chấp dự án.
Theo ông Hà, nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà, đất và có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường, thì khách hàng có thể yên tâm, vì dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo. Một khi bán hàng, họ sẽ tiến hành thủ tục "giải chấp" để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
Việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Gần như doanh nghiệp nào cũng phải làm, kinh doanh càng lớn thì càng phải vay nhiều.Tuy nhiên, ở các dự án đã thế chấp thì trước khi bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của khách hàng và ngân hàng. Còn nếu không, chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp phần còn lại bao gồm các căn hộ chưa bán hoặc phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Việc thế chấp cả những căn hộ đã bán là vi phạm pháp luật.
Thế nhưng, vẫn có thể xảy ra một số trường hợp chủ đầu tư không thể giải chấp, nhưng đã bán cho khách hàng. Cụ thể, đối với những dự án đang bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại mang dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp rủi ro.
Điều này thường xảy ra với những dự án dưới hình thức liên danh, đồng chủ đầu tư triển khai dự án. Trong đó, chủ đất do không có nguồn vốn sẽ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, bên còn lại sẽ tiến hành thế chấp quyền triển khai dự án để huy động vốn.
Dẫu vậy, sự khác biệt rất rõ giữa thế chấp tài sản và thế chấp quyền triển khai dự án lại không được nhìn nhận và phân tích một cách rõ ràng. Trong khi đó, người mua nhà hiện nay chỉ cần nói tới thế chấp ngân hàng là đã tỏ ra lo lắng, nhưng ít biết rằng, từ trước đến nay, gần như dự án nào cũng phải thế chấp mới có đủ nguồn vốn để triển khai dự án và đây là nghiệp vụ thông thường.
Rắc rối quy định hiện hành
Theo đánh giá của luật sư Trần Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM, dù thế chấp và giải chấp dự án là một nghiệp vụ bình thường, nhưng các quy định pháp luật hiện nay còn chồng chéo và còn lỗ hổng, nên đang tạo ra những rủi ro cho các bên giao dịch có liên quan (chủ đầu tư, ngân hàng, người mua nhà) tại dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Các doanh nghiệp bất động sản thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án... Chẳng hạn, tại Dự án Nam An (quận Bình Tân, TP.HCM) của Công ty TNHH Siêu Thanh, công ty này đã thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng An Bình - Chi Nhánh TP.HCM và Ngân hàng An Bình đã có Văn bản 08/CV-CNHCM3.18 đồng ý cho chủ đầu tư mở bán căn hộ, shophouse, mà không giải chấp đối với các căn hộ, shophouse với điều kiện toàn bộ nguồn thu còn lại của dự án được chuyển về tài khoản Công ty Siêu Thanh mở tại Ngân hàng An Bình và việc bán nhà ở thuộc dự án phải tuân thủ quy định của pháp luật hiện hành.
Từ trường hợp trên, ông Tuấn cho rằng, trên thực tế, khái niệm “giải chấp” trong các văn bản về giao dịch bảo đảm dùng để chỉ việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, tức là không còn việc thế chấp.
Luật Kinh doanh bất động sản 2104, Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2014 và Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định trường hợp bất động sản đang thế chấp được bán, chuyển nhượng, nếu bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý việc bán, chuyển nhượng mà không cần phải “giải chấp” như các dự án trên.
Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP là quy định mang tính mở hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở khi dự án đang bị thế chấp vẫn được coi là đủ điều kiện nếu “bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp thống nhất việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Do hệ thống pháp luật thiếu tính thống nhất, nên nhiều vấn đề phát sinh và rủi ro cho các bên khi thực hiện Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Thứ nhất, quy định tại Điều 19 làm các chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở), dẫn đến nghịch lý là ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần sở hữu chung của dự án, chứ không thuộc sở hữu riêng của nhà ở, căn hộ nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản với từng nhà ở, căn hộ với người mua (đăng ký thế chấp tài sản nào thì chỉ được xử lý tài sản đó).
Thứ hai, các quy định ràng buộc người mua nhà phải chuyển tiền vào các tài khoản trong thông báo của Sở Xây dựng, dẫn đến những khoản tiền người mua đã chuyển trước đây theo thỏa thuận giữ chỗ, thỏa thuận đặt cọc không được ngân hàng chấp nhận. Đây sẽ là tranh chấp lớn nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, dự án bị chậm trễ.
Thứ ba, các ngân hàng yêu cầu phải thế chấp dự án thì mới bảo lãnh cho người mua khi chủ đầu tư chậm bàn giao chỉ là nghiệp vụ của ngân hàng, chứ pháp luật không có quy định nào bắt buộc như vậy.
Đồng quan điểm, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, vấn đề liên quan đến thế chấp bất động sản của chủ đầu tư dự án nhà ở là tương đối phức tạp và còn nhiều khoảng trống.
Sự phức tạp đó xuất phát từ nhiều yếu tố như quá trình hình thành dự án, đặc điểm của các tài sản được hình thành trong tương lai, giao dịch bảo đảm, sự đa dạng các hình thức tài sản (tài sản, quyền tài sản) dùng làm tài sản thế chấp, sự chuyển tiếp các loại hình thức là tài sản bảo đảm, việc giải chấp và đưa ra giao dịch bán cho bên thứ ba…, cho đến việc xử lý tài sản. Chính vì những yếu tố trên đã làm cho lĩnh vực này rối như ma trận.
Theo luật sư Phượng, điểm chung lại các quy định pháp luật trước đây và cho đến nay là, mặc dù có những quy định trong Bộ luật Dân sự 2005, 2015 và các văn bản về giao dịch bảo đảm như Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 11/2012/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP) cùng các văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn thể hiện sự rời rạc tại phần giao thoa giữa các văn bản pháp luật chuyên ngành với nhau. Điều đó dẫn đến hậu quả là phía cơ quan nhà nước quản lĩnh vực gì thì làm theo luật đó, trong khi ngân hàng và doanh nghiệp thì tận dụng tối đa để tạo vốn đầu tư dự án.
Quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 yêu cầu, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Tuy nhiên, mặc dù Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện giao dịch bán, cho thuê mua nhưng điều đó vẫn chưa chắc an toàn, hay nói một cách khác, dự án đang thế chấp hay sẽ bị thế chấp vẫn không có gì để đảm bảo, không có cơ chế kiểm soát.
Thậm chí, Khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ hai trường hợp: Trường hợp 1, nếu dự án hay thế chấp nhà ở thì chỉ cần có văn bản giữa các bên (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua) về việc không giải chấp và được mua. Trường hợp 2, nếu dự án hoặc nhà ở không bị thế chấp thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản của Sở Xây dựng.
Vấn đề đặt ra, Sở Xây dựng là cơ quan kiểm tra và thông báo dự án đủ điều kiện giao dịch nhưng Sở không chịu trách nhiệm về vấn đề dự án có bị thế chấp hay không (trường hợp chủ đầu tư khai dự án không bị thế chấp). Như vậy, nếu ở trường hợp 2 có xảy ra sai sót, rõ ràng người mua lãnh đủ rủi ro, vì theo quy định về giao dịch bảo đảm thì hợp đồng mua nhà đang thế chấp là vô hiệu, người mua nhà dễ bị mất trắng.
Đối với trường hợp 1 (có văn bản 3 bên: ngân hàng, chủ đầu tư, người mua), không giải chấp và vẫn được mua. Theo quy định về giao dịch bảo đảm, thì đây là việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp, nếu giao dịch xảy ra thì giao dịch thế chấp sẽ chấm dứt. Ở đây có sự mâu thuẫn là: Các bên đã thỏa thuận giao dịch trước khi được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện, do đó các giao dịch này có vi phạm pháp luật.
Nếu các giao dịch mua bán nhà ở thực hiện đúng quy định tại Khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc thế chấp dự án, nhà ở trước thời gian hay sau thời gian khi Sở Xây dựng thông báo, cho dù đúng quy định Luật Nhà ở nhưng vẫn không giải quyết được theo pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Những ngã rẽ mới của việc thế chấp dự án
Gần đây, UBND TP.HCM vừa có báo cáo Thủ tướng những vướng mắc trong quản lý và khó khăn trong việc đảm bảo quyền lợi của cá nhân, tổ chức tham gia mua bán bất động sản. Theo các quy định hiện hành, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quyền thế chấp dự án hoặc nhà trong dự án tại tổ chức tín dụng khi đáp ứng đủ yêu cầu.
UBND TP.HCM cho biết, hiện có không ít chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở này để vừa thế chấp đất nền, vừa thế chấp các căn hộ trong tương lai. Các căn hộ này sẽ được xóa thế chấp khi đến tay chủ mới, tuy nhiên quyền sử dụng đất xây chung cư vẫn còn thế chấp tại tổ chức tín dụng. Trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ, quyền và lợi ích của người mua căn hộ trong dự án sẽ bị ảnh hưởng.
Hệ lụy rõ ràng nhất là chủ hộ bị chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cố ý không giải chấp, không thông tin cho khách hàng biết tình trạng pháp lý của bất động sản. UBND TP.HCM nhận định, với mức phạt chỉ 50-60 triệu đồng cho những hành vi này là chưa đủ sức răn đe.
Từ những lỗ hổng về mặt pháp lý còn tồn tại, UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng và các bộ, ngành xem xét, đề xuất bổ sung quy định về thành phần hồ sơ đối với việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Trước khi giao dịch, chủ đầu tư phải đồng thời xóa thế chấp căn hộ và quyền sử dụng đất xây chung cư đó. Thành phố cũng đề xuất biện pháp đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng đối với chủ đầu tư không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng về tình trạng pháp lý của bất động sản.
Đồng tình với quan điểm của thành phố, tuy nhiên, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, bên cạnh việc yêu cầu các doanh nghiệp công bố pháp lý của dự án, cụ thể là vấn đề thế chấp, thì ngược lại cũng phải có những giải thích rõ ràng về nghiệp vụ thế chấp dự án là bình thường.
“Luật pháp đã quy định rất rõ vai trò và trách nhiệm của doanh nghiệp và ngân hàng cho vay, khi xảy ra sai phạm thì căn cứ vào luật mà xử trực tiếp doanh nghiệp và ngân hàng đó”, một lãnh đạo doanh nghiệp nói và cho rằng, nếu đã không công bố thì thôi, nhưng đã công bố thì phải rõ ràng, đầy đủ, tránh công bố kiểu chung chung dễ gây hiểu nhầm và thiệt thòi cho doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc công bố danh sách dự án thế chấp hiện nay chưa đầy đủ thông tin. Chẳng hạn, danh sách không cập nhật theo thời gian thực, ví dụ như ngày hôm nay công bố, nhưng trước đó, có đơn vị đã rút thế chấp. Hoặc có những doanh nghiệp thế chấp dự án là để giữ tài sản, là việc tốt, chứ không phải điều xấu. Khi một thông tin không tích cực đưa ra, dù chưa được kiểm chứng, nhưng cũng sẽ ảnh hưởng tới công tác bán hàng của dự án. Dù sau đó, dự án có được “giải oan”, nhưng doanh nghiệp “được vạ thì má đã sưng”.
Cơ quan quản lý cần sát sao hơn
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM
Pháp luật hiện quy định rất rõ ràng với các điều khoản khá chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
Tuy nhiên, vấn đề là cơ quan quản lý không sát sao, thậm chí buông lỏng quản lý. Cần tạo cơ chế thuận tiện hơn nữa để người dân có thể kiểm tra, cập nhật xem trong những dự án đang thế chấp thì căn nào đang thế chấp, căn nào đã giải chấp… chứ không phải cung cấp thông tin chung chung, gây khó cho người mua.
Cần làm sao để thông tin chính thống đến được với người dân
TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính, ngân hàng
Do những quy định rất chặt, ngân hàng không được quyền cung cấp thông tin ai đi vay, ai bảo lãnh cho dự án. Thay vào đó, những cơ quan như ủy ban nhân dân các quận, huyện, thành phố có thể là nơi công bố công khai thông tin các dự án bất động sản thế chấp ngân hàng.
Vấn đề là làm sao thông tin chính thống đến được với người dân. Do đó, tôi đề xuất phải có cơ quan chủ quản tập trung công bố tất cả những thông tin và sẵn sàng cung cấp thông tin cho người dân về dự án, thế chấp… Điều này ở Mỹ có Cơ quan đăng ký về thế chấp, người dân, luật sư, công ty bảo hiểm về đất đai, nhà đầu tư đến đây đều được cung cấp thông tin về dự án bất động sản.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
