Các chuyên gia cho rằng để vực dậy thị trường bất động sản thì cần giải quyết các vấn đề một cách căn cơ, từ câu chuyện pháp lý đến cơ chế cho thị trường vốn.
Hơn 14 năm tham gia thị trường bất động sản với vai trò đầu tư và phát triển các dự án, bà Nguyễn Thái Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Thăng Long (Thăng Long Real) tự tin khẳng định Thăng Long Real là 1 trong những doanh nghiệp tiên phong giải quyết câu chuyện pháp lý, hoàn thiện mọi thủ tục pháp lý trước khi đưa các dự án ra thị trường.
Theo bà Hà, nhờ chuẩn bị kỹ lưỡng nên 100% các dự án công ty đã phát triển và triển khai đều hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Vì thế, khách hàng của công ty nhanh nhất trong 6 tháng, muộn nhất 24 tháng sẽ có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
"Trên thực tế, các quy định của pháp luật không vướng đến mức các doanh nghiệp không thể hoàn thiện được để kinh doanh. Cái khó hiện nay là ở tâm lý của những người thực thi pháp luật”, bà Hà nói với Phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn bên lề Hội thảo “Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế” do Báo Thanh Niên tổ chức vào ngày 27/4.
CEO Thăng Long Real cho biết hiện doanh nghiệp có 1 dự án chung cư tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) đã hoàn thiện thủ tục đất đai, hoàn thành công tác đền bù cho người dân, đã đóng thuế cho nhà nước, được cấp giấy phép xây dựng và đã cất nóc. Tuy nhiên, dự án đang triển khai thì hết hạn nhưng nộp hồ sơ đã 3 năm chưa được gia hạn. Hồ sơ nộp lên bị đẩy đi khắp nơi, trình hết sở này tới ban kia.
“Dự án đã được cấp phép xây dựng nên bắt buộc phải thi công tiếp. Trong thời gian dự án đứng bánh, chúng tôi vẫn phải vay ngân hàng với lãi vay trung hạn 14 - 15%, có những tháng lên tới 16%. Doanh nghiệp phải trả lãi ngân hàng cao như thế, khi bán ra phải tính vào giá vốn nên bất động sản không thể có giá rẻ, giá thấp, bà Hà nói thẳng.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tình trạng hàng trăm dự án vướng pháp lý không thể triển khai trong thời gian qua một phần do quy định pháp luật chồng chéo, một phần do cán bộ thực thi cũng như lãnh đạo một số địa phương không mạnh dạn triển khai mặc dù đã có quy định pháp luật.
Cụ thể, từ năm 2020, Chính phủ đã ban hành nghị định 148, trong đó có nội dung giao thẩm quyền cho chủ tịch UBND các tỉnh, thành trực thuộc trung ương có hướng dẫn cụ thể đối với các dự án đấu giá phần đất công xen cài trong các dự án mà doanh nghiệp đang triển khai dự án để thực hiện dự án độc lập hoặc giao đất thu tiền sử dụng đất đối với những phần đất không đủ điều kiện để thực hiện dự án.
Tuy nhiên, đến thời điểm này chỉ có 50% các tỉnh thành có hướng dẫn, các thành phố trực thuộc trung ương cũng chỉ có Hà Nội có hướng dẫn. Hay việc cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản du lịch pháp luật cũng đã có quy định rất rõ, nhưng nhiều địa phương không dám làm, mới đây Chính phủ lại ban hành Nghị định 10 để “nhắc nhở” việc này…
Còn theo Chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, nhưng “người ta đang nói nhiều về vướng mắc pháp lý nhưng tại sao 10 năm trước cũng vướng mắc mà thị trường vẫn chạy?”.
Thực tế, theo ông Điền, có 3 nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản chậm phục hồi: Nguồn tín dụng thiếu, trái phiếu “bị bóp” và nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường này. Còn pháp lý bị vướng mắc thì ít ai gỡ vì “sợ”.
Do đó, để vực dậy bất động sản - một thị trường rất quan trọng đối với nền kinh tế thì cần giải quyết các vấn đề một cách căn cơ, từ câu chuyện pháp lý đến cơ chế cho thị trường vốn.
Trước hết, liên quan đến đất hiện nhiều dự án có nguồn gốc từ đất công. Chính phủ cần xem xét giao đất cho doanh nghiệp để họ có thể tạo vốn cho sản xuất kinh doanh, tạo nguồn thuế cho nhà nước, tạo công ăn việc làm cho nhiều người. Nguồn thu đó sẽ cao hơn nhiều so với tiền thuế sử dụng đất.
Ngoài ra, việc xây dựng các công trình để đưa ra sản phẩm bất động sản là một quá trình dài nhưng thủ tục quá nhiều. Cơ quan nhà nước còn tham gia vào quá sâu và điều đó không cần thiết. Chỉ cần nhà nước quy định như việc quy hoạch với các tiêu chí cụ thể để nhà đầu tư thực hiện. Cơ quan quản lý chỉ giữ quyền hậu kiểm và nếu chủ đầu tư sai trái sẽ phạt nặng, dừng dự án thì doanh nghiệp cũng sẽ không dám vi phạm.
Liên quan đến vốn, đầu tư bất động sản luôn cần vốn lớn. Nếu chỉ vay lớn từ ngân hàng là không ổn nên doanh nghiệp phải xác định kênh vốn cho bất động sản là từ thị trường tài chính, gồm cổ phiếu và trái phiếu. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp là vay trực tiếp từ nhà đầu tư, không mất phí trung gian cho ngân hàng thì cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều có lời.
