Những sản phẩm không tạo ra giá trị sử dụng thực sẽ ngày càng khó tìm chỗ đứng trên thị trường. Ảnh: Lê Toàn.
Cơ hội không chia đều
Quý IV/2025 đánh dấu một nhịp chuyển động đáng chú ý của thị trường nhà ở TP.HCM sau thời gian dài trầm lắng. Nguồn cung mới tăng mạnh ở cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, tỷ lệ hấp thụ cải thiện rõ rệt, cho thấy tâm lý thị trường đã hưng phấn hơn.
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý IV/2025, TP.HCM ghi nhận 3.358 căn hộ mở bán mới, tăng 5 lần so với quý liền trước, nhưng chỉ nhích nhẹ 4% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy sự phục hồi của nguồn cung mang tính chọn lọc, phản ánh quá trình ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư sau khi pháp lý dự án dần được tháo gỡ.
Khu Đông tiếp tục dẫn dắt nguồn cung, chiếm khoảng 85% toàn Thành phố, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%, thể hiện thị trường vẫn ưu tiên những khu vực đã hình thành hạ tầng, có tính kết nối và khả năng hấp thụ tốt, thay vì mở rộng dàn trải.
Ở phía cầu, lượng hấp thụ mới đạt khoảng 3.196 căn, lượng giao dịch mới gần như tương đương nguồn cung mở bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh lên mức cao nhất trong năm 2025, đạt khoảng 62%.
Có thể thấy, nhu cầu đang phục hồi ngày một rõ nét, khi mà số lượng căn hộ chào bán mới duy trì sự ổn định so với cùng kỳ năm trước. Sự cải thiện rõ rệt của tỷ lệ hấp thụ phản ánh tâm lý tích cực của bên mua, đồng thời cho thấy cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ thể hiện niềm tin của bên mua dần được củng cố, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt.
Trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tốc độ gỡ vướng pháp lý cho các dự án, trong khi phát triển hạ tầng và mở rộng ranh giới hành chính của TP.HCM được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ mới.
Cùng quan điểm, bà Phan Thị Ánh Đào - Trưởng phòng cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam nhìn nhận rằng, những diễn biến trong quý cuối năm 2025 đã cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục, mà còn thể hiện sự quan tâm rõ rệt đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Đưa ra đánh giá tổng thể, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường nhà ở phục hồi rõ rệt trong năm qua, nhưng có sự phân hóa mạnh.
Theo VARS, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, nhưng phần lớn đến từ các dự án căn hộ cao cấp hoặc nhà thấp tầng có giá trị lớn. Dù giá cao, nhiều dự án vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt.
Tuy nhiên, khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và phân khúc.
Ngày càng phân hóa
Một điểm chung trong nhận định của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng như đơn vị phát triển dự án mà Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được là sự thay đổi “khẩu vị” của dòng tiền đầu tư.
Các chiến lược “lướt sóng” dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, khi mà dữ liệu thị trường được minh bạch hóa và quản lý chặt chẽ hơn.
Nhà đầu tư buộc phải chọn lọc, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng, khả năng khai thác dòng tiền, tính thanh khoản và quản trị rủi ro. Những sản phẩm mang tính đầu cơ, không tạo ra giá trị sử dụng thực sẽ ngày càng khó tìm chỗ đứng trên thị trường.
Ngưỡng tâm lý lãi suất vay khoảng 1%/tháng (tương đương 12-13%/năm) là mốc quan trọng. Khi chi phí vốn vượt quá mức này, áp lực tài chính tăng cao, làm giảm khả năng sinh lời và tăng rủi ro, buộc nhà đầu tư chuyển hướng sang phòng thủ.
Theo bà Minh Hoàng - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, lãi suất tăng khiến người mua trở nên thận trọng hơn, nhưng bất động sản vẫn được xem là kênh trú ẩn an toàn cho dòng tiền đầu tư trong bối cảnh hiện nay.
“Người mua dù thận trọng nhưng vẫn sẵn sàng xuống tiền nếu dự án do chủ đầu tư uy tín triển khai, có pháp lý rõ ràng và sản phẩm thực sự tốt”, bà Minh Hoàng nói và cho rằng, việc kiểm soát chặt tín dụng và áp dụng định danh bất động sản trong ngắn hạn có thể ảnh hưởng tới thanh khoản, nhưng về dài hạn sẽ giúp thị trường minh bạch và phát triển bền vững hơn.
Khi nguồn cung được đa dạng hóa, thanh khoản từng dự án có thể sẽ chậm lại, buộc các chủ đầu tư phải xác định đúng phân khúc khách hàng và tính toán giá bán trên từng sản phẩm, thay vì chỉ nhìn vào đơn giá mỗi mét vuông.
VinaCapital nhận định, giá bất động sản sơ cấp có thể được điều chỉnh giảm nhẹ trong năm 2026 sau đà tăng mạnh kéo dài trước đó xuất phát từ 2 yếu tố chính: Một là, nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được tung ra thị trường; hai là, lãi suất cho vay mua nhà tăng 1 điểm phần trăm lên khoảng 11%/năm vào cuối 2025.
Theo công ty quản lý quỹ này, ngưỡng tâm lý lãi suất vay khoảng 1%/tháng (tương đương 12-13%/năm) là mốc quan trọng khiến nhà đầu tư bất động sản trở nên thận trọng, giảm hoạt động “lướt sóng”. Khi chi phí vốn vượt quá mức này, áp lực tài chính tăng cao, làm giảm khả năng sinh lời và tăng rủi ro, buộc nhà đầu tư chuyển hướng sang phòng thủ.
Ngoài ra, lãi suất tăng cũng góp phần làm tăng tồn kho tại một số dự án. Theo ước tính của VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây chưa được tiêu thụ. Mức tồn kho này không quá lớn, nhưng đủ kéo mặt bằng giá về mức người mua cuối sẵn sàng chấp nhận.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thái Bình - Tổng giám đốc Đông Tây Land cho rằng, bước sang năm 2026, bất động sản được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng nhưng theo hướng ổn định, bền vững, thay vì tăng nóng như giai đoạn 2016-2019.
Trong giai đoạn 2025-2030, xu hướng chung sẽ là tăng trưởng chậm hơn, có chọn lọc và mang tính dài hạn. Theo đó, thị trường sẽ không tăng đồng loạt, mà phân hóa mạnh theo từng phân khúc, từng khu vực và từng chủ đầu tư.
Dòng tiền sẽ không chia đều, mà tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và pháp lý minh bạch.
Theo ông Bình, dù mặt bằng giá có thể cao nhưng nếu sản phẩm đáp ứng được các yếu tố trên, người mua vẫn sẵn sàng chấp nhận. Điều này khác với giai đoạn trước, khi nhiều quyết định mua dựa trên kỳ vọng tăng giá theo sóng thị trường.
Xét theo phân khúc, căn hộ được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong năm 2026. Tại TP.HCM, 2 khu vực được đánh giá nổi bật nhất là vùng lõi trung tâm - nơi các dự án có giá bán cao nhưng vẫn được thị trường đón nhận nhờ vị trí đắc địa cùng tính khan hiếm và khu vực Bình Dương cũ - nơi đang ghi nhận nguồn cung căn hộ lớn cùng sức hấp thụ tích cực.
Bên cạnh đó, phân khúc nhà thấp tầng - vừa phục vụ nhu cầu ở, vừa có thể khai thác kinh doanh, chủ yếu tập trung tại phía Nam và phía Tây TP.HCM như khu vực Long An cũ, với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. Tuy nhiên, với những dự án quy mô nhỏ, dù đầy đủ pháp lý nhưng thiếu hệ sinh thái sống hoàn chỉnh thì vẫn gặp khó trong việc thu hút dòng tiền.
“Thị trường bất động sản giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về hành vi tiêu dùng, với xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét. Những sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy, chỉ chờ tăng giá mà không tạo ra giá trị sử dụng hoặc dòng tiền thực sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức”, ông Bình nhận định.
