Cuối tuần qua, tại một khu nhà mẫu ở phường Đông Hòa (TP.HCM), không khí trở nên nhộn nhịp hơn thường lệ.
Từng nhóm khách hàng, từ người trẻ đi cùng gia đình đến những nhà đầu tư trung niên kiên nhẫn đứng quanh sa bàn dự án, chăm chú nghe tư vấn, hỏi kỹ từng chi tiết về giá, tiến độ, chính sách thanh toán. Có người ghi chép, có người mở điện thoại tính toán, so sánh giữa các phương án vay và dòng tiền cá nhân.
Ở một góc khác, 2 người đàn ông đứng khá lâu trước mô hình tòa nhà, trao đổi nhỏ với nhau về mức giá từng căn hộ theo tầng. Cách đó không xa, một nhân viên sale đang giải thích lại chính sách ưu đãi cho một gia đình, người phụ nữ liên tục gật đầu nhưng ánh mắt vẫn đắn đo.
Những hình ảnh này cho thấy một thực tế là dù mặt bằng giá nhà ở mức cao liên tục được nhắc đến như một rào cản lớn, song nhu cầu mua vẫn hiện hữu. Thị trường không “đóng băng” như cảm nhận bề mặt, mà đang vận động một cách thận trọng và kín đáo hơn.
“Lúc chưa mua thì thấy giá cao, mà mua xong vài năm nhìn lại thì thấy may vì đã xuống tiền sớm”, nhà đầu tư Đinh Văn Cường kể lại quyết định mua căn hộ trước đây. Theo nhà đầu tư này, mỗi đợt mở bán mới lại thiết lập một mặt bằng giá cao hơn, khiến người mua càng chần chừ càng khó tiếp cận. Do vậy, nếu tài chính ổn định thì nên đưa ra quyết định sớm, hơn là chờ giá xuống.
Dưới góc nhìn người mua để ở, chị Trúc Giang, ngụ tại phường Xuân Hòa (TP.HCM) cho rằng, đà tăng giá hiện nay không còn mang tính chu kỳ ngắn hạn, mà phản ánh những vấn đề mang tính cấu trúc của thị trường.
“Giá nhà tăng do lệch pha cung - cầu, quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào ngày càng cao. Ai có nhu cầu ở thực nên cân nhắc mua sớm, tận dụng những chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư”, chị Giang nói.
Theo phân tích của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển đổi rõ nét về xu hướng đầu tư. Các chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn không còn phù hợp, thay vào đó là tầm nhìn xa hơn gắn với giá trị sử dụng thực của tài sản,cũng như hiệu quả tài chính bền vững. Do đó, lợi thế sẽ thuộc về những cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy đầu tư dài hạn.
Bên cạnh đó, khẩu vị của người mua cũng đang thay đổi mạnh mẽ. Các sản phẩm có chất lượng cao, hạ tầng tiện ích đồng bộ, không gian sống tốt… ngày càng được ưu tiên, trong khi các dự án nhỏ lẻ, chật hẹp dần mất đi sức hấp dẫn. Nhu cầu mua để ở kết hợp đầu tư dài hạn gia tăng rõ rệt.
Ngoài ra, sự phân hóa đang diễn ra mạnh mẽ không chỉ ở loại hình sản phẩm, mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí dự án, thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản phải tập trung vào chất lượng thiết kế và tiện ích thực tế.
“Hiện là thời điểm phù hợp cho người có sẵn dòng tiền, bởi họ có quyền lựa chọn, đàm phán và ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, thay vì bị cuốn theo các cơn sốt nóng như trước đây”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nói.
Thông tin về thị trường căn hộ TP.HCM trong quý I/2026, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu thị trường, Savills Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.700 căn - là mức rất hạn chế nếu so với tốc độ gia tăng dân số cũng như quy mô dân cư hiện hữu của Thành phố.
Lượng giao dịch cũng sụt giảm đáng kể, với chưa đến 2.000 căn được bán ra, thấp hơn nhiều so với khoảng 5.000 căn của quý trước đó.
Bởi vậy, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn khoảng 40%. Tuy vậy, phân khúc căn hộ giá khoảng 50-70 triệu đồng/m2 ghi nhận mức hấp thụ cao hơn trung bình thị trường từ 10-20%, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn rất lớn nhưng chưa được đáp ứng tương xứng.
Cũng theo bà Hương, khoảng 60% giao dịch bất động sản tại TP.HCM có sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn và có xu hướng phân bổ theo định hướng, dòng vốn có thể sẽ ưu tiên cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, thay vì mở rộng đại trà như trước.
“Chúng tôi kỳ vọng trong trung và dài hạn sẽ có thêm nhiều chủ đầu tư tham gia phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, góp phần cân bằng thị trường”, bà Hương nhấn mạnh.