Ảnh: Bình Minh.
Đà tăng trưởng ấn tượng
Theo phân tích của JLL Việt Nam, bất chấp các rủi ro địa chính trị và biến động giá năng lượng toàn cầu, Việt Nam tiếp tục củng cố vị thế là điểm đến sản xuất và logistics chiến lược hàng đầu trong khu vực.
Theo JLL, đất công nghiệp tại các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt tổng diện tích gần 13.000 ha với số lượng hơn 70 khu công nghiệp đang hoạt động. Nguồn cung mới trong quý I/2026 khoảng hơn 100 ha tại Hải Phòng (Hải Dương cũ). Tỷ lệ lấp đầy đạt 82% với diện tích giao dịch lũy kế ghi nhận đến quý I/2026 đạt 10.400 ha, tăng 5% so với cùng kỳ năm 2025. Các chủ đầu tư dẫn đầu gồm Kinh Bắc City, Deep C, Viglacera, Rox iPark và VSIP chiếm lên đến gần 50% thị phần theo diện tích đã phát triển.
Phân khúc nhà xưởng xây sẵn đạt hơn 3,6 triệu m2 với 91 dự án đang hoạt động, tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới trong quý đầu năm đạt 159.000 m2, trong đó nổi bật là dự án mới Spectrum Hưng Yên, là dự án thứ hai của chủ đầu tư Soilbuild tại khu vực miền Bắc. Tỷ lệ lấp đầy đạt 87%, hoạt động cho thuê tiếp tục tập trung chủ yếu tại các khu vực trọng điểm Bắc Ninh và Hải Phòng. Giá thuê dao động từ 4 - 7,1 USD/m2/tháng, giá trung bình tăng 4% so với cùng kỳ năm 2025.
Nhà kho xây sẵn hiện đại miền Bắc đạt tổng nguồn cung 2,2 triệu m2, ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ 1,7 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Quý I/2026 chào đón 162.000 m2 diện tích nhà kho hiện đại mới và sự gia nhập thị trường của chủ đầu tư Hàn Quốc JIEL Group thông qua dự án JEIL Logistics Hải Phòng.
Hấp thụ thuần ổn định, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ xuống 65% do nguồn cung mới dồi dào cần thời gian để hấp thụ. Giá thuê tiếp tục xu hướng tăng trưởng, đạt trung bình 5,1 USD/m2/tháng, tăng 10% so với cùng kỳ và là mức tăng cao nhất trong ba phân khúc.
Triển vọng thị trường
Theo JLL, trong 6 - 12 tháng tới, thị trường bất động sản công nghiệp và logistics miền Bắc được dự báo tăng trưởng “thận trọng” hơn. Chi phí năng lượng tăng kéo theo chi phí logistics, vận tải và đầu vào sản xuất leo thang, trực tiếp tác động đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Điều này khiến nhiều tập đoàn phải điều chỉnh kế hoạch mở rộng, thậm chí trì hoãn quyết định thuê đất hoặc xây dựng nhà máy mới.
Giá thuê dự kiến tăng trung bình khoảng 4% - 6% hằng năm, tùy phân khúc và vị trí, đặc biệt tại các khu vực gần cảng biển, sân bay và trục cao tốc. Tỷ lệ lấp đầy dự báo duy trì ở mức cao với đất công nghiệp giữ mức trên 80%, nhà xưởng và nhà kho được cải thiện dần từ cuối 2026 khi nguồn cung mới được thị trường hấp thụ. Các khu công nghiệp có hạ tầng hoàn thiện, chính sách ưu đãi hấp dẫn và kết nối giao thông thuận lợi tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần trên 90%.
JLL cho hay, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam với đa dạng lựa chọn cho các nhà sản xuất từ đất công nghiệp đến các giải pháp xây sẵn và xây theo yêu cầu (BTS) giúp khách thuê có nhiều phương án để khởi đầu hoạt động sản xuất tại Việt Nam, bao gồm cả việc bắt đầu với quy mô nhỏ và phát triển mở rộng trong tương lai. Căng thẳng địa chính trị không làm thị trường công nghiệp suy yếu, mà có xu hướng gây ra áp lực lớn trong ngắn hạn do chi phí logistics gia tăng. Yếu tố này có thể định hình lại cách doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất. Các khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ và kết nối thuận tiện sẽ trở thành địa điểm được ưu tiên để tối ưu chi phí logistics, trong đó bất động sản công nghiệp xây sẵn là phương án tối ưu chi phí dòng tiền.
