Ảnh minh họa.
Việc ban hành Luật Đất đai năm 2024 đánh dấu bước cải cách lớn trong quản lý và sử dụng đất đai - một nguồn lực đặc biệt quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành, thực tiễn đã đặt ra nhiều vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ, nhất là trong lĩnh vực tài chính đất đai, liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trên cơ sở đó, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15, Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, tạo khuôn khổ chính sách mới, đồng bộ và linh hoạt hơn đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Ưu đãi mạnh mẽ cho khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo
Một điểm nhấn quan trọng của Nghị quyết 254 và Nghị định 50 là đổi mới căn bản chính sách tiền thuê đất đối với các dự án xã hội hóa. Đây là nhóm chính sách nhằm thu hút mạnh mẽ nguồn lực xã hội đầu tư vào các lĩnh vực thiết yếu như giáo dục - đào tạo, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường, dạy nghề và giám định tư pháp.
Theo quy định mới, phạm vi áp dụng ưu đãi tiền thuê đất được mở rộng, không chỉ giới hạn trong các địa bàn hay lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Đặc biệt, chính sách phân cấp được tăng cường rõ nét: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức miễn tiền thuê đất cụ thể đối với từng lĩnh vực, khu vực, trên cơ sở danh mục loại hình và tiêu chí xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
Nguyên tắc xác định ưu đãi được thiết kế linh hoạt, với mức tối thiểu theo khung chung và mức tối đa có thể là miễn toàn bộ tiền thuê đất trong suốt thời hạn thuê. Cách tiếp cận này giúp giảm đáng kể chi phí tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư, tạo điều kiện để nguồn lực xã hội được tập trung cho việc nâng cao chất lượng dịch vụ công phục vụ Nhân dân.
Đi đôi với ưu đãi là cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Sau khi dự án đi vào hoạt động, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra việc thực hiện các tiêu chí xã hội hóa đã cam kết. Trường hợp sử dụng đất sai mục đích hoặc không đáp ứng điều kiện, tổ chức vi phạm sẽ bị thu hồi toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và phải nộp thêm tiền chậm nộp theo quy định.
Thể chế hóa Nghị quyết số 57-NQ/TW của Bộ Chính trị, chính sách tài chính đất đai mới dành những ưu đãi đặc biệt cho lĩnh vực khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số. Đây được xem là nhóm ưu đãi chưa từng có tiền lệ, thể hiện quyết tâm tạo đột phá về phát triển lực lượng sản xuất mới.
Theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP, nhiều loại hình cơ sở khoa học và công nghệ được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê, bao gồm phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở thực nghiệm, viện và trung tâm nghiên cứu - phát triển công nghệ số, cũng như các dự án sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm như phần mềm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.
Đặc biệt, Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và các Khu công nghệ số tập trung được hưởng cơ chế miễn tiền thuê đất trọn đời. Chủ đầu tư hạ tầng khu công nghệ số tập trung không được tính tiền thuê đất được miễn vào giá cho thuê hạ tầng, qua đó trực tiếp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp công nghệ cao.
Đối với các dự án trong khu công nghệ cao, thời gian miễn tiền thuê đất từ 15 đến 19 năm sau thời gian xây dựng cơ bản được áp dụng phổ biến; riêng các ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư có thể được miễn toàn bộ thời hạn thuê. Tuy nhiên, Nhà nước đồng thời yêu cầu sử dụng đất đúng mục đích, đúng cam kết; nếu vi phạm, toàn bộ ưu đãi sẽ bị thu hồi.
Giảm gánh nặng tài chính
Một nội dung có tác động là quy định mới về tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Theo Nghị quyết 254 và Nghị định 50, mức thu được điều chỉnh theo hướng giảm đáng kể: 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% đối với phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; và chỉ áp dụng mức 100% chênh lệch đối với phần vượt quá một lần hạn mức. Quy định này giúp người dân dễ tiếp cận đất ở hợp pháp hơn, đồng thời vẫn bảo đảm quản lý chặt chẽ quỹ đất.
Chính sách ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất, nhằm tránh lợi dụng. Đáng chú ý, các trường hợp đã được cho phép chuyển mục đích trong giai đoạn từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026 được quyền đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới, bảo đảm công bằng trong giai đoạn chuyển tiếp.
Song song với đổi mới chính sách, pháp luật mới đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về tiền thuê đất. Người sử dụng đất được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và không cần hồ sơ xin miễn. Đối với trường hợp được giảm tiền thuê đất, thủ tục được xử lý theo cơ chế một cửa liên thông, rút ngắn thời gian giải quyết.
Đáng chú ý, Nghị quyết 254 và Nghị định 50 đã đưa ra giải pháp đột phá để xử lý các tồn tại về tiền thuê đất của đơn vị sự nghiệp công lập. Theo đó, nhiều khoản tiền thuê đất và tiền chậm nộp phát sinh trong giai đoạn chuyển tiếp được miễn, tạo điều kiện để các đơn vị ổn định hoạt động, tập trung vào nhiệm vụ chuyên môn.
Có thể thấy, các chính sách mới về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật pháp lý, mà còn thể hiện tư duy đổi mới mạnh mẽ trong quản lý và khai thác nguồn lực đất đai, góp phần thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển bền vững trong giai đoạn mới.
Nghị quyết số 254/2025/QH15, có hiệu lực từ 1/1/2026, được ban hành nhằm tháo gỡ vướng mắc trong triển khai Luật Đất đai năm 2024, tập trung vào các nội dung then chốt như giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Thể chế hóa Nghị quyết, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về tài chính đất đai.
Các chính sách mới hướng tới khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ.
