Theo quy định mới, doanh nghiệp nhà nước không bị hạn chế lĩnh vực đầu tư, bao gồm cả bất động sản.
Bỏ quy định cấm đầu tư bất động sản ngoài ngành
Tại Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khoá XV, Quốc hội đã chính thức thông qua dự thảo Luật Quản lý và Đầu tư vốn nhà nước tại doanh nghiệp (sửa đổi Luật số 69/2014/QH13 ngày 26/11/2014).
Điểm mới đáng chú ý tại Luật là doanh nghiệp nhà nước (DNNN) không bị hạn chế lĩnh vực đầu tư (bao gồm cả bất động sản - PV) và được quyết định việc mua, bán, thuê, cho thuê đối với tài sản cố định theo quy định của pháp luật (gồm đất đai, trụ sở… - PV).
Trước đó, điểm b, Khoản 1, Điều 21, Nghị định 91/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/10/2015 (hiệu lực từ 1/12/2015) về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp quy định: “DNNN không được góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, trừ DNNN có ngành nghề kinh doanh chính là các loại bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản…”.
Tiếp đó, Nghị định 32/2018/NĐ-CP của Chính phủ ngày 8/3/2018 (có hiệu lực từ 1/5/2018) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 91/2015/NĐ-CP tiếp tục khẳng định: “DNNN không được sử dụng tài sản, tiền vốn, quyền sử dụng đất thuê để góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, trừ DNNN có ngành nghề kinh doanh chính là các loại bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản...”.
Tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XV (tháng 10, 11/2024), khi dự thảo Luật Quản lý và Đầu tư vốn nhà nước tại doanh nghiệp (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội lần đầu, nội dung này đã được đưa vào để luật hoá tại dự thảo Luật.
Tuy nhiên, một số ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng, việc không cho DNNN được kinh doanh bất động sản là chưa phù hợp và quy định phải xin ý kiến trước khi quyết định cho thuê, hoặc khai thác bất động sản là không tạo sự chủ động cho doanh nghiệp.
Tiếp thu ý kiến đại biểu, khi trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 9 vào tháng 5/2025, dự thảo Luật đã được chỉnh lý theo hướng không quy định hạn chế lĩnh vực đầu tư tại Điều 20 và bổ sung Điều 22 quy định doanh nghiệp được quyền cho thuê, thuê mua, thế chấp, cầm cố tài sản của doanh nghiệp, gồm bất động sản.
Nội dung này cũng chưa được nhất trí ngay. Tại phiên thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật trên vào sáng 13/5/2025, đại biểu Phạm Văn Hoà (đoàn Đồng Tháp) đề nghị không cho phép tất cả DNNN được đầu tư, kinh doanh bất động sản ngoài ngành.
Dẫn ví dụ một số công ty nhà nước lớn đầu tư ngoài ngành gây thất thoát vốn, tài sản của Nhà nước và có trường hợp lãnh đạo doanh nghiệp vướng vào lao lý, đại biểu đề nghị cân nhắc chỉ cho phép hoạt động này đối với các doanh nghiệp lớn, đủ điều kiện.
Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Văn Thân (đoàn Thái Bình, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam) cũng cho rằng, nên giao các nhiệm vụ cụ thể cho DNNN sao cho có mục tiêu, ý nghĩa, “chứ không phải đang làm nhiệm vụ chính mà thấy bất động sản hot lại nhảy vào”.
Tuy nhiên, sau nhiều lần tiếp thu, chỉnh lý dự án luật, ông Phan Văn Mãi, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế - Tài chính và cơ quan chủ trì soạn thảo là Bộ Tài chính xin không quy định nội dung này tại dự thảo Luật.
Bởi vì, việc quy định chỉ cho phép DNNN quy mô lớn được kinh doanh bất động sản sẽ làm hạn chế quyền tự chủ trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, không phù hợp với chủ trương của Đảng về đổi mới, nâng cao hiệu quả hoạt động của DNNN, bảo đảm thực hiện chủ trương bỏ tư duy “không quản được thì cấm”.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, một thành viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội cho biết, quy định này chưa thực sự “cởi trói” cho DNNN được kinh doanh bất động sản ngoài ngành mà mới dừng lại ở mức độ cho phép khai thác công năng dư thừa. “Điều 12 và 15 của dự thảo Luật vẫn khẳng định, DNNN đầu tư kinh doanh các lĩnh vực dịch vụ công thiết yếu, then chốt”, vị này nói.
Cần bảo đảm nguyên tắc bình đẳng giữa DNNN với khu vực tư nhân; không được hưởng “ưu đãi ngầm” (về đất, tín dụng, thủ tục), tránh tạo ra sự cạnh tranh bất bình đẳng trên thị trường.
Bình luận về điều này, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho biết, ông đồng tình với việc bỏ quy định cấm DNNN đầu tư vào bất động sản như luật hiện hành.
Theo luật sư Hà, việc quản trị doanh nghiệp sẽ không thể như trước đây là bằng mệnh lệnh, mà phải bằng phương pháp kinh tế, Nhà nước là chủ sở hữu thì cần giao quyền quản trị, điều hành cho ban điều hành doanh nghiệp, thông qua chiến lược kinh doanh theo từng thời kỳ. Mặt khác, DNNN cũng là một loại hình doanh nghiệp, cần bình đẳng với các loại hình doanh nghiệp khác trong việc tiếp cận cơ hội kinh doanh, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
“Nếu DNNN có các lợi thế về đất đai, bất động sản nhưng lại không được kinh doanh thì sẽ gây thất thoát, lãng phí nguồn lực. Trái lại, hoạt động kinh doanh này tốt cũng sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế và thị trường bất động sản”, ông Hà nhấn mạnh.
Ủng hộ tăng cung, nhưng vẫn cần cơ chế giám sát
Theo luật sư Hà, sau khi quy định này được thông qua, có thể sẽ có nhiều DNNN tham gia lại vào thị trường bất động sản và tạo ra những sản phẩm mới.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 Land, Uỷ viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá cao việc bỏ quy định cấm DNNN đầu tư bất động sản.
Bởi lẽ, theo ông Quê, nhìn vào bài học quá khứ, khi khối doanh nghiệp tư nhân chưa phát triển thì lĩnh vực bất động sản chỉ có DNNN hoạt động và kết quả đã sản sinh ra nhiều doanh nghiệp lớn, nổi tiếng trong lĩnh vực này như HUD, Vinaconex, Xuân Mai, Hancinco...
Trong giai đoạn 1995 - 2010, nhiều khu đô thị lớn, hiện đại hình thành do các DNNN đầu tư được biết đến như Linh Đàm, Việt Hưng, hay các khu đô thị mang thương hiệu Sông Đà…
Tuy nhiên, Chủ tịch G6 Land nhấn mạnh, sau cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản giai đoạn 2011 - 2014, nhiều mặt trái của DNNN đầu tư bất động sản đã bộc lộ, như đầu tư dàn trải, quản lý vốn kém, đội ngũ nhân sự thiếu tính năng động, khó khăn trong triển khai thủ tục đầu tư… khiến hầu hết doanh nghiệp bất động sản nhà nước phải cổ phần hoá.
Nhiều DNNN đầu tư bất động sản ngoài ngành như Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN), Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (PVN) rơi vào tình trạng khó khăn, thua lỗ.
“Khi cho phép các DNNN đầu tư, kinh doanh bất động sản trở lại, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ”, ông Quê khuyến nghị, đồng thời gợi ý có thể giới hạn tỷ lệ đầu tư bất động sản ngoài ngành không quá 20% tổng số vốn, song song với khuyến khích đầu tư nhà ở xã hội, nhà tái định cư…
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, việc Luật mới không quy định cấm DNNN kinh doanh bất động sản đã hé mở khả năng tăng nguồn cung sản phẩm bất động sản ra thị trường, gồm văn phòng, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp; hạn chế tình trạng nhiều DNNN có quỹ đất lớn dư thừa đang để lãng phí hoặc phải kinh doanh “trá hình”.
Tuy nhiên, vị chuyên gia lưu ý, để khắc phục tình trạng đầu tư ngoài ngành dàn trải, kinh doanh bất động sản chỉ nên là hoạt động phụ trợ, nhằm tận dụng tài sản công, xử lý quỹ đất dư thừa hợp pháp của doanh nghiệp nhà nước, tuyệt đối không được đầu cơ đất.
Mặt khác, cần bảo đảm nguyên tắc bình đẳng giữa DNNN với khu vực tư nhân; không được hưởng “ưu đãi ngầm” (về đất, tín dụng, thủ tục), tránh tạo ra sự cạnh tranh bất bình đẳng trên thị trường.
Ông Tuấn cho hay, các DNNN thường nắm giữ lợi thế khi trước đây được Nhà nước giao nhiều quỹ đất, cơ sở nhà đất.
Do đó, cần quy định rõ: DNNN chỉ được kinh doanh bất động sản trên cơ sở các quỹ đất hợp pháp do doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất, có nguồn gốc rõ ràng; không lạm dụng quỹ đất đã được Nhà nước giao trước đây làm cơ sở sản xuất - kinh doanh để chuyển mục đích sử dụng đất.
“Nói cách khác, dù Nhà nước không can thiệp vào kinh doanh thường xuyên của doanh nghiệp nhà nước, nhưng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản của nhóm này, đặc biệt là liên quan đến các quỹ đất do Nhà nước giao trước đây, cần thiết lập hàng rào kiểm soát 3 lớp gồm: giám sát chấp thuận (trước khi đầu tư), công khai thông tin dự án (trong quá trình thực hiện) và kiểm tra, hậu kiểm hiệu quả đầu tư”, ông Tuấn nói.
