Nhà máy Foxconn tại Việt Nam.
Cơ hội không chia đều
Thống kê cho thấy, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước hiện đạt bình quân 70,9%. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%.
Việt Nam được đánh giá là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và đang đứng trước cơ hội vàng để thu hút lượng vốn đầu tư lớn, nhất là vào các khu kinh tế, khu công nghiệp.
Ví dụ, tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang), phần diện tích hiện hữu 426 ha đã được lấp đầy từ đầu năm 2022, thu hút được 42 dự án đầu tư, bao gồm 38 dự án FDI.
Do nhu cầu thuê đất quá lớn, Khu công nghiệp Quang Châu xin mở rộng thêm 90 ha và được Thủ tướng Chính phủ cấp phép vào nửa cuối năm 2022. Khu vực mở rộng thêm của khu công nghiệp này đến đầu năm 2023 được lấp đầy với các văn bản giao dịch giữ chỗ, thuê đất của các nhà đầu tư FDI.
Dù vậy, để thành công trong thu hút nhà đầu tư, không phải doanh nghiệp nào cũng làm được. “Thấy người ta ăn khoai cũng vác mai đi đào” không dễ thực hiện trong lĩnh vực này. Trước hết, doanh nghiệp phải có uy tín trên thị trường, nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp cũng như trong thu hút đầu tư.
Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%.
Khu công nghiệp ngoài vị trí chiến lược, thuận tiện cho các nhà đầu tư, còn cần phải sẵn quỹ đất sạch để sẵn sàng có thể đáp ứng nhu cầu kịp thời cho các nhà đầu tư với đa dạng các sản phẩm. Dịch vụ và hạ tầng khu công nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí của nhà đầu tư, đặc biệt là các yêu cầu khắt khe của các dự án công nghệ cao về môi trường, khí thải, chất thải, lao động…
Địa phương nơi xây dựng khu công nghiệp cũng cần xây dựng được hệ thống hạ tầng kinh tế - xã hội thuận tiện cho hoạt động của doanh nghiệp, nhà đầu tư thuê đất; có các kế hoạch phát triển nguồn nhân lực, chủ động đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp. Hệ thống hạ tầng giao thông vận tải thuận tiện, gồm các đường cao tốc, đường quốc lộ kết nối với đường sắt, đường thủy, sân bay, cảng biển… sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí cho việc vận chuyển và xuất/nhập hàng hóa.
Ngoài ra, xung quanh phải có các tiện ích như trường học, bệnh viện, các khu dân cư, khu mua sắm…, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, ăn ở cho cán bộ, người lao động làm việc tại các khu công nghiệp. Sự vào cuộc, đồng hành của địa phương, cùng sự hỗ trợ tối đa của chủ đầu tư khu công nghiệp đối với nhà đầu tư trong việc thực hiện và xử lý nhanh chóng các thủ tục trước và sau đầu tư sẽ là những điểm cộng để các nhà đầu tư an tâm đầu tư và thực hiện thành công dự án đầu tư.
Chủ đầu tư khu công nghiệp phải có sự kết nối nhà đầu tư với các cơ quan, tổ chức từ Trung ương đến địa phương để hỗ trợ tối đa các nhà đầu tư thuê đất tại khu công nghiệp.
Thực tế cho thấy, không phải doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp nào cũng dễ dàng kinh doanh hiệu quả, cho thuê đất thành công, nhất là trong những thời điểm khó khăn. Việc kinh doanh khu công nghiệp thành công hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố; trong đó, kinh nghiệm, thế mạnh, quỹ đất, thời điểm là những yếu tố quan trọng.
Ưu thế của khu công nghiệp có nhà máy hiện hữu
Bất chấp nhiều biến động của thị trường cùng các khó khăn về dòng vốn, các khu công nghiệp vẫn đảm bảo thanh khoản tốt, tỷ lệ lấp đầy cao. Năm 2023, bất động sản khu công nghiệp vẫn là ngôi sao sáng trên thị trường khi sở hữu nhiều động lực để tăng trưởng. Làn sóng đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục gia tăng bởi nhiều yếu tố hấp dẫn, trong đó, yếu tố giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực. Thêm vào đó, sự chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc tiếp tục diễn ra.
Mặc dù bối cảnh kinh tế thế giới có nhiều biến động, nhà đầu tư nước ngoài tin tưởng Việt Nam vẫn có sức hút mạnh mẽ cho việc đầu tư. Ưu thế dân số trong độ tuổi lao động lớn và nhiều chính sách hấp dẫn, thị trường Việt Nam sẽ luôn có mức tăng trưởng tích cực, phù hợp đầu tư trong thời gian dài với rủi ro thấp và tỷ lệ lạm phát được kiềm chế ở mức an toàn.
Thêm một yếu tố nữa giúp Việt Nam thu hút dòng vốn FDI là Chính phủ đẩy mạnh đầu tư hệ thống hạ tầng, việc cải thiện kết nối hạ tầng giao thông dẫn tới sự thuận lợi về logistics, thúc đẩy lĩnh vực sản xuất công nghiệp. Mặt khác, lợi thế giá đất vẫn còn thấp so với các nước trong khu vực, các nhà máy sản xuất ưu tiên một điểm đến ổn định, thay vì đa dạng hóa sản xuất toàn cầu…
Các chính sách ưu đãi thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của Việt Nam cũng vẫn rất hấp dẫn, như chính sách miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác. Các doanh nghiệp cũng kỳ vọng vào việc cải thiện thủ tục hành chính, thời gian phê duyệt pháp lý các khu công nghiệp sẽ được rút gọn, những nỗ lực của Chính phủ trong việc đơn giản hóa quy trình đầu tư vào các khu công nghiệp.
Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp sẽ có sự phân hóa rõ nét với nhiều thuận lợi nghiêng về các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất trống sẵn sàng cho thuê, trái ngược với các doanh nghiệp có diện tích khu công nghiệp đã lấp đầy. Việc có quỹ đất cho thuê lớn sẽ giúp các doanh nghiệp kịp thời đón được dòng vốn đầu tư mới.
Về tổng thể, bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều tiềm năng tăng trưởng để tiếp tục đón sóng dịch chuyển vốn FDI. Mặc dù dịch bệnh đã khiến hoạt động sản xuất, cơ sở hạ tầng bị đình trệ, dòng vốn FDI chững lại, nhưng ngành vẫn còn nhiều dư địa phát triển trong trung và dài hạn. Trong khi đó, khó khăn trong ngắn hạn sẽ sớm được giải quyết, thị trường duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn với kế hoạch mở rộng hoạt động của khối doanh nghiệp FDI.
Một điểm nữa là ưu thế đang nghiêng về các doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm và uy tín trong phát triển bất động sản khu công nghiệp và có dự án thuộc những địa phương dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê trong năm 2023. Với sự thận trọng của dòng vốn mới, vốn FDI thời gian tới được dự đoán sẽ thiên về mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp hiện hữu và M&A các doanh nghiệp nhỏ. Theo đó, các dự án mở rộng tại thị trường Việt Nam sẽ ưu tiên thuê đất tại các khu công nghiệp mà nhà máy trước đó đã hiện hữu.
