Lợi nhuận phân hóa
Kết quả kinh doanh quý III/2026 của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy bức tranh lợi nhuận có sự phân hóa rõ nét. Bên cạnh những doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng đột biến, cũng có không ít đơn vị sụt giảm mạnh.
Đơn cử, Công ty cổ phần SJ Group (mã chứng khoán SJS) ghi nhận lợi nhuận trước thuế quý III/2026 khoảng 1.265 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước chỉ khoảng 4 tỷ đồng, tương ứng mức tăng hơn 320 lần. Lũy kế 9 tháng đầu năm, SJ Group đạt 1.792 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng 713% so với cùng kỳ.
Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - Công ty cổ phần (mã chứng khoán KBC) đạt 1.221 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế trong quý III/2026, tăng 185% so với mức 428 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lũy kế 9 tháng, lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp này đạt 1.768 tỷ đồng, giảm 14% so với cùng kỳ.
Một số doanh nghiệp khác cũng ghi nhận lợi nhuận quý III/2026 tăng mạnh như Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và đô thị IDICO (Idico-Conac, mã chứng khoán ICN) với lãi trước thuế khoảng 12 tỷ đồng, tăng 245% so với cùng kỳ; Công ty cổ phần Phát triển đô thị (Becamex UDJ, mã chứng khoán UDJ) đạt 32 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng 1.262%...
Ở chiều ngược lại, Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (mã chứng khoán NHA) ghi nhận kết quả kém tích cực hơn. Trong quý III/2026, doanh thu thuần của doanh nghiệp này đạt 108 tỷ đồng, tăng 10,9% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, doanh thu từ bất động sản - lĩnh vực kinh doanh chính, chỉ đạt 23 tỷ đồng, giảm 42%; trong khi doanh thu khác đạt 85 tỷ đồng, tăng 47%. Sau khi trừ chi phí, Nam Hà Nội ghi nhận lợi nhuận sau thuế 11,4 tỷ đồng, giảm gần 60% so với cùng kỳ.
Giải trình về kết quả này, Nam Hà Nội cho biết, bất động sản là mảng hoạt động có biên lợi nhuận cao, nên việc doanh thu từ lĩnh vực này suy giảm đã tác động đáng kể đến lợi nhuận trong kỳ.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, Nam Hà Nội đạt 127 tỷ đồng doanh thu thuần và 3 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt giảm 53% và 96% so với cùng kỳ. Với mục tiêu doanh thu 260 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 50 tỷ đồng trong cả năm, doanh nghiệp mới hoàn thành gần 49% kế hoạch doanh thu và 6% mục tiêu lợi nhuận sau 9 tháng.
Với những doanh nghiệp chưa công bố kết quả kinh doanh quý III/2026, dự báo của các đơn vị phân tích cũng cho thấy sự không đồng đều. Chẳng hạn, theo MBS Research, lợi nhuận ròng của Vinhomes (mã chứng khoán VHM) dự kiến đạt khoảng 17.251 tỷ đồng, tăng 312% so với cùng kỳ, nhờ bàn giao các dự án Wonder City, Royal Island và hoạt động bán hàng tại Global Gate, Sài Gòn Park.
Trong khi đó, lợi nhuận ròng của Nam Long (mã chứng khoán NLG), Khang Điền (mã chứng khoán KDH) và Đất Xanh (mã chứng khoán DXG) được dự báo lần lượt giảm 52%, 36% và 30%, chủ yếu do lượng sản phẩm bàn giao tại các dự án hiện hữu còn hạn chế...
Doanh nghiệp tìm đường xoay vốn
Đằng sau bức tranh lợi nhuận phân hóa là áp lực dòng tiền ngày càng lớn tại nhiều doanh nghiệp bất động sản. Việc hàng tồn kho và các khoản phải thu chưa thể nhanh chóng chuyển thành dòng tiền, trong khi nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi vay đến gần, các chủ đầu tư phải tìm nhiều cách xoay xở để đảm bảo khả năng thanh toán.
Chẳng hạn, Novaland đang phải sử dụng nhiều tài sản làm bảo đảm thế chấp cho ngân hàng để duy trì khả năng tiếp cận tín dụng, từ quỹ đất hiện hữu, dự án hình thành trong tương lai… đến cổ phần tại các công ty con.
Tuy nhiên, nguồn vốn này đi kèm chi phí cao, một số khoản vay được đề cập trong báo cáo tài chính quý III/2026 có lãi suất 13,5-15,96%/năm, tạo thêm sức ép lên dòng tiền trong thời gian tới.
| |
Bài toán của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là ưu tiên nguồn lực cho các dự án đủ điều kiện triển khai, bàn giao. Ảnh: Việt Dũng. |
Bên cạnh vay mới, Novaland còn đàm phán gia hạn trái phiếu và bán tài sản để cơ cấu nguồn vốn. Doanh nghiệp cho biết đã bán 4 tài sản với tổng giá trị 11.266 tỷ đồng, đồng thời tiếp tục khai kế hoạch thanh lý tài sản để thu tiền trả nợ.
Ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang bán tài sản để đảm bảo dòng tiền.
Cụ thể, trong quý III/2026, thị trường ghi nhận một số thương vụ M&A dự án đáng chú ý như Empire City, Thủ Thiêm với giá trị giao dịch khoảng 7.000 tỷ đồng; EverRich 2/River City với giá trị khoảng 5.230 tỷ đồng; Amata Township Long Thành với giá trị hơn 492 tỷ đồng; Phú Định Riverside với giá trị 245 tỷ đồng…
Riêng trong tháng 7 và tháng 8/2026, tổng giá trị các thương vụ M&A được thống kê đạt hơn 22.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương khoảng 13.000 tỷ đồng.
Ông Nguyễn Hữu Nhơn - chuyên gia nghiên cứu thị trường, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) nhìn nhận rằng, hoạt động M&A không chỉ nhằm mở rộng quỹ đất, mà còn phản ánh xu hướng tái cơ cấu tài sản và phân bổ lại nguồn lực giữa các doanh nghiệp.
“Trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu cao về pháp lý và chất lượng công trình, những doanh nghiệp có năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án có xu hướng tìm kiếm các tài sản có thể tạo giá trị trong trung và dài hạn. Ở chiều ngược lại, hoạt động chào bán quỹ đất, chuyển nhượng dự án và tìm kiếm đối tác cùng phát triển cũng tạo thêm cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại danh mục, tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng triển khai và khai thác tốt hơn”, ông Nhơn chia sẻ.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 cho hay, bên cạnh bán tài sản, các chủ đầu tư cần mở rộng sang các kênh huy động vốn khác, trong đó có nguồn tiền trả trước từ người mua.
Tuy nhiên, mở rộng không đồng nghĩa với nới lỏng kiểm soát. Chủ đầu tư cần thiết lập cơ chế kiểm soát dòng tiền và chế tài đi kèm. Việc thực hiện các cam kết phải được giám sát, ngân hàng quản lý dòng tiền cũng cần có cơ chế kiểm soát phù hợp.
Ở một hướng khác, dòng vốn ngoại cũng được kỳ vọng trở thành nguồn lực bổ sung quan trọng. Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, đây là một trong những kênh huy động vốn cần được khuyến khích trong thời gian tới, góp phần bổ sung nguồn vốn cho thị trường và giảm bớt áp lực đối với dòng vốn trong nước.
Theo ông Thắng, mỗi phương án huy động vốn đều có giới hạn. Vay mới giúp bổ sung tiền mặt, nhưng làm tăng nghĩa vụ trả nợ và chi phí lãi vay; gia hạn trái phiếu chỉ kéo giãn thời điểm thanh toán; còn bán tài sản hoặc chuyển nhượng dự án có thể giúp thu tiền nhanh hơn, nhưng cũng thu hẹp quỹ tài sản và dư địa phát triển trong tương lai…
Vì vậy, bài toán của doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ là tìm thêm nguồn vốn mới, mà còn phải chuyển hóa tài sản thành tiền đúng thời điểm, sắp xếp nghĩa vụ nợ phù hợp và ưu tiên nguồn lực cho các dự án đủ điều kiện triển khai, bàn giao.
Trong giai đoạn thị trường còn thận trọng, khả năng tạo dòng tiền thực và kiểm soát nghĩa vụ tài chính sẽ quyết định mức độ chủ động của doanh nghiệp, thay vì chỉ dựa vào quy mô tài sản hay lợi nhuận ghi nhận trên báo cáo.