Bắt đầu từ vạch xuất phát
“Dù ở kịch bản nào thì thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại đã tốt hơn 2 năm trước”. Lời đánh giá này của PGS-TS. Trần Kim Chung, nguyên Viện phó Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), phần nào khái quát bức tranh địa ốc nói chung lúc này, bởi “tốt hơn” cũng đồng nghĩa với việc có cơ hội “lấy lại những gì đã mất” sau thời gian dài khó khăn vừa qua.
Ông Vũ Kim Giang - Chủ tịch Hội đồng quản trị SGO Land cho hay, quá trình phục hồi của thị trường vẫn cần có những giai đoạn “lấy đà”, nên giờ là lúc gấp rút chuẩn bị nguồn lực cho các kế hoạch mới.
Theo ông Giang, hiện tại, dòng tiền có lẽ không còn là vấn đề lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản, mà là nền tảng về nhân sự, về chiến lược ra hàng phù hợp với chu kỳ mới. Đây cũng là điều SGO Land đang hướng tới khi vừa ký kết với Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Lam Sơn để triển khai bán hàng tại dự án Lam Sơn Nexus City (Bắc Giang), bên cạnh tái khởi động một số dự án trọng điểm.
Bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Eximrs nhìn nhận, thị trường bất động sản bước sang năm 2024 với nhiều diễn biến tích cực hơn và điều dễ nhận thấy nhất là hoạt động giao dịch đang tăng trở lại. Các yếu tố tác động mạnh mẽ đến thị trường gồm hành lang pháp lý, chính sách lãi suất, cơ sở hạ tầng… đều đang vận động theo hướng thuận lợi.
Niềm tin với thị trường bất động sản đang trở lại, chu kỳ mới đang mở ra cơ hội cho các thành viên thị trường.
“Dòng tiền rẻ đang dồi dào và việc tiếp cận vốn vay ngân hàng cũng dễ dàng hơn với lãi vay duy trì ở mức thấp đã kích thích nhu cầu mua nhà. Các dự án do Eximrs phân phối đều ghi nhận lượng khách đến tham quan tăng mạnh từ đầu năm nay, cho thấy thị trường đang trên đà hồi phục và có thể đột phá từ những tháng cuối năm”, bà Tú đánh giá.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, nếu như vài tháng trước, nhiều người có nhu cầu vay tiền ngân hàng mua chung cư để ở vẫn còn e ngại mức lãi vay thấp chỉ áp dụng trong thời gian ngắn ban đầu, thì nay nhiều chương trình dài hạn đã được các ngân hàng triển khai để kích cầu tín dụng tiêu dùng, nhất là cho vay mua nhà. Khảo sát tại 30 ngân hàng cho thấy, biên độ giữa lãi vay ưu đãi cho kỳ hạn từ 3-12 tháng và lãi vay sau ưu đãi phổ biến từ 2-3,8%/năm. Hiện tại, lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng dao động từ 5-10,5%/năm và hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi vào khoảng 8-13%/năm.
Đại diện một số ngân hàng cho hay, các mức lãi suất cho vay mua nhà thấp hiện tại là lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu để kích thích nhu cầu vay mua nhà, tăng trưởng tín dụng cho ngân hàng. Thậm chí, có ngân hàng đang chấp nhận cho vay lãi suất rất thấp và chịu lỗ trong thời gian đầu để đẩy tăng tín dụng.
Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS ), trong quý I/2024, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt 20.500 sản phẩm, trong đó 4.300 sản phẩm là hoàn toàn mới. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt gần 31%, tương đương 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý trước đó và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Các dự án mới mở bán từ sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ... đều có mức độ quan tâm, giao dịch, giá bán tốt ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Đáng chú ý, phân khúc nhà xã hội tại một số địa phương phát triển mạnh khu công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… ghi nhận lượng giao dịch tăng 30-40% so với cuối năm 2023.
Vì thế, khi đánh giá về mức độ “sẵn sàng tái nhập cuộc” của các chủ thể tham gia thị trường, VARS cho rằng, nhờ sự chuyển biến trên thị trường bất động sản cùng việc tự nhìn lại mình để có sự điều chỉnh phù hợp mà cả cá nhân và doanh nghiệp làm môi giới đều thấy “khỏe” hơn. Đến thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản nói chung và doanh nghiệp môi giới nói riêng đều thể hiện tâm lý lạc quan khi đưa ra mục tiêu tăng trưởng cao so với kết quả đạt được năm 2023.
Theo chia sẻ của Ban Tổng giám đốc Cen Land, thị trường bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực từ đầu năm 2024 khi các nút thắt về pháp lý dự án, nguồn vốn, thanh khoản… dần được tháo gỡ. Do đó, trong năm nay, Cen Land đặt mục tiêu doanh thu môi giới tăng trưởng 205%, doanh thu đầu tư bất động sản tăng trưởng 308%, lợi nhuận trước thuế ở mức 220 tỷ đồng (năm 2023 chỉ lãi 5 tỷ đồng).
Còn ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long nhìn nhận, quyết tâm của Chính phủ trong việc vực dậy thị trường bất động sản đang mang lại kết quả tích cực, thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu bước vào chu kỳ hồi phục. Theo đó, chu kỳ mới sẽ mở ra nhiều cơ hội cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
“Trong năm nay, các công ty bất động sản sẽ đối mặt với 3 thách thức chính là xử lý hàng tồn kho, nợ quá hạn và tình trạng khách hàng thanh lý hợp đồng. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở rất lớn của người dân, mặt bằng lãi vay còn duy trì ở mức thấp và việc gỡ vướng cho các doanh nghiệp, dự án tiếp tục được thúc đẩy… sẽ là những yếu tố hỗ trợ tích cực”, ông Quang nói.
“Khúc giao mùa” cho sự cân nhắc và lựa chọn
Theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê, trong 3 tháng đầu năm 2024, có 1.035 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 25,8% so với cùng kỳ năm trước.
Mặt khác, kết quả khảo sát gần đây của VARS đối với các hội viên là chủ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đang hoạt động cho biết, trên 80% doanh nghiệp ghi nhận tình hình kinh doanh đã cải thiện hơn trong quý I/2024, mức lợi nhuận ước tăng trung bình khoảng 10%. Đồng thời, hơn 90% doanh nghiệp đã và đang thực hiện tuyển dụng lượng lớn môi giới để phục vụ hoạt động kinh doanh. Thị trường cũng ghi nhận, 20-30% môi giới đã quay trở lại với nghề trong quý I/2024; 30-40% môi giới sẵn sàng tái nhập cuộc trong quý II/2024; 60% môi giới đang làm thêm nghề khác dự tính trở lại với bất động sản khi thị trường chuyển biến rõ nét hơn…
Ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) phân tích, niềm tin với thị trường bất động sản đang trở lại, chu kỳ mới đang mở ra cơ hội cho các thành viên thị trường, nhất là với những doanh nghiệp, nhà đầu tư đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Dù vậy, với áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao, giá bán bất động sản sơ cấp sẽ tiếp tục tăng, nếu nhà đầu tư càng chần chừ thì cơ hội mua hàng giá tốt ngay “chân sóng” cùng nhiều chính sách ưu đãi sẽ càng thu hẹp.
Cũng cần lưu ý thêm rằng, tại mỗi chu kỳ suy giảm kinh tế, hiện tượng “sóng sau đè sóng trước” đều xuất hiện ở giai đoạn phục hồi. Theo đó, sẽ có những thương hiệu cũ sa sút hoặc rời bỏ thị trường, nhường chỗ cho những thương hiệu bất động sản mới nổi lên, tạo lập vị thế mới trong chu kỳ phát triển mới.