Dự báo thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn trong 2 quý còn lại của năm. Ảnh: Dũng Minh
Co cụm vì tắc dòng tiền, vướng pháp lý
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn khi những vướng mắc pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, còn dòng vốn vào thị trường bị tắc nghẽn trước động thái kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý, đẩy nhiều doanh nghiệp địa ốc vào trạng thái co cụm.
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 vừa diễn ra vào cuối tháng 6/2022, bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, trong 6 tháng cuối năm, doanh nghiệp sẽ hạn chế hoạt động, chờ các chính sách pháp luật về bất động sản được sửa đổi, bổ sung một cách thống nhất, đồng bộ. Quốc Cường Gia Lai cũng không mở rộng đầu tư vì không biết tình trạng bế tắc này còn kéo dài bao lâu.
Đó cũng là lý do Quốc Cường Gia Lai lên kế hoạch kinh doanh thận trọng trong năm 2022 với doanh thu 1.200 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 100 tỷ đồng và khi cổ đông có ý so sánh kế hoạch lợi nhuận này “thua chị kém em” cho dù doanh nghiệp có lợi thế về quỹ đất, bà Loan không ngần ngại thừa nhận, Quốc Cường Gia Lai từng rơi vào thế khó trong giai đoạn 2007-2011 do khủng hoảng tài chính, nhưng năm nay khó khăn còn chồng chất hơn vì thị trường vừa vướng pháp lý, vừa bị chặn đứng dòng vốn.
Bà Loan cho biết, 3 năm nay, nhiều dự án của Quốc Cường Gia Lai bị tắc vì không giải quyết được những vướng mắc pháp lý. Một số dự án đã triển khai thì hàng bán chậm do khách vay mua nhà không được giải ngân.
“Chúng tôi liệu cơm gắp mắm, làm chậm mà chắc, không vay vốn lớn, không đặt cược với rủi ro. Tôi chỉ dám đưa ra mục tiêu có thể thực hiện được chứ không tô hồng”, bà Loan nói và nhấn mạnh, hiện hầu hết dự án bất động sản đều bị vướng pháp lý, không đủ điều kiện bán hàng, viễn cảnh tắc nghẽn dòng tiền, áp lực thiếu vốn đang đè nặng thị trường.
Trong khi đó, dù đặt mục tiêu lợi nhuận năm 2022 tăng gấp đôi so với kết quả thực hiện năm 2021, ở mức đạt 310 tỷ đồng, nhưng ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản trị LDG Group không khỏi lấn cấn khi một số dự án tại TP.HCM do doanh nghiệp triển khai vẫn chưa thể triển khai tiếp.
Từ nay đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, nguyên nhân là khả năng bán hàng khó khăn hơn bởi việc siết tín dụng lĩnh vực bất động sản tác động đến người mua nhà và chủ đầu tư ngày càng rõ nét.
“Tiến độ thi công 2 dự án High Intela và West Intela (quận 8) đang bị đình trệ do vướng pháp lý. Tổng cộng hai dự án này có khoảng gần 800 căn hộ, có thể làm tổng doanh thu năm 2022 sụt giảm khoảng 10%. Cho tới thời điểm này, LDG Group đã hoàn trả tiền cho những khách hàng không thể chờ đợi hoàn thành dự án”, ông Hưng thông tin, đồng thời chia sẻ thêm, điều may mắn với LDG Group khi thực hiện 2 dự án này là giá các căn hộ hiện tăng gấp đôi, phần lợi nhuận gia tăng thêm ước đạt khoảng 200 tỷ đồng.
Hiện tại, LDG Group đang phối hợp với các cơ quan quản lý để giải quyết các vướng mắc với kỳ vọng cuối năm nay 2 dự án này sẽ được triển khai tiếp. Tuy nhiên, để chuẩn bị cho các khả năng có thể xảy ra, LDG Group đưa ra 3 phương án.
Phương án thứ nhất, LDG Group sẽ huy động vốn từ bên ngoài và sử dụng nguồn tiền có sẵn để tiến hành thu hồi các sản phẩm, đảm bảo lợi ích cho khách hàng, đồng thời dự phòng rủi ro pháp lý. Nếu thu hồi được toàn bộ, đây sẽ được coi như dự án mới hoàn toàn.
Phương án thứ hai, LDG Group vẫn xúc tiến đàm phán với các đối tác có tiềm lực tài chính và khả năng thay đổi hoàn cảnh của dự án, vấn đề ở đây không chỉ là tài chính mà còn có cả pháp lý.
Phương án thứ ba, trong trường hợp thu hồi được toàn bộ sản phẩm, LDG Group sẽ tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng lại dự án. Đây sẽ là kịch bản tốt nhất, vì xét tới quy mô và các dự án chiến lược, 2 dự án này đều khá nhỏ nên không ảnh hưởng quá nhiều tới kết quả kinh doanh của LDG Group.
Thị trường sẽ thanh lọc mạnh mẽ
Báo cáo về tình hình kinh tế xã hội 6 tháng đầu năm 2022 mới đây, UBND TP.HCM cho biết, trong 9 ngành dịch vụ trọng điểm của Thành phố, có 5 ngành đạt mức tăng trưởng trên 6%, 3 ngành tăng trưởng dưới 6% và chỉ lĩnh vực kinh doanh bất động sản đi xuống với mức giảm 5,82%. Sự giảm tốc của thị trường bất động sản được phản ảnh khá rõ nét lên chiến lược kinh doanh của các công ty bất động sản trong 2 quý cuối năm nay.
Việc các doanh nghiệp thu hẹp hoạt động, hạn chế đầu tư dẫn đến hệ lụy trước tiên là khiến doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp đó sụt giảm, nhưng không vì thế sẽ khiến nhu cầu mua nhà giảm đi, sau đó là càng khoét sâu tình trạng thiếu hụt nhà ở, từ đó càng đẩy tăng giá nhà.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành dự báo, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, nguyên nhân là khả năng bán hàng khó khăn hơn bởi việc siết tín dụng lĩnh vực bất động sản tác động đến người mua nhà và chủ đầu tư ngày càng rõ nét. Trong khi đó, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao khiến người tiêu dùng không thể tiếp cận, còn giới đầu tư cũng bị dội giá.
Theo ông Nghĩa, từ nay đến cuối năm, có 2 kịch bản có thể xảy ra. Kịch bản thứ nhất, những doanh nghiệp trường vốn, quỹ đất nhiều, sản phẩm đa dạng… sẽ vượt qua khó khăn và ngược lại, những doanh nghiệp yếu kém, kinh doanh chộp giật… sẽ bị đào thải. Nếu kịch bản này xảy ra, sự sàng lọc là tín hiệu tốt giúp thị trường loại bỏ các nhân tố yếu kém, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững.
Ở kịch bản thứ hai, những rào cản về tín dụng, vướng mắc pháp lý dẫn đến nhiều dự án tiếp tục bị đình trệ, giá nhà đất tiếp tục tăng cao, thanh khoản thị trường yếu kém… khiến doanh nghiệp chết hàng loạt. Nếu kịch bản này xảy ra, quá trình sàng lọc này rất đáng lo ngại vì gây bất lợi cho cả thị trường bất động sản lẫn nền kinh tế. Thị trường địa ốc có thể bước vào chu kỳ giảm tốc kéo dài.
“Tốc độ tăng giá nhà trong thời gian qua diễn ra quá nhanh, nhưng chủ yếu giới đầu cơ hưởng lợi, trong khi thu nhập của người có nhu cầu thực không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà đất, dẫn đến cơ hội an cư ngày càng xa tầm với. Trên thực tế, tài sản giá trị lớn của đại đa số người dân đều nằm ở nhà đất, cho nên hiếm có trường hợp chịu giảm giá tài sản trong bối cảnh lạm phát cao”, ông Nghĩa nói.
Đồng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá, thực trạng của thị trường địa ốc 2 quý đầu năm là giá nhà cao, thanh khoản hạn chế, dòng tiền tắc nghẽn và xu hướng này còn tiếp diễn trong 2 quý còn lại của năm. Tuy nhiên, ông Khương cho rằng, sự tắc nghẽn dòng tiền do khó tiếp cận vốn vay kéo dài từ đầu tháng 4/2022 đến nay chỉ là một trong những khó khăn mới xuất hiện.
“Áp lực lớn nhất mà doanh nghiệp địa ốc đang đối mặt chính là vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm chưa được tháo gỡ. Đây là yếu tố chủ chốt làm đội chi phí đầu vào, tăng chi phí tài chính, đẩy giá thành sản phẩm đầu ra ngày càng cao”, ông Khương nói và nhấn mạnh, do đó rất cần có giải pháp đồng bộ từ khơi thông dòng vốn tháo gỡ vướng mắc pháp lý thì mới có thể tháo gỡ cục diện khó khăn hiện nay.
