Nhiều thủ tục đăng ký biến động đất đai sẽ được thực hiện tại cấp tỉnh từ ngày 1/7/2025. Ảnh: Việt Dũng.
80% khó khăn đến từ thủ tục pháp lý
Không giống như các ngành sản xuất có thể linh hoạt điều chỉnh đầu vào, bất động sản là lĩnh vực đặc thù, chịu sự chi phối trực tiếp từ hệ thống pháp luật và thủ tục hành chính. Theo ghi nhận từ các hiệp hội ngành nghề, chuyên gia và doanh nghiệp, có đến 80% khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay đến từ vướng mắc pháp lý.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest) cho hay, để có thể thực hiện dự án, doanh nghiệp phải xin đến 38-40 con dấu, hay như việc xin điều chỉnh quy hoạch cũng gặp nhiều khó khăn. Từ khó khăn này sẽ phát sinh ra những vấn đề khác, chẳng hạn chậm trễ ra dự án mới.
Trên thực tế, rất nhiều dự án phải “cáo lỗi” với khách hàng khi tiến độ bàn giao chậm tới 4-5 năm, thậm chí nhiều hơn do không xin được giấy phép xây dựng.
Cũng có nhiều dự án đã được cấp phép xây dựng từ nhiều năm trước, song vẫn “mắc cạn” vì chưa thể xác định được tiền sử dụng đất - một yếu tố bắt buộc để hoàn tất nghĩa vụ tài chính và tiến hành thủ tục cấp sổ hồng.
Hệ quả là doanh nghiệp không chỉ bị chôn vốn tại các dự án do không thể đưa sản phẩm ra thị trường, mà còn phải oằn lưng gánh nợ ngân hàng, đền bù hợp đồng cho khách hàng, thậm chí vướng tranh chấp kéo dài.
Việc hàng loạt dự án “trùm mền” do vướng pháp lý cũng khiến nguồn cung teo tóp, kéo theo thanh khoản suy giảm, giá cả thị trường mất cân đối.
Chẳng hạn, tại dự án Khu dân cư Phú Thuận (quận 7, TP.HCM) đã hoàn tất các thủ tục pháp lý từ năm 2015 như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở…, nhưng đến nay, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn vẫn chưa thể triển khai do chưa được nộp tiền sử dụng đất.
Ông Dương Tuấn Tú - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn cho biết, vào thời điểm giao đất, TP.HCM chưa xác định được tiền sử dụng đất, khiến doanh nghiệp không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính. Dù đã nhiều lần nộp hồ sơ lên các cơ quan chức năng để xin giải quyết, nhưng đến nay chưa có tiến triển.
“Dự án không thể triển khai trong thời gian dài, những lô đất trị giá hàng trăm tỷ đồng chỉ để cỏ mọc, gây lãng phí lớn. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải gánh lãi suất ngân hàng cao. Điều mong mỏi nhất của chúng tôi lúc này là cơ quan chức năng sớm có quyết định cụ thể về nghĩa vụ tài chính để dự án được triển khai đúng cam kết”, ông Tú chia sẻ.
Cơ hội từ một cuộc cải tổ chưa từng có
Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Việt Nam, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính sẽ là chìa khóa thúc đẩy thị trường bất động sản. Bởi hiện nay, các doanh nghiệp đang đối mặt với nhiều trở ngại do thủ tục phức tạp.
Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các nhà phát triển dự án trong nước, mà còn tác động lớn đến những nhà đầu tư quốc tế khi tham gia thị trường Việt Nam. Thủ tục phức tạp, kéo dài cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao.
Với những cơ chế mới đang và sắp được triển khai, gần 90% thủ tục quan trọng sẽ được phân quyền về cấp địa phương, đặc biệt là cấp xã/phường - nơi nắm rõ thực tế dân cư, quy hoạch, hiện trạng đất đai. Đây chính là điểm mấu chốt để giải quyết nhanh gọn các thủ tục liên quan đến quy hoạch, cấp giấy phép, đền bù, xác định giá đất…
Ông Khương cho biết thêm, một trong những giải pháp quan trọng được các thành viên thị trường mong đợi là việc tinh gọn bộ máy hành chính sắp tới. Điều này ngoài việc hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, còn tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục cần thiết.
“Đơn giản hóa thủ tục hành chính và cải cách thể chế chính là yếu tố then chốt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc, tạo môi trường kinh doanh thuận lợi, góp phần vào sự phát triển bền vững của doanh nghiệp và thu hút dòng vốn đầu tư hiệu quả”, ông Khương nhấn mạnh.
Với bộ máy hành chính mới, các doanh nghiệp đều kỳ vọng trong thời gian tới, những vấn đề liên quan tới pháp lý dự án sẽ nhanh chóng được giải quyết.
Đặc biệt, việc cải cách thủ tục hành chính, rút gọn quy trình xử lý hồ sơ từ nhiều cấp xuống một cấp sẽ giúp nâng cao tính minh bạch, đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ và hạn chế tình trạng quan liêu, chồng chéo trong quản lý.
Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, cuộc cải tổ bộ máy hành chính công lần này là một bước ngoặt lịch sử, một “cú huých” đúng lúc với thị trường địa ốc.
Theo ông Quang, với những cơ chế mới đang và sắp được triển khai, gần 90% thủ tục quan trọng sẽ được phân quyền về cấp địa phương, đặc biệt là cấp xã/phường - nơi nắm rõ thực tế dân cư, quy hoạch, hiện trạng đất đai. Đây chính là điểm mấu chốt để giải quyết nhanh gọn các thủ tục liên quan đến quy hoạch, cấp giấy phép, đền bù, xác định giá đất…
“Trước đây, để triển khai một dự án, doanh nghiệp phải mất hàng năm trời chạy xin ý kiến từ quận, huyện lên sở ngành, rồi tiếp tục chờ chỉ đạo từ UBND tỉnh, thành phố, thậm chí phải xin lại từ đầu nếu có thay đổi nhỏ. Mỗi khâu lại nhân thời gian lên gấp ba, gấp bốn lần, khiến dự án bị kéo dài”, ông Quang nói, đồng thời kỳ vọng rằng, với mô hình phân quyền mới sắp tới, quy trình xử lý hồ sơ, thủ tục sẽ gãy gọn, không còn tình trạng chồng chéo, vòng vo.
Việc rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý giúp dự án nhanh chóng được triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường, qua đó giúp doanh nghiệp chủ động hơn về dòng tiền, kế hoạch kinh doanh và đảm bảo cam kết với khách hàng.
Đồng thời, khi nguồn cung ra thị trường dồi dào hơn sẽ góp phần bình ổn giá cả, tăng tính cạnh tranh và đa dạng hóa sản phẩm.
“Chúng tôi cảm nhận rõ một chu kỳ mới, một kỷ nguyên mới với nhiều biến chuyển chưa từng có đã chính thức bắt đầu,” ông nói và cho biết thêm, cải tổ bộ máy hành chính, đơn giản hóa hồ sơ, thủ tục không chỉ là “dòng nước mát” tưới lên doanh nghiệp, mà còn là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản có thể đóng vai trò là động lực tăng trưởng dài hạn cho nền kinh tế.
Tín hiệu cho một chu kỳ mới
Ghi nhận từ thị trường cho thấy, sau thời gian dài “ngủ Đông” do chính sách thắt chặt và thủ tục rối rắm, nhiều doanh nghiệp đã sẵn sàng khởi động các dự án mới.
Đơn cử, mới đây, liên danh Thắng Lợi Group, Gỗ An Cường và Central cùng bắt tay phát triển dự án đô thị cao tầng đầu tiên The Win City tại cửa ngõ Tây Bắc TP.HCM. Theo đó, Thắng Lợi Group giữ vai trò chủ đầu tư, tổng thầu xây dựng Central chịu trách nhiệm triển khai thi công các hạng mục công trình, Gỗ An Cường sẽ cung ứng vật tư và giải pháp hoàn thiện nội thất cho dự án.
“Sự kết hợp này tạo nên một chuỗi liên kết khép kín từ tạo lập quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, triển khai xây dựng đến hoàn thiện nội thất cho dự án. Điều này giúp chúng tôi kiểm soát tối ưu chất lượng, tiến độ và chi phí, từng bước hiện thực hóa mô hình sản xuất nhà ở chuyên nghiệp tại Việt Nam”, ông Nguyễn Thanh Quyền - Tổng giám đốc Thắng Lợi Group chia sẻ.
Hay tại khu Đông, dự án Happy One Sora do Vạn Xuân Group hợp tác với Tập đoàn TBS Group của Nhật Bản cùng phát triển đang thu hút được sự quan tâm lớn từ thị trường. Ngay trong đợt ra mắt đầu tiên, dự án đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng với 96,8% sản phẩm (đợt 1) đã tìm được chủ nhân.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành nhìn nhận, khi cải cách hành chính đi vào thực chất, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn phát triển ổn định, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
“Các quy định pháp lý được thống nhất và đồng bộ, dự án chỉ phải qua một quy trình phê duyệt nhanh gọn sẽ giúp giảm thời gian triển khai dự án, giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp”, ông Nghĩa nói.
