Thị trường địa ốc đang gặp khó cả về thanh khoản, pháp lý và dòng tiền. Ảnh: Dũng Minh
Các bên đều cần thay đổi
Vừa trở về sau chuyến công tác dài ngày tại phía Nam theo chương trình của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ rà soát, tháo gỡ khó khăn trên thị trường bất động sản, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết đã “thực mục sở thị” nhiều dự án, tận mắt thấy khó khăn chồng chất của các doanh nghiệp và đang gấp rút tổng hợp, báo cáo Chính phủ nhóm giải pháp căn cơ gỡ khó cho thị trường, đặc biệt là về vấn đề pháp lý. Tuy nhiên, ông Sinh cho rằng, về phía doanh nghiệp cũng cần tự nhìn lại mình, nhìn lại cách tiếp cận thị trường, tiếp cận dòng vốn phù hợp với bối cảnh chung.
Thực tế, một vấn đề dễ nhận thấy thời gian qua là các doanh nghiệp bất động sản liên tục đẩy mạnh phát hành trái phiếu. Cũng dễ hiểu việc doanh nghiệp ngày càng phụ thuộc nhiều vào dòng vốn này khi thị trường vốn Việt Nam chưa thực sự đa dạng. Song, vấn đề gây quan ngại hơn đó là bên cạnh đa số nhà phát hành có tình hình tài chính lành mạnh, sử dụng vốn đúng mục đích, thì cũng có một số doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn huy động khá bừa bãi, gây hệ lụy chung cho thị trường.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn cả về thanh khoản, pháp lý dự án và dòng tiền. Trong đó, riêng với câu chuyện dòng tiền, sự suy giảm lòng tin ở thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang khiến kênh huy động này tắc nghẽn, dẫn đến việc doanh nghiệp bị “kẹt” ở cả 2 đầu: Nguồn tiền thanh toán trái phiếu sắp đáo hạn và duy trì hoạt động kinh doanh.
Cùng với đó, bối cảnh khó khăn chung trên thị trường vốn càng khiến doanh nghiệp trở nên bí bách. Năm 2022, sự giảm tốc của kinh tế thế giới đã ảnh hưởng mạnh mẽ tới thị trường bất động sản trên phạm vi toàn cầu, đặc biệt tại những nền kinh tế hàng đầu, chẳng hạn Trung Quốc ghi nhận doanh số bán và xây mới bất động sản giảm trên 20%, con số này tại Mỹ là trên 10%... và thị trường bất động sản Việt Nam cũng không nằm ngoài vòng xoáy đó.
Ngoài ra, việc thị trường chứng khoán Việt Nam mất tới trên 30% giá trị (trong khi chứng khoán thế giới giảm 15-20%) khiến thị giá cổ phiếu bất động sản sụt giảm mạnh, gây thêm khó khăn cho các doanh nghiệp khi huy động vốn.
Theo ông Lực, năm 2023, các cơ quan quản lý sẽ ưu tiên tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, tiếp đó là nút thắt vốn, rồi đến rủi ro hệ thống giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính và cuối cùng là tái cấu trúc hệ thống doanh nghiệp, chuẩn bị cho giai đoạn mới.
Như vậy, có thể thấy, việc pháp lý dự án chậm được gỡ vướng, sử dụng vốn huy động chưa đúng mục đích sẽ vẫn là những vấn đề được tập trung xử lý trong năm 2023 và ông Lực cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc cần rà soát lại các kế hoạch sản xuất - kinh doanh, mô hình quản trị…, trong đó cần cơ cấu và kiểm soát rủi ro dòng tiền gắn với câu chuyện lãi suất và tỷ giá, đồng thời chủ động tiếp cận các kế hoạch phục hồi kinh tế của Chính phủ, nhất là các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân, chung cư cũ… để có dự án, có việc làm, từ đó có dòng tiền.
“Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn, đẩy mạnh tái cơ cấu dịch vụ, sản phẩm… để thu về nguồn tiền duy trì hoạt động, cũng như chuẩn bị xử lý trái phiếu đáo hạn giai đoạn 2023-2024”, ông Lực nhấn mạnh.
Doanh nghiệp nghiêm khắc với chính mình
 |
Hiện tại, không nhiều dự án đủ dòng tiền để thi công. Ảnh: Dũng Minh |
Nói thêm về những khó khăn của doanh nghiệp, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho hay, Tổ công tác đã nắm bắt được nhiều khó khăn cùng lúc, từ thắt chặt tín dụng, phát hành trái phiếu tới pháp lý dự án và điều này tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh, nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai các dự án, nhiều nhà thầu phải cho công nhân nghỉ việc do không có dự án để làm...
Ông Sinh cho biết, sau khi Thủ tướng Chính phủ có các chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cho cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư, các bộ, ngành liên quan đã nhanh chóng vào cuộc: Ngân hàng Nhà nước lo tháo gỡ nút thắt tín dụng, Bộ Tài chính tháo gỡ khó khăn về trái phiếu, Bộ Xây dựng gỡ vướng pháp lý dự án... Hiện tại, các cơ quan này đều có đề xuất và ngay lập tức triển khai đồng bộ các biện pháp.
Tuy nhiên, theo ông Sinh, hoạt động của các doanh nghiệp địa ốc thời gian qua cũng bộc lộ nhiều vấn đề, trong đó nổi cộm là trách nhiệm của doanh nghiệp trong đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong giai đoạn thị trường tốt, các doanh nghiệp tích cực triển khai nhiều dự án, nhưng lại không cân bằng được nguồn lực triển khai.
“Đây là cái khó mà các doanh nghiệp tự tạo ra, bên cạnh các khó khăn về cơ chế, chính sách. Tình trạng triển khai quá nhiều dự án cùng lúc dẫn đến không kiểm soát được tài chính diễn ra khá phổ biến. Nhiều lần, chúng tôi đề nghị phải rà soát, cơ cấu lại các dự án, thậm chí bán/bỏ dự án chưa triển khai, tập trung vào các dự án đang dở dang để đẩy nhanh tốc độ hoàn thiện, đưa sản phẩm ra thị trường thu dòng tiền về, đảm bảo duy trì hoạt động kinh doanh”, ông Sinh nói và cho biết thêm, trong ngắn hạn, đây là giải pháp phù hợp, còn về lâu dài, việc triển khai kinh doanh của doanh nghiệp phải tuân thủ đúng quy định, tránh vay cho dự án này nhưng làm cho dự án khác, tạo nên sự mất cân bằng nguồn vốn.
“Tóm lại, các doanh nghiệp phải nghiêm khắc với chính mình”, ông Sinh nhấn mạnh.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Phúc Long, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Thăng Long cho rằng, hiện tại, bản thân các cơ quan quản lý nhà nước cũng ngần ngại, thận trọng nên các dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư đều gặp khó khăn, ách tắc. Tình cảnh chung của các doanh nghiệp là không có sản phẩm - không có nguồn thu.
Theo ông Long, hiện vẫn chưa có cách khắc phục hiệu quả vấn đề dòng vốn cho các doanh nghiệp, nhưng rõ ràng, muốn lành mạnh hóa thị trường vốn thì Nhà nước không thể mãi đi đỡ, đi cứu, mà bản thân doanh nghiệp khi tham gia thị trường phải chấp nhận việc bị đào thải nếu không đủ năng lực.
“Ban lãnh đạo Tập đoàn luôn giữ quan điểm không dùng nhiều đòn bẩy tài chính, không huy động trái phiếu với lãi suất cao, không dùng vốn ngắn hạn đầu tư cho dài hạn. Để phát triển dự án, chúng tôi cũng không mua quỹ đất riêng lẻ, mà tập trung thực hiện M&A các dự án đã có sản phẩm, chủ yếu thực hiện tái cấu trúc tài chính, sản phẩm, đầu tư xây dựng tiếp để rút ngắn thời gian ra hàng, sớm mang lại nguồn thu”, ông Long cho hay.
