Kể từ tháng 3/2022, chính sách “siết tín dụng bất động sản” đã được đồng loạt thực hiện nhằm hạ nhiệt những nơi sốt đất vốn được đẩy lên bằng dòng tiền đầu cơ.
Trong Talkshow Chọn danh mục kỳ 13 với chủ đề: “Cổ đất” sau giai đoạn tiền dễ, tiền rẻ do Báo Đầu tư Chứng khoán tổ chức chiều ngày 21/7, ông Phùng Quang Hải, Tổng giám đốc CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã KHG) khẳng định: “Chính phủ không siết bất động sản bất hợp lý. Rõ ràng, Nhà nước muốn dòng tiền vào bất động sản phải đúng, phải trúng”.
Đối với dự án có dấu hiệu thổi giá, có động thái sốt ảo, đơn cử như lân cận TP. HCM, vị trí không đắc địa, tiềm năng nhưng được thổi giá, nên đã ảnh hưởng đến việc tiếp cận nguồn vốn triển khai.
Ông Hải nhìn lại, năm 2016 - 2019 là giai đoạn phát triển kinh tế cao, nhưng từ 2019 - 2021 là giai đoạn khá dài do mặt bằng lãi suất thấp, đâu đó 5 - 6%, dòng tiền cư dân đổ vào tín dụng bất động sản mạnh mẽ, điều này là hợp lý.
Nhưng hiện nay, tình hình thay đổi, đặc biệt trong thời gian sắp tới sẽ có nhiều biến cố mới, các nhà phát triển bất động sản cần phải có góc nhìn thấu đáo và biết mình đang ở đâu, giữ đôi chân trên mặt đất để thích ứng với tình hình mới trong hoàn cảnh hiện tại.
Có chung quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (mã DXS) cho rằng, Nhà nước có chủ trương siết tín dụng là đúng, đạt được các mục tiêu đặt ra, cụ thể là làm nguội thị trường quá nóng và các thị trường đầu cơ. Các thông tin về kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản, mặc dù không có chỉ đạo chính thống, nhưng thông tin này cũng làm giảm nhiệt trên thị trường đầu cơ.
Cho đến nay, các doanh nghiệp vẫn kỳ vọng room tín dụng được cấp lại, nhưng thực tế, dù điều này xảy ra, tăng trưởng tín dụng nửa cuối năm cũng không cao như nửa đầu năm. Thời kỳ tiền dễ tiền rẻ đã qua đi, môi trường vốn sắp tới sẽ có những tác động nhất định đến chủ đầu tư và doanh nghiệp.
Để đảm bảo nguồn vốn, ông Phùng Quang Hải cho biết, các doanh nghiệp bất động sản lớn hiện nay không đặt hai chân vào tín dụng như ngân hàng, mà dịch chuyển sang nguồn vốn từ huy động trái phiếu. Đây là tình trạng chung của bất động sản trên thế giới, vì sử dụng nguồn vốn tín dụng ngắn hạn đề đầu tư vào tài trợ dự án là đầu tư dài hạn là thiếu bền vững.
“Bản thân Khải Hoàn là nhà phát triển bất động sản, chúng tôi sử dụng vốn tín dụng rất hạn chế. Hiện tại, tỷ trọng vốn vay trên nguồn vốn chủ sở hữu của chúng tôi chiếm tỷ lệ rất nhỏ”, ông Hải thông tin.
Trong khi đó, để đối phó với tình hình vay vốn, Đất Xanh lựa chọn phương án tăng tốc việc đa dạng nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài từ một năm trước, nên huy động vốn khá ổn định để phục vụ cho việc phát triển của tập đoàn.
 |
Các diễn giả tham gia Talkshow Chọn danh mục kỳ 13. |
Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư - CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) đánh giá, các loại đất đai đang trong giai đoạn cân nhắc, đồng thời có thêm các quy định về phát hành trái phiếu để các doanh nghiệp thực hiện đầu tư phát triển bất động sản. Do đó, nguồn cung trong giai đoạn này đang ở mức khá thấp.
Theo một số thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2022, số lượng dự án mới được cấp phép ra thị trường giảm đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái, xấp xỉ 60%; lượng giao dịch bất động sản trên toàn thị trường ước tính 20.000 giao dịch, giảm 20% so với cùng kỳ. Đây cũng là một trong số dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang dần hạ nhiệt bớt sau một thời điểm giá tăng nóng, dòng tiền đầu tư và đầu cơ đổ vào bất động sản.
Mặt khác, với việc phát triển dự án bất động sản, thông thường các chủ đầu tư sử dụng 20 - 30% cơ cấu vốn chủ sở hữu, nguồn còn lại có thể đến từ huy động ngân hàng, trái phiếu hoặc người mua trả tiền trước. Do đó, chuyên gia SSI cho rằng tín dụng, trái phiếu sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản về nhiều mặt, bao gồm: phát triển dự án, M&A các dự án, quỹ đất mới.
Theo thông lệ của thị trường, việc sử dụng một số nguồn vốn vay hay Leveraged Buyout (LBO - hình thức mua lại cổ phần, M&A với đòn bẩy tài chính cao) để thâu tóm các quỹ đất là thường thấy trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bản chất phát triển của bất động sản và chu kỳ của một dự án bất động sản từ lúc mới phát triển đến lúc bán đến khách hàng thì phương án đó khá dài, mất đến vài năm. Vậy nên, việc sử dụng vốn trung và dài hạn sẽ thích hợp hơn đối với bất động sản, cũng giúp đảm bảo dòng tiền hoạt động của doanh nghiệp một cách thông suốt.
