Chủ động tìm nguồn vốn thay thế vốn tín dụng
Theo quy định tại Thông tư 19/2017/ TT-NHNN, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn có lộ trình giảm dần qua các năm, cụ thể: từ 60% năm 2016 xuống 50% trong năm 2017, giảm về mức 45% trong năm 2018 và tiếp tục hạ xuống 40% kể từ năm 2019.
Bên cạnh đó, Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đã nâng tỷ lệ rủi ro cho vay với bất động sản từ 150% lên 200%.
Trái với nhiều e ngại, giới chuyên gia cho rằng, tác động của các quy định trên không những không lớn, mà còn góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.
Ông Hoàng Công Tuấn, Trưởng bộ phận Kinh tế vĩ mô, CTCK MB (MBS) cho biết, các ngân hàng đã thận trọng hơn trong việc cho vay bất động sản từ năm 2017.
Thực tế, cho vay lĩnh vực bất động sản chỉ chiếm 8,25% tổng dư nợ toàn hệ thống, nếu tính cả các khoản cho vay mang tính chất bất động sản thì tỷ lệ này cũng chỉ dưới 20% tổng dư nợ.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, đây là lộ trình dài hạn nên các doanh nghiệp trong ngành đã có thời gian chuẩn bị để chủ động và linh hoạt tìm nguồn vốn thay thế, giảm phụ thuộc vào vốn vay tín dụng.
Theo bà Dung, việc vốn tín dụng bị hạn chế từ 1/1/2019 có thể khiến nguồn cung bất động sản giảm, nhưng không đáng kể, bởi doanh nghiệp có nhiều giải pháp thay thế như huy động vốn qua phát hành cổ phần, hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài, tìm kiếm đối tác trực tiếp trên từng dự án…
Thực tế cũng cho thấy, ngoài vốn vay ngân hàng, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều đã sử dụng các kênh huy động này.
Chẳng hạn, Sacomreal có kế hoạch phát hành hơn 73 triệu cổ phiếu nhằm huy động vốn để thực hiện M&A các dự án, mở rộng quỹ đất...;
Novaland đã huy động thành công tổng cộng 310 triệu USD thông qua phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế và phát hành cổ phần riêng lẻ nhằm tăng quỹ đất và phát triển các dự án, tăng cường nguồn vốn lưu động...;
Nam Long kết hợp cùng các đối tác Nhật Bản như Anabuki Housing Service, Hankyu Realty hay Nishi Nippon Railroad để triển khai các dự án của Công ty…
Hướng đến phát hành chứng khoán
Theo ông Hoàng Công Tuấn, hiện nay, việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn chủ yếu thông qua kênh tín dụng và huy động từ khách hàng (với hình thức bán hàng theo tiến độ xây dựng). Tuy nhiên, kênh trái phiếu cũng đang được nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn và được dự báo sẽ trở thành một trong các kênh huy động chính trong tương lai gần.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Hương Giang, Giám đốc Khối Dịch vụ ngân hàng đầu tư (IB) khu vực miền Nam, CTCP Chứng khoán Sài Gòn (SSI) đánh giá rất cao tầm quan trọng của nguồn tiền thanh toán của người mua nhà theo tiến độ.
Theo bà Giang, các nhà phát triển bất động sản có thương hiệu, có uy tín thông qua việc xây dựng và bàn giao sản phẩm chất lượng, đúng tiến độ và tuân thủ cam kết với khách hàng khi mở bán các sản phẩm mới sẽ có lợi thế trong việc bán hàng và huy động từ khách hàng.
Bà Giang cho biết, với sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản, trong 3 năm gần đây, nhiều nhà đầu tư tổ chức nước ngoài bày tỏ sự quan tâm đến việc đầu tư vào các công ty bất động sản đã niêm yết hoặc công ty đại chúng chuẩn bị niêm yết có quy mô vốn hóa lớn, quỹ đất nhiều và sản phẩm nhà ở đa dạng.
Theo đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư gián tiếp, tức là mua cổ phần hoặc trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp, bởi hình thức đầu tư này giúp họ dễ thoái vốn hơn so với đầu tư trực tiếp vào dự án, nhất là trong bối cảnh thị trường chứng khoán trong đà hồi phục như hiện nay.
"Mặc dù vậy, với sự tham gia của nhiều nhà phát triển bất động sản nước ngoài tại thị trường Việt Nam như Keppel Land, HongKong Land, Mirae Asset, Creed Group…, hoạt động huy động vốn đầu tư trực tiếp được dự báo sẽ vẫn nhộn nhịp trong thời gian tới", bà Giang nói.
Ngành kinh doanh bất động sản là ngành có tính chu kỳ và phụ thuộc nhiều vào sự biến động của nền kinh tế.
Trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn 2011-2013, các dự án bất động sản không bán được, doanh nghiệp không có doanh số, việc huy động vốn từ các nhà đầu tư đương nhiên gặp khó khăn.
Lúc này, các giao dịch chuyển nhượng dự án hoặc góp vốn trực tiếp sẽ phát huy tác dụng. Ngược lại, vào những giai đoạn kinh tế tăng trưởng, thị trường chứng khoán sôi động, việc đầu tư vào cổ phần, trái phiếu sẽ thuận lợi hơn.
