Khung pháp lý mới tạo không gian cho sự phát triển thị trường địa ốc. Ảnh: Dũng Minh
Phả hơi nóng vào thị trường
Lúc này, “hiệu ứng chính sách” từ việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành 3 sắc luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là mối quan tâm của cả người dân, doanh nghiệp cũng như các thành viên thị trường khác, chứ không chỉ riêng bất động sản. Bởi lẽ, với hàng loạt thay đổi mang tính đột phá, những điểm mới toàn diện về câu chuyện khung giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất… vừa là điểm tích cực, vừa là thách thức rất lớn để các chủ thể tham gia thị trường làm quen, thích nghi trong giai đoạn mới.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home đánh giá, khung pháp lý mới sẽ tạo dư địa cho tăng trưởng kinh tế, tạo không gian cho sự phát triển thị trường địa ốc, nhưng vấn đề sẽ nằm ở câu chuyện các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ phải có kế hoạch kinh doanh chắc chắn hơn, rõ ràng hơn, không còn hiện tượng “tay không bắt giặc”…, song cũng áp lực hơn khi cách tiếp cận, xử lý dự án không theo “thói quen” như trước đây. Các điều kiện áp dụng trong luật mới sẽ khác, đòi hỏi phải tính toán kỹ càng hơn nếu không muốn gặp khó ngay từ bước đầu triển khai dự án.
“Luật quy định mang tính khái quát, còn việc thực thi sẽ nằm ở các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Vì vậy, các doanh nghiệp, người dân mong muốn các nghị định, thông tư hướng dẫn càng rõ ràng, càng chặt chẽ càng tốt, đồng thời có tính bao quát tổng thể, tránh việc có nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các bộ, ban, ngành, địa phương, từ đó giảm thiểu các thủ tục hành chính cũng như thời gian, chi phí cho doanh nghiệp”, ông Nam nói.
 |
Ảnh: Dũng Minh |
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Huy - Chủ tịch Gooroo Group nhìn nhận, thị trường đang có những trục trặc, dẫn đến câu chuyện tăng giá rồi giảm thanh khoản, giảm nguồn cung. Vậy nên các thành viên thị trường rất kỳ vọng vào luật mới, đặc biệt là Luật Đất đai 2023. Trong đó, tác động lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư là vấn đề định giá đất. Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất, xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, thông qua bảng giá đất hàng năm, giao địa phương xây dựng. Đây cũng là hành lang pháp lý để các chủ đầu tư tiếp cận và xác định được nguồn lực, sách lược tham gia đầu tư kinh doanh ở từng địa phương.
Theo dự kiến, Luật Đất đai 2023 sẽ có 9 nghị định và 6 thông tư hướng dẫn nên khối lượng văn bản liên quan được ban hành từ nay đến ngày 1/1/2025 sẽ rất lớn, nhưng theo ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cần thiết phải có hướng dẫn kỹ càng, đầy đủ và rõ ràng đối với một sắc luật quan trọng và có tác động bao trùm như Luật Đất đai 2023 để đáp ứng được mong muốn và kỳ vọng của những người thực thi, người dân và doanh nghiệp.
Tuân thủ là một lợi thế
Thống kê của FiinRatings đối với 50 doanh nghiệp có quy mô tổng tài sản lớn nhất thị trường chứng khoán Việt Nam cho thấy, mức nợ vay đã tăng trung bình khoảng 67,5% từ năm 2018 đến năm 2023, trong khi doanh thu và lợi nhuận sau thuế chỉ tăng trung bình khoảng 36%.
Phân tích sâu hơn, không quá khó để thấy các doanh nghiệp địa ốc dẫn đầu danh sách nhóm doanh nghiệp rủi ro cao về tài chính, nhất là sau giai đoạn phát triển “nóng” vừa qua. Do đó, việc đánh giá một cách thận trọng các lựa chọn tài chính và quản trị tài chính trở nên quan trọng hơn với các doanh nghiệp và nhà đầu tư, đặc biệt cần chú trọng quản trị rủi ro cũng như quá trình theo dõi các dự án bất động sản sau đầu tư, có chiến lược đầu tư phù hợp và phân bổ tài sản linh hoạt… để đạt hiệu quả sử dụng vốn ở mức tối ưu và bền vững.
Thực tế cho thấy, những “vấp váp” cơ bản của Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, TTC Land, Hải Phát Invest… và nhiều nhà phát triển bất động sản khác thời gian qua phần lớn do tình trạng tắc nghẽn ở các dự án vì vướng mắc pháp lý. Trong đó, không phủ nhận việc khung pháp lý cũ lỏng lẻo, rời rạc và chồng chéo khiến các doanh nghiệp khó tuân thủ chuẩn chỉ các quy định pháp luật.
Như chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP-Invest, có những dự án qua tới 3 đời chủ tịch UBND cấp tỉnh vẫn chưa giải quyết xong. Vì vậy, các doanh nghiệp mong muốn khi hành lang pháp lý đã hoàn thiện hơn, mức độ tuân thủ của doanh nghiệp sẽ cao hơn bởi điều này sẽ giúp thời gian xử lý thủ tục dự án nhanh hơn, thuận lợi hơn, từ đó giảm thiểu phát sinh chi phí không đáng có cho doanh nghiệp cũng như đẩy nhanh tiến độ dự án.
Theo đánh giá của MBS Research, các doanh nghiệp bất động sản có cơ cấu tài chính lành mạnh để triển khai dự án sẽ được hưởng lợi trong bối cảnh chi phí tiền sử dụng đất dự kiến điều chỉnh tăng theo quy định mới. Tuy nhiên, những quy định cụ thể về khung giá đất sẽ thúc đẩy quy trình xác định tiền sử dụng đất (một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay. Nhờ đó, các doanh nghiệp có thể đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.
Cần đẩy nhanh tiến độ ban hành nghị định, thông tư và truyền thông chính sách
 |
Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản |
Các văn bản hướng dẫn thi hành luật cần cố gắng có hiệu lực cùng ngày với luật, chẳng hạn như Luật Đất đai 2013, ban hành tháng 11/2013 và có hiệu lực từ 1/7/2014, tức có khoảng 7 tháng làm thông tư, nghị định. Lần này, thời gian chuẩn bị dài gấp rưỡi nên không có lý do gì để các bên không kịp hoàn thành đúng hạn. Thậm chí, thời gian dài còn giúp quá trình chuẩn bị kỹ càng hơn.
Theo quy định, các thông tư, nghị định là các văn bản cấp trung ương, phải ban hành tối thiểu trước thời điểm luật có hiệu lực 45 ngày. Do đó, các thông tư, nghị định hướng dẫn thi hành các luật mới sẽ có muộn nhất là ngày 15/11/2024 (bởi các Luật Đất đai 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025). Như vậy, lần này, thời gian chuẩn bị cho các thông tư, nghị định là khá dài và tôi cho rằng không cần quá lo lắng về việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn đúng thời hạn ban hành hay không.
Việc soạn thảo văn bản hướng dẫn tuân theo các quy định về ban hành văn bản quy phạm pháp luật, văn bản của Chính phủ, có các quy trình về soạn thảo, thẩm tra, thẩm định của Bộ Tư pháp, chỉnh sửa theo các ý kiến thẩm tra, thẩm định, rồi lấy ý kiến các thành viên Chính phủ, hoàn chỉnh và ký thông qua.
Hiện một trong số các dự thảo Nghị định thi hành Luật Đất đai 2023 và Luật Nhà ở 2023 đã được công bố và các cơ quan chủ trì soạn thảo cũng rất sốt sắng thực hiện, đẩy nhanh tiến độ. Có thể coi như lần này, việc ban hành luật và nghị định gần như được thực hiện song song, đồng thời cũng xác định rất rõ vấn đề nào giao cho Chính phủ, vấn đề nào giao cho các bộ triển khai nên tinh thần chung là rốt ráo, khẩn trương.
Theo quan sát của tôi, hiện các thành viên thị trường đang rất chờ đợi chính sách mới đi vào cuộc sống, từ luật đến thông tư, nghị định. Vì luật có hiệu lực mà thông tư, nghị định chưa có thì cũng không thực thi được. Việc ban hành sẽ bổ trợ cho việc thực thi luật, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án. Điểm nổi bật lần này là các luật giải quyết tốt các tồn tại trước đó, các dự án được giải quyết nhiều về pháp lý, trước có nhiều điểm vướng vì các luật chưa đồng bộ, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, nhưng nay các luật mới đã cơ bản giải quyết được vấn đề này. Từ đó, tạo tâm lý sẵn sàng thực thi, không sợ trách nhiệm như trước, các cán bộ có thẩm quyền sẽ vào cuộc mạnh mẽ hơn.
Tôi muốn lưu ý rằng, ngoài việc tập trung soạn thảo các thông tư, nghị định, Chính phủ và các cơ quan chủ trì soạn thảo cũng cần đẩy mạnh việc phổ biến pháp luật, truyền thông chính sách từ Chính phủ, các bộ chủ quản tới các địa phương. Bởi luật có hay, nghị định có tốt, nhưng các địa phương chưa tiếp nhận được thông tin thì tinh thần mới, nội dung mới của luật sẽ c hậm trễ trong triển khai. Do đó, việc trước mắt là cần đẩy nhanh ban hành thông tư, nghị định và truyền thông chính sách.
Từ phía doanh nghiệp, phản ứng trước luật mới cũng rất tích cực thông qua việc chủ động nghiên cứu, thậm chí nhiều đơn vị còn đặt hàng các khóa đào tạo, trao đổi để nắm được tinh thần, nội dung mới của luật, từ đó triển khai kinh doanh một cách hiệu quả, cho thấy sự chuyên nghiệp và chủ động hơn từ doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản sẽ có sự chuyển biến rõ nét khi hành lang pháp lý hoàn thiện hơn
 |
Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Giám đốc Sen Vàng Group |
Hành lang pháp lý bất động sản đã hoàn thiện hơn khi nhiều luật mới được thông qua. Chẳng hạn, kết thúc năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở mới được thông qua và mới nhất là Luật Đất đai, bên cạnh các luật liên quan khác như Luật Đầu tư, Luật Các tổ chức tín dụng…
Đây là các diễn biến tích cực và về cơ bản, khi luật được thông qua, thị trường chỉ chờ thời điểm cơ quan quản lý ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành. Luật là chung nhất, mang tính bao trùm, các thông tư, nghị định hướng dẫn sẽ đi theo và thị trường sẽ tự vận động theo các quy định này. Mức độ phục hồi và diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc nhiều vào thời điểm các văn bản hướng dẫn được ban hành, nhưng về cơ bản nếu các thông tư, nghị định được ban hành sớm sẽ tạo điều kiện tốt hơn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và giúp thị trường địa ốc phục hồi nhanh hơn.
Điều tôi muốn nhấn mạnh ở đây là hành lang pháp lý mới đã có những quy định rất rõ, cụ thể và hạn chế được nhiều điểm thiếu minh bạch ở giai đoạn trước. Do đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư cần ý thức rõ việc tuân thủ luật. Doanh nghiệp nào trụ được sau cơn bão vừa qua sẽ có nhiều cơ hội phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.
Tôi muốn đề cập đến một điểm nữa là khi các luật đã được thông qua, cùng với việc hầu hết các địa phương đều đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể (trong quy hoạch vùng), các doanh nghiệp đều có thể nhìn vào đó để có hướng phát triển riêng cho mình, có lựa chọn các phân khúc, sản phẩm phù hợp. Hành lang pháp lý mới cũng sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có sự chuẩn bị sẵn từ trước. Do đó, giai đoạn tới đây, thị trường bất động sản sẽ có sự chuyển biến rõ nét.
Cần tránh quy định chồng chéo, gây khó khăn cho doanh nghiệp, người dân và cơ quan quản lý
 |
| Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW |
Nhìn chung, các quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ mang lại nhiều tác động tích cực cho thị trường bất động sản. Việc ban hành những văn bản này sẽ tạo ra sự minh bạch và hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai và phát triển bất động sản tại Việt Nam. Tác động của những văn bản hướng dẫn thi hành luật đồng hành với mục tiêu chung của Chính phủ nhằm thúc đẩy phát triển bền vững, tăng cường quản lý nguồn lực đất đai và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.
Những quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2023 sẽ đề cập cụ thể hơn về quy trình đăng ký, chuyển nhượng và sử dụng đất đai, từ đó giúp tạo ra một hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ và minh bạch. Ngoài ra, Luật cũng quy định về việc giải quyết tranh chấp đất đai, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quá trình xử lý.
Những quy định liên quan đến Luật Nhà ở 2023 tập trung vào quản lý xây dựng và bảo đảm chất lượng công trình nhà ở. Đặt ra các tiêu chuẩn cụ thể về an toàn xây dựng, môi trường sống và hạ tầng kỹ thuật, góp phần tạo ra những ngôi nhà an toàn, thân thiện với môi trường và đồng đều trên cả nước.
Những quy định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tập trung vào quản lý thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi của người mua bán. Việc đặt ra các quy định chi tiết về hợp đồng, quy trình giao dịch và trách nhiệm của các bên liên quan giúp tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và minh bạch.
Do đó, có thể hy vọng rằng, các quy định hướng dẫn thi hành các luật mới không chỉ giúp hệ thống hóa quy trình quản lý và sử dụng đất đai, mà còn tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và bền vững. Dù vậy, trong quá trình xây dựng những văn bản này, cần tránh quy định chồng chéo, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân trong quá trình thực hiện giao dịch, cũng như các cơ quan nhà nước trong việc áp dụng luật.
Về việc gỡ khó cho các dự án theo các quy định chuyển tiếp tại luật mới như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt trước ngày Luật Đất đai 2023 có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện và được điều chỉnh khi rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dự án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 trước ngày luật này có hiệu lực thi hành thì không phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản quy định tại Điều 11 - Luật Nhà ở 2023; hay đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đã có văn bản của UBND cấp tỉnh xác định khu vực, vị trí được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật thì được tiếp tục thực hiện theo văn bản đó… Những quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa quá trình triển khai dự án và giảm bớt các khó khăn. Đây là những nỗ lực hợp nhất nhằm đáp ứng nhanh chóng và linh hoạt với đòi hỏi ngày càng phức tạp của thị trường bất động sản.
Các quy định chuyển tiếp thường mang lại sự linh hoạt trong thủ tục hành chính, điều này không chỉ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí, mà còn tạo điều kiện thuận lợi để họ nhanh chóng triển khai dự án của mình. Ngoài ra, quy định chuyển tiếp còn có thể giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng tính dự báo trong quá trình quản lý dự án. Bằng cách này, các doanh nghiệp bất động sản có thể tập trung hơn vào các khía cạnh quan trọng khác như an toàn xây dựng, chất lượng công trình và bảo vệ môi trường.
