Hành lang pháp lý bất động sản hoàn thiện hơn mang đến không khí tươi mới cho mùa đại hội địa ốc năm nay
Luật mới thông qua, niềm tin thắp sáng
Một điểm dễ thấy nhìn từ những đại hội cổ đông diễn ra sớm đó là lãnh đạo nhiều doanh nghiệp đã nhìn thẳng vào những vấn đề còn tồn tại của doanh nghiệp mình và trả lời thẳng thắn, trực diện những câu hỏi của cổ đông, thay vì đọc các báo cáo dài dòng với những con số khô khan, nhàm chán như đại hội những năm trước.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán rằng, “không có gì phải giấu bởi xấu thì ai cũng biết cả rồi, quan trọng là có nhận thức mình đang xấu và cần phải tìm cách để bớt xấu hơn không, do đó năm nay doanh nghiệp chẳng ngại cổ đông đặt vấn đề, thậm chí còn muốn hỏi nhiều hơn bởi có quan tâm thì mới hỏi nhiều”. Và thực tế là doanh nghiệp cũng dễ trả lời khi ở thời điểm hiện tại, các điều kiện vĩ mô đã tích cực hơn so với giai đoạn trước, vấn đề còn lại chỉ là doanh nghiệp có “thực sự muốn trở lại hay không”, bởi nếu muốn tức là doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng để thuyết phục cổ đông.
Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) đánh giá, niềm tin thị trường quay trở lại, nỗ lực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án, nhất là mặt bằng lãi suất cho vay giảm xuống mức thấp nhiều năm trở lại đây… đã và đang giúp giảm bớt khó khăn cho các chủ đầu tư cũng như phục hồi sức mua cho thị trường. VPBankS dự báo, giá trị hợp đồng trước bán hàng (presales) của toàn ngành bất động sản có thể tăng 20% trong năm nay, trong đó riêng Vinhomes (mã VHM) có thể đạt 95.000 tỷ đồng.
Với các doanh nghiệp khác như Novaland (mã NVL), DIC Corp (mã DIG), CEO Group (mã CEO), Hà Đô (mã HDG), Nam Long (mã NLG), Sunshine Homes (mã SSH), Hải Phát Invest (mã HPX), Đất Xanh Group (mã DXG), Phát Đạt (mã PDR), Saigonres Group (mã SGR), SJ Group (mã SJS)…, nhiều công ty chứng khoán cũng đưa ra dự báo lạc quan - cũng là căn cứ để lãnh đạo doanh nghiệp tự tin hơn trước các kế hoạch trình cổ đông năm nay, nhất là việc tìm hướng ra cho dòng tiền để trả nợ, để tái cấu trúc.
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), đến ngày 31/12/2023, ước tính số dư nợ gốc và lãi quá hạn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 192.801 tỷ đồng (từ 131 tổ chức phát hành). Trong đó, số tiền trả chậm của khối doanh nghiệp bất động sản là nhiều nhất với 127.387 tỷ đồng, chiếm 66,1% tổng giá trị chậm trả. Giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2024 là 239.000 tỷ đồng, tăng 19,7% so với năm 2023, trong đó lĩnh vực bất động sản cũng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 41%.
Trung tâm Phân tích - Công ty Chứng khoán Mirae Asset (MASVN) cho biết, trong khi một số doanh nghiệp đã cân bằng được cơ cấu vốn với tỷ lệ nợ hợp lý (VHM, NLG, KDH), một số khác giảm áp lực nợ vay thông qua việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành để đảm bảo tỷ lệ nợ cân bằng (PDR), vẫn còn những doanh nghiệp đang phải xoay xở tìm hướng giải quyết vấn đề. Lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp được dự báo chưa thể phục hồi mạnh trong năm 2024, nhưng thị giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán vẫn tăng mạnh phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư vào tương lai cổ phiếu bất động sản.
Đồng quan điểm, ông Trần Lê Minh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Ratings) cho hay, mặc dù tình trạng chậm nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu còn hiện hữu, song có nhiều doanh nghiệp phát hành vẫn thanh toán đúng hạn, tạo được uy tín với các trái chủ và thị trường. Nói cách khác, thông tin thị trường đang minh bạch, rõ ràng hơn, niềm tin về sự phục hồi của các doanh nghiệp bất động sản cũng lớn hơn.
Kế hoạch táo bạo, nhưng còn đó các rào cản
Ở thời điểm hiện tại, các điều kiện vĩ mô đã tích cực hơn so với giai đoạn trước, vấn đề còn lại chỉ là doanh nghiệp có “thực sự muốn trở lại hay không”, bởi nếu muốn tức là doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng để thuyết phục cổ đông.
Thị trường bất động sản bắt đầu đi vào quỹ đạo hồi phục khi các doanh nghiệp đã sẵn sàng đón đầu chu kỳ mới. Trên thực tế, sau thời gian dài “án binh bất động”, quý I vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã tung ra thị trường nhiều dự án thuộc các phân khúc khác nhau, đa dạng về quy mô.
Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), trong quý I/2024, khu vực phía Nam dẫn đầu thị trường về nguồn cung nhà ở, chiếm khoảng 49% tổng nguồn cung, tương đương 22.000 sản phẩm. Hà Nội và các địa phương lân cận ghi nhận nguồn cung khoảng 15.000 sản phẩm, chiếm tỷ trọng 33%.
Tuy vậy, thị trường bất động sản vẫn đang cho thấy tốc độ phục hồi chậm và chưa đồng đều, chủ yếu tập trung tại phân khúc chung cư. Hoạt động cấp phép dự án vẫn chậm khiến nguồn cung khó tăng nhanh trong thời gian tới, từ đó tiếp tục ảnh hưởng tới việc cân đối cung - cầu cho thị trường, kéo theo sức khỏe tài chính của chủ đầu tư chậm cải thiện.
Theo ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc Phân tích cao cấp Khối Xếp hạng và Nghiên cứu VIS Ratings, khả năng trả nợ của nhiều chủ đầu tư đang ở mức thấp nhất nhiều năm qua tính tới cuối năm 2023 và khả năng đó chưa được cải thiện rõ ràng trong năm 2024 nếu nhìn từ đòn bẩy tài chính mà các doanh nghiệp này sử dụng, đặc biệt là lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Áp lực là không nhỏ, nhưng khi các khó khăn, vướng mắc được đẩy nhanh tháo gỡ sẽ giúp niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại, từ đó thị trường có thể phát triển lành mạnh và hiệu quả, trong đó vai trò quan trọng nhất vẫn là từ phía doanh nghiệp.
Ông Trần Đức Anh - Giám đốc Vĩ mô và Chiến lược thị trường, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) nhìn nhận, động lực cho doanh nghiệp bất động sản có thể tăng trưởng trong năm 2024 chủ yếu dựa trên câu chuyện gỡ vướng pháp lý dự án và mặt bằng lãi suất cho vay ổn định ở mức thấp. Trong kịch bản tích cực, có thể kỳ vọng năm 2024 là năm bản lề để nền kinh tế quay trở lại chu kỳ tăng trưởng cao và bền vững nhờ những chính sách hỗ trợ tài khóa, tiền tệ kết hợp với các điều kiện khách quan thuận lợi.
Ngoài chỉ tiêu doanh thu, lợi nhuận hay tìm nguồn tiền trả nợ, tích lũy quỹ đất cũng là vấn đề được quan tâm nhiều tại mùa đại hội năm nay, bởi doanh nghiệp nào có nhiều quỹ đất sạch sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn. Trong năm qua, có một lượng không nhỏ doanh nghiệp rút khỏi thị trường, nhưng đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp còn lại và doanh nghiệp mới thâu tóm dự án, mở rộng quỹ đất.
Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS - FERI đánh giá, việc các chủ đầu tư công bố kế hoạch mở rộng quỹ đất ngay từ đầu năm cho thấy quá trình tái cấu trúc nguồn vốn của thị trường đang dần đi vào hoàn thiện.
Theo ông Khôi, năm 2024 là năm bản lề chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Qua mỗi chu kỳ, hiện tượng “sóng sau đè sóng trước” sẽ diễn ra. Do đó, thời điểm này là lúc doanh nghiệp có nền tảng tài chính có thể tiếp cận và tích lũy quỹ đất để vượt lên chiếm ưu thế trong giai đoạn phát triển tiếp theo.
