Doanh nghiệp bất động sản cần đổi tư duy trong “cuộc chơi mới”

Đây là những chia sẻ của các chuyên gia tại Diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới" do Tạp chí TheLEADER tổ chức chiều ngày 3/7 tại Hà Nội.

Phát biểu tại Diễn đàn, ông Nguyễn Cao Cương - Tổng biên tập Tạp chí điện tử Nhà Quản trị - TheLEADER, nhấn mạnh, đất nước đang bước vào giai đoạn chuyển đổi quan trọng, bước vào kỷ nguyên phát triển mới, hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển vào năm 2045, với các thay đổi lớn lao về thể chế, quy hoạch, mô hình kinh tế và chiến lược công nghệ.

Trong bối cảnh đó, khu vực kinh tế tư nhân lần đầu tiên trong lịch sử được định danh rõ ràng với vai trò là “động lực quan trọng nhất” của nền kinh tế, được kỳ vọng tạo “niềm cảm hứng mới” cho khu vực này có bước phát triển mới mạnh mẽ hơn. Hàng loạt quyết sách kịp thời đã được ban hành để giải quyết các vướng mắc lớn về lưu thông dòng tiền của nền kinh tế, hàng loạt các ưu tiên đàm phán cấp cao với các nước, các nền kinh tế lớn được thực hiện, tất cả đều để nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng 8% trong 2025 và tăng trưởng hai con số trong các năm tiếp theo.

Với khối doanh nghiệp bất động sản, câu chuyện tháo gỡ thể chế, điểm nghẽn pháp lý, duy trì mặt bằng lãi suất ổn định, đặc biệt là công cuộc cải cách tổ chức lại không gian phát triển, tiến hành sáp nhập tỉnh, thành mang lại những dư địa phát triển chưa bao giờ tốt hơn, đòi hỏi doanh nghiệp, nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận trong đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam, Việt Nam hướng đến ba nhóm mục tiêu - khát vọng: cần vượt đẳng cấp so với chính mình; cạnh tranh toàn cầu; tăng trưởng vượt bậc (phi thường) với 2 con số. Trong bối cảnh đó, việc cải cách thể chế với việc mở trói buộc, tạo không gian thể chế mới là điều gần như bắt buộc, đặc biệt với khối kinh tế tư nhân.

Sau 40 năm mở cửa và phát triển, Việt Nam mới công nhận vai trò quan trọng nhất của kinh tế tư nhân. Điều này mang lại nhiều ý nghĩa, đặc biệt là mở ra cánh cửa cơ hội cho sự bứt phá của đất nước. Tuy nhiên, câu chuyện đặt ra là phải làm gì để kinh tế tư nhân đóng được vai mà lịch sử giao cho, bởi lực lượng này đang rất yếu, gặp nhiều khó khăn.

Theo ông Thiên, cần có những đề xuất quyết liệt hơn, cung cấp nhiều nguồn lực hơn cho doanh nghiệp tư nhân. Ngược lại, các doanh nghiệp tư nhân Việt Nam cũng cần làm gì để xứng đáng với sứ mệnh và lòng tin.

Với câu chuyện của doanh nghiệp địa ốc, dưới góc nhìn của ông Thiên, bộ tứ chiến lược (Nghị quyết 57, Nghị quyết 59, Nghị quyết 66 và Nghị quyết 68), đặc biệt là Nghị quyết 68 mở ra những điều chưa từng có, đặc biệt là về tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng cho doanh nghiệp, không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, đồng thời đẩy mạnh và công bằng hóa việc tiếp cận đất đai.

Khi đó, các doanh nghiệp sẽ có cơ hội và cả thị trường sẽ phát triển. Tuy nhiên, đó là câu chuyện của dài hạn, còn trong về ngắn hạn, thị trường vẫn có các rủi ro. Do đó, các doanh nghiệp phải chú ý vào quá trình quy hoạch lại vùng kinh tế trọng điểm của các địa phương để tận dụng các cơ hội tốt hơn.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, việc toàn bộ hệ thống chính trị thay đổi tư duy, xác định rõ các vấn đề cần sửa đổi, đổi mới tạo ra những thay đổi rất lớn và căn bản. Đơn cử, Quốc hội nhanh chóng thay đổi hàng loạt vấn đề liên quan đến bất động sản chỉ trong một thời gian ngắn, như thông qua Nghị quyết số 170, Nghị quyết số 172…

"Đây chính là một sự quyết liệt của hệ thống chính trị và là một trong những cơ hội rất lớn (cho thị trường bất động sản - PV)", ông Đính nhấn mạnh và cho biết thêm, việc bộ máy hành chính tinh gọn hơn, sáp nhập lại địa phương cũng sẽ giúp các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng hưởng lợi từ quy trình thủ tục ngắn hơn.

Không chỉ vậy, việc đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, xây dựng đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam..., cũng sẽ mở rộng không gian tới các vùng đô thị mới.

Dù có nhiều cơ hội, nhưng theo ông Đính, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải đối mặt với một số thách thức trong thời gian tới, một trong số đó có thể kế đến là giá đất.

"Theo khảo sát của chúng tôi, không ít địa phương đặt ra mức giá đất quá cao. Họ làm đúng luật (căn cứ vào giao dịch trên thị trường - PV), nhưng khi chúng tôi xác định lại các giao dịch, thì thấy những giao dịch này có độ bong bóng rất cao, có dấu hiệu một số đối tượng dùng chiêu trò để thao túng. Nếu địa phương căn cứ vào đó để xác định vào bảng giá đất thì vô hình trung đã hợp lý hóa chiêu trò đó", ông Đính chia sẻ.

Điều này, theo ông Đính sẽ làm giảm sức hút đầu tư của địa phương và khiến người dân có nhu cầu thật về nhà ở rất khó tiếp cận khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch CEN Group cho biết, trước đây, nhiều ý kiến thường nói rằng, các nghị quyết thường không đi vào thực tiễn, nhưng giờ đây, thực tiễn cuộc sống đã được phản ánh vào trong các nghị quyết. Điều này củng cố niềm tin và tiếp thêm động lực cho cộng động doanh nghiệp. Thủ tục pháp lý trong thời gian tới hứa hẹn sẽ trở nên nhanh chóng, thuận tiện hơn.

Theo ông Vũ, thời gian qua, thị trường gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là nguồn cung bất động sản bị hạn chế. Tuy nhiên, khi các nút thắt được tháo gỡ, thị trường sắp tới nhiều khả năng sẽ "bùng nổ". Trong 5 - 10 năm tới, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn vừa qua.

Các dự án trước đây với quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, nhưng giờ đây, các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đã xuất hiện. Cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường, mà là sự thay đổi vô cùng lớn.

Tuy nhiên, sự bùng nổ của thị trường sẽ diễn ra ở khía cạnh khác, không nằm ở giá cả, mà nằm ở câu chuyện về phát triển hạ tầng, tính đồng bộ trong kết nối giao thông... Các yếu tố này cùng nhau tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản và thu hút đầu tư. Sự quan tâm của nhà đầu tư đối với các phân khúc bất động sản khác nhau sẽ có sự thay đổi, tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp phát triển các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

Trong "sân chơi" mới này, ông Vũ cho rằng, các doanh nghiệp lớn với hệ sinh thái đa dạng và tiềm lực mạnh mẽ sẽ có những lợi thế nhất định, có khả năng kiến tạo những khu đô thị hiện đại, đồng bộ với đầy đủ tiện ích, từ đó định hình thị trường. Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn có thể tìm kiếm cơ hội hợp tác, chia sẻ những "miếng bánh" phù hợp với năng lực của mình, tạo nên sự cộng hưởng và phát triển chung.

Việt Dương