Khách hàng tìm hiểu một dự án căn hộ tại miền Trung. Ảnh: Việt Dương.
Bức tranh nửa đầu năm
Bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại được đánh giá là đã hồi phục tích cực hơn khi nguồn cung tăng dần, nhiều dự án được phê duyệt và các chủ đầu tư đã khởi động dự án mới, mở chiến dịch bán hàng trên cả nước.
Đáng chú ý, Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý đối với các dự án bất động sản, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa, cùng với Nghị định 76/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Nghị quyết số 170/2024/QH15, đã tạo động lực mạnh mẽ để khơi thông các dự án bị đình trệ ở các thị trường bất động sản lớn.
Theo các chuyên gia, cơ chế xử lý theo nhóm dự án và theo địa bàn thay vì xét từng hồ sơ riêng lẻ, cùng nguyên tắc xác lập nghĩa vụ tài chính rõ ràng được đặt ra trong Nghị định 76/2025 được kỳ vọng sẽ giải phóng hàng loạt dự án bị chôn vốn nhiều năm tại các thị trường lớn.
Mặt khác, việc xác lập quyền sở hữu, cấp sổ đỏ cho sản phẩm bất động sản tại các dự án sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi tiếp cận các nguồn vốn, phục hồi niềm tin nhà đầu tư, kích thích thanh khoản thị trường tăng trở lại.
Tuy vậy, cũng cần lưu ý rằng, những yếu tố này mới chỉ giúp cải thiện niềm tin thị trường, mà chưa thực sự tác động sâu vào hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp.
Báo cáo gần đây của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường như MBS Research, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco) đều đánh giá, các doanh nghiệp trong danh sách theo dõi như Vinhomes, Đất Xanh, Khang Điền, Nam Long, Phát Đạt, Hà Đô, Kinh Bắc… chưa cho thấy kết quả đột phá trong hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Trong trường hợp ghi nhận tăng trưởng thì cũng chỉ ở mức 10-20% do quý II/2025 không phải thời điểm “vàng” cho việc bàn giao nhà và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận.
Về phía doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, các doanh nghiệp địa ốc vẫn lạc quan về triển vọng thị trường năm nay.
Trong đó, việc Ngân hàng Nhà nước cam kết duy trì mặt bằng lãi suất thấp để hỗ trợ doanh nghiệp, cùng mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 16%, tương đương với 2,5 triệu tỷ đồng được đưa vào nền kinh tế, sẽ là trợ lực cho nhiều lĩnh vực, bao gồm cả bất động sản.
Bên cạnh đó, việc Chính phủ đẩy mạnh hoạt động đầu tư công và giữ vững mục tiêu thu hút đầu tư FDI năm nay ở mức 39-40 tỷ USD cũng góp phần củng cố tâm lý thị trường.
Tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating nhận định, thị trường địa ốc đang trên đà phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn kéo dài nhờ môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, góp phần thúc đẩy hoạt động phát triển dự án mới và doanh số bán hàng.
Một điểm đáng lưu ý khi theo dõi các doanh nghiệp địa ốc được giới phân tích tài chính xem là một trong những căn cứ quan trọng để đánh giá khả năng hoạt động kinh doanh là khoản mục “người mua trả tiền trước” và “tiền và tương đương tiền”.
Thống kê của các công ty chứng khoán cho thấy, kết thúc quý I/2025, tổng giá trị “của để dành” (gồm doanh thu chưa thực hiện, người mua trả tiền trước…) của hơn 100 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt gần 137.000 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cuối năm 2024, trong đó một số doanh nghiệp lớn có mức tăng tích cực.
Chẳng hạn, khoản “người mua trả tiền trước” của Vinhomes trong quý I/2025 tăng 6% lên hơn 50.000 tỷ đồng, doanh số bán hàng đạt khoảng 35.000 tỷ đồng, gấp 2,2 lần cùng kỳ năm ngoái.
Tương tự, Đất Xanh Group có lượng người mua trả tiền trước đạt hơn 1.800 tỷ đồng, tăng gần 60%. Chỉ tiêu này ở Dat Xanh Services - một công ty con của Đất Xanh Group, cũng đạt hơn 1.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm.
Với chỉ tiêu “tiền và tương đương tiền” của toàn ngành, dù giảm khoảng 5% trong quý I/2025 so với cuối năm 2024 (đạt mức 92.000 tỷ đồng), nhưng không còn phản ánh xu hướng tiêu cực, mà là kết quả của sự sàng lọc.
Theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt, các doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Đất Xanh, Nam Long, Khang Điền… đang tập trung cho hoạt động tái cơ cấu danh mục dự án và đẩy mạnh bán hàng. Nhóm này dù áp lực tồn kho và nợ phải trả vẫn khá lớn, nhưng có lực đẩy thanh khoản tốt từ các dự án chuẩn bị bàn giao.
Động lực nửa cuối năm
Những nỗ lực cải cách thể chế hiện tại đang thiết lập một hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và phù hợp với thông lệ quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi và lực đẩy kịp thời cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc thiết lập dự án, thúc đẩy nguồn cung mới ra thị trường.
Cùng với đó, việc chính thức sáp nhập địa giới hành chính trên cả nước từ 1/7/2025 cũng mở ra không gian phát triển mới cho các địa phương. Ngoài ra, mặt bằng lãi vay mua nhà đang ổn định ở mức thấp, từ 5,5-7,5%/năm với kỳ hạn 12-36 tháng cùng nhiều chương trình tín dụng ưu đãi đi kèm sẽ hỗ trợ đáng kể cho người mua.
Một yếu tố quan trọng nữa là nguồn cung mới đang tăng nhanh. Theo Công ty Chứng khoán Yuanta, trong quý I/2025, có 19.760 căn hộ được cấp phép mở bán tại TP.HCM và Hà Nội, tăng 50% so với quý trước đó và gấp 3,5 lần cùng kỳ 2023.
Dat Xanh Services đưa ra 3 kịch bản tăng trưởng của thị trường bất động sản từ quý II/2025:
Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng 25-30%, lãi suất thả nổi ở mức 8-10%/năm, giá bán tăng 5-7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-40%.
Kịch bản khả thi: Nguồn cung mới tăng 20-25%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%/năm, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25-30%.
Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 15-20%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12%/năm, giá bán không tăng và tỷ lệ hấp thụ đạt 20-25%.
“Giao dịch toàn thị trường cũng tăng 20% so với quý trước. Mức tăng này chưa phản ánh đà phục hồi mạnh mẽ, nhưng là chỉ báo cho thấy nhu cầu cơ bản của thị trường vẫn ổn định”, báo cáo của Yuanta nhận định.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng có chuyển biến tích cực. Việc những trái chủ đầu tiên mua trái phiếu Tập đoàn Vạn Thịnh Phát nhận lại tiền không chỉ là câu chuyện riêng của tập đoàn này, mà còn phát đi thông điệp các vướng mắc đang dần được tháo gỡ khi khung pháp lý được hoàn thiện và trái phiếu doanh nghiệp sẽ sớm trở lại là kênh dẫn vốn quan trọng của doanh nghiệp cũng như nền kinh tế.
Theo số liệu của FiinProX, trong tháng 5/2025, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 10.500 tỷ đồng trái phiếu, sau khi huy động thành công 12.000 tỷ đồng vào tháng trước đó.
Nhóm doanh nghiệp bất động sản mới chỉ quay lại thị trường trái phiếu kể từ tháng 4/2025, sau 3 tháng đầu năm liên tiếp không phát hành, phản ánh nỗ lực xoay vòng vốn trong bối cảnh gần 69.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm.
Về số lượng tổ chức phát hành, nhóm bất động sản có 5 doanh nghiệp tham gia phát hành trái phiếu trong tháng 5, tăng so với 4 doanh nghiệp ở tháng trước đó.
Còn VIS Rating dự báo, các doanh nghiệp bất động sản dân cư (bao gồm cả phân khúc nghỉ dưỡng) sẽ đẩy nhanh phát triển dự án sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý để đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng mạnh.
Do đó, tốc độ tăng trưởng phát hành trái phiếu doanh nghiệp năm 2025 dự kiến tương đương mức 13% của năm 2024. Hoạt động phát hành được kỳ vọng duy trì ổn định và tiếp tục do các chủ đầu tư nhà ở dẫn dắt.
Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) nhận định, các chủ đầu tư sẽ cải thiện doanh số bán hàng và hiệu quả tài chính khi hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2025, qua đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới. Bên cạnh đó, tâm lý tích cực của người mua cũng giúp các chủ đầu tư yên tâm hơn với các kế hoạch triển khai dự án của mình.
