Động lực tăng trưởng mới
“Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức bước vào một giai đoạn phát triển chiến lược, nơi các động lực tăng trưởng được định hình bởi những yếu tố cấu trúc sâu sắc và dài hạn, thay vì chỉ phụ thuộc vào biến động theo chu kỳ”. Đây là nhận định được Công ty Tư vấn bất động sản Toàn Cầu Jones Lang Lasalle (JLL) nêu ra trong Báo cáo “Hoạch định cho một thành phố đa cực” được phát hành mới đây.
Theo JLL, trong bối cảnh mỗi quốc gia đều có những thế mạnh riêng, Việt Nam nổi lên với một lợi thế cạnh tranh khác biệt, là quốc gia mang đến “bộ cơ hội theo định hướng hành lang gắn kết nhất trong khu vực”.
Điều này cho thấy sức mạnh của thị trường không còn nằm ở từng thành phố riêng lẻ, mà là khả năng kết nối thành một mạng lưới các thị trường liên kết, tạo ra một hệ sinh thái đầu tư đa dạng và bền vững.
Sự trưởng thành và tiềm năng to lớn của Việt Nam có thể được khắc họa rõ nét thông qua 4 trọng tâm: Nền tảng công nghiệp và logistics; chiến lược hành lang và siêu vùng kinh tế; sự trỗi dậy của các địa phương cấp II và sự tái định vị của các trung tâm đô thị.
Trong đó, đáng chú ý, cơ hội không còn giới hạn trong địa giới hành chính của một địa phương, mà mở rộng ra toàn bộ các “siêu” vùng kinh tế, cụ thể là “tam giác công nghiệp” phía Bắc (Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng) và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.HCM cùng các địa phương lân cận).
Việc đầu tư vào các dự án phát triển đô thị hỗn hợp, khu công nghiệp vệ tinh và hệ thống logistics liên vùng trong các hành lang này sẽ giúp các vùng kinh tế này nắm bắt được trọn vẹn tiềm năng tăng trưởng.
JLL đánh giá, khi chi phí tại các thị trường trung tâm như TP.HCM và Hà Nội tăng lên, dòng vốn và dự án đang có xu hướng lan tỏa mạnh mẽ đến các địa phương cấp II. Các khu vực có vị trí chiến lược, quỹ đất dồi dào và được đầu tư mạnh về hạ tầng kết nối sẽ là điểm đến mới cho các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận hấp dẫn và chi phí cạnh tranh.
Kỳ vọng từ tái quy hoạch
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, nhìn vào lịch sử phát triển của các đô thị lớn như Thượng Hải (Trung Quốc) và Seoul (Hàn Quốc), đặc biệt là sau các cuộc đại quy hoạch thay đổi bộ mặt đô thị, điểm chung là đều ghi nhận sự cải thiện rõ rệt trên cả 3 phương diện kinh tế, thu nhập và phân bổ dân cư. Đây cũng là xu hướng đang diễn ra tại Hà Nội và TP.HCM.
Theo đại diện Batdongsan.com.vn, trong tương lai, vai trò của khu vực trung tâm vẫn rất quan trọng, nhưng không còn là nơi duy nhất tập trung mọi chức năng. Thay vào đó, mỗi khu vực mới sẽ được giao một vai trò riêng như công nghệ, giáo dục, công nghiệp, logistics, tài chính hoặc dịch vụ. Khi chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị theo.
Cụ thể, tại Hà Nội, không gian tăng trưởng chính sẽ đến từ các đô thị vệ tinh. Hà Nội đang đồng thời phát triển hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị và cải tạo chung cư cũ. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027, chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030.
Ngoài ra, quy hoạch mới định hướng mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng trở thành những dư địa tăng trưởng mới.
Hà Nội cũng đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026-2030.
Còn tại TP.HCM, trước năm 2025, không gian phát triển chủ yếu tập trung vào khu vực lõi: Tài chính, sản xuất, logistics, hành chính và dân cư cùng dồn vào một đô thị trung tâm.
Sau sáp nhập địa giới hành chính, TP.HCM mới dần hình thành 3 cực phát triển rõ nét hơn: Khu vực TP.HCM cũ giữ vai trò trung tâm tài chính, điều phối và công nghệ; khu vực Bình Dương cũ là cực sản xuất - công nghiệp; khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đảm nhiệm logistics, cảng biển và kết nối hàng hóa quốc tế.
Tuy nhiên, việc chuyên môn hóa sẽ chỉ phát huy hiệu quả khi được hỗ trợ bởi hạ tầng liên kết. TP.HCM đang từng bước hình thành mạng lưới chiến lược gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ - Cái Mép Hạ, các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro theo trục Đông - Tây, Bắc - Nam.
Khi từng cực tăng trưởng có chức năng rõ ràng và được kết nối bằng hạ tầng đồng bộ, giá trị bất động sản có thể lan tỏa ra ngoài khu vực trung tâm hiện hữu.
Quy hoạch đa cực không làm giảm vai trò của khu vực lõi, mà mở rộng không gian tăng trưởng cho toàn vùng. Khi TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vận hành như một chỉnh thể, giá trị sẽ dịch chuyển về những khu vực có chức năng kinh tế rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và tiến độ triển khai thực chất. Đây cũng là cơ sở để đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường phía Nam.
Tại Hà Nội và TP.HCM, xu hướng tái cấu trúc đô thị ngày càng rõ nét: Giảm tải khu lõi, hình thành các cực tăng trưởng mới và dùng hạ tầng để phân bổ lại dân cư, việc làm, dòng vốn. Hà Nội tập trung cải tạo nội đô, chung cư cũ và phát triển đô thị vệ tinh; TP.HCM hướng tới mô hình siêu đô thị với chuỗi giá trị bổ trợ giữa tài chính, công nghiệp và logistics.
“Kinh nghiệm từ Thượng Hải và Seoul cho thấy, quy hoạch chỉ tạo ra giá trị khi được chuyển hóa thành hạ tầng, chức năng kinh tế và nhu cầu thực. Vì vậy, cơ hội bất động sản không nằm ở việc chạy theo thông tin quy hoạch, mà là khả năng nhận diện đúng những cực tăng trưởng có tiến độ rõ ràng, kết nối thuận lợi và sức hút bền vững về dân cư, việc làm”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.
TOD là mạch máu
Với cả Hà Nội và TP.HCM, một hạ tầng quan trọng để triển khai đô thị đa cực là hệ thống đường sắt trên cao và định hướng phát triển đô thị theo mô hình giao thông công cộng (TOD).
Bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho hay, Hà Nội và TP.HCM đều có kế hoạch phát triển nhiều tuyến đường sắt đô thị và điều đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô đầu tư hay tốc độ phát triển hạ tầng giao thông, mà còn ở cách các dự án này có thể định hình lại cấu trúc đô thị, hành vi sử dụng không gian và triển vọng đầu tư trong dài hạn.
Theo bà Dung, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến những yếu tố giúp một đô thị duy trì sức hấp dẫn trong dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào tăng trưởng ngắn hạn.
TOD là một ví dụ cho thấy hạ tầng có thể đóng vai trò lớn hơn giao thông đơn thuần. Khi khả năng kết nối được cải thiện và các hoạt động kinh tế, văn hóa, dịch vụ cùng phát triển xung quanh đó, thành phố sẽ tạo ra nhiều giá trị sử dụng hơn trên cùng một không gian đô thị. Đây cũng là nền tảng quan trọng để củng cố sức cạnh tranh và thu hút dòng vốn đầu tư trong tương lai.
“Khả năng kết nối đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng khi đánh giá năng lực cạnh tranh của các thành phố. Để thu hút đầu tư FDI, nguồn lao động chất lượng cao và du khách quốc tế, việc tạo ra những môi trường thuận tiện để sinh sống, làm việc và trải nghiệm đang được xem là một lợi thế dài hạn”, bà Dung nói.