Dư địa cho việc mở rộng đô thị
Theo kết quả sơ bộ từ cuộc tồng điều tra dân số và nhà ở lớn nhất từ trước đến nay vừa được Tổng cục Thống kê công bố, tính đến 0h ngày 1/4/2019, dân số Việt Nam đạt 96.208.984 người, trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á sau Indonesia, Philippines.
Sau 10 năm (2009 - 2019), quy mô dân số Việt Nam tăng thêm 10,4 triệu người. Tỷ lệ tăng dân số bình quân là 1,14%/năm, giảm nhẹ so với mức tăng giai đoạn 1989 - 2009, tăng khoảng 1,18 triệu người/năm.
Kết quả tổng điều tra năm 2019 cũng cho thấy Việt Nam là quốc gia có mật độ dân số cao so với các nước trên thế giới và trong khu vực. Năm 2019, mật độ dân số cả nước đạt 290 người/km2, tăng 31 người/km2 so với năm 2009.
Giá bất động sản vẫn còn đang ở mức cao, cao hơn giá trị thực. Giải pháp thời gian tới khắc phục sẽ là tăng nguồn cung bởi cung tăng sẽ có tác dụng giảm giá bất động sản. Đồng thời, ngăn chặn kịp thời thổi giá, đẩy giá, đầu cơ của một số đối tượng trục lợi.
Hai thành phố có mật độ dân số cao trong cả nước là Hà Nội 2.398 người/km2 và TP.HCM 4.363 người/km2. Mật độ dân số của 2 trung tâm kinh tế - xã hội này cao gấp hơn 10 lần so với mật độ chung của cả nước.
Điều này cũng phần nào được lý giải khi trong vòng 10 năm vừa qua, với việc mở rộng địa bàn hành chính, đây cũng là 2 đô thị có tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước.
Thống kê của Viện Nghiên cứu thế giới về Kinh tế phát triển thuộc Đại học Liên Hợp Quốc (UNU – WIDER) cho thấy, trong 20 năm qua, số lượng người Việt Nam di cư từ nông thôn lên các thành phố đã tương đương với dân số của một thành phố lớn (ước tính vào khoảng 6 triệu người).
Báo cáo cũng chỉ ra rằng, Hà Nội và TP.HCM có số người di cư đến lớn nhất, với tỷ lệ lần lượt là 26,55% và 16,51% (theo số liệu ghi nhận vào năm 2012). Điều này củng cố thêm nhận định rằng, hoạt động di cư thường có xu hướng tập trung ở các đô thị lớn. Quy luật này đã càng thể hiện rõ ràng năm 2014, khi mà Hà Nội và TP.HCM tiếp nhận lần lượt 26,99% và 20,55% tổng lượng người di cư, nhiều hơn cả tỷ lệ 2 năm trước đó.
Độ tuổi “ly hương” cũng được trẻ hóa khi có nhiều học sinh ngay từ khi vào độ tuổi cấp 2, 3 đã được phụ huynh đầu tư cho lên thành phố học tập ở các ngôi trường chuyên hoặc dân lập có tên tuổi.
Với các sinh viên, một tỷ lệ cao sau khi tốt nghiệp đều chọn ở lại các thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM để tìm việc. Nhìn chung, mục tiêu của phần lớn người di cư tạm thời là để phục vụ cho công việc và học tập (lên đến hơn 90% những người di cư tạm thời).
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn, Savills Hà Nội, yếu tố nền tảng đầu tiên chính là cơ cấu dân số Việt Nam, là nguồn cầu chính và bền vững của thị trường nhà ở do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực.
Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Mặt khác, việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm cũng đem đến cho thị trường nhà ở nguồn cầu mới từ các gia đình nhỏ tách hộ (bao gồm các hộ gia đình 1 người).
Bà Hằng nhận định, các yếu tố này dẫn đến trung bình hàng năm số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 81.000 và 63.000 hộ. Nếu xét đến nhu cầu đến từ thâm hụt nhà ở xuống cấp thì con số này là 130.000 và 134.000 hộ, tạo ra một nền tảng vững chắc cho thị trường nhà ở tại 2 thành phố.
Khan hiếm nguồn cung
Trong khi sức cầu ngày một gia tăng, thì trái ngược lại, kể từ giữa 2018 đến nay, thay vì bổ sung thêm nguồn cung, các sản phẩm mới ra thị trường lại tiếp tục theo xu hướng nhỏ giọt. Đặc biệt, từ đầu năm 2019, số lượng dự án mở bán mới ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay, chẳng hạn như tại TP.HCM chỉ có 3 dự án mới được ra mắt trong 6 tháng qua.
Tại Hà Nội, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản, phần lớn sản phẩm mở bán trong 2 quý qua đến từ các dự án cũ như Roman Plaza của Hải Phát Invest, Eurowindow Riverpark của Eurowindow, Bamboo Garden của CEO Group, Vinata Tower của liên doanh Vinaconex - Taisei… Trong đó, đáng chú ý nhất là nguồn cung từ 2 dự án lớn của Vinhomes Ocean Park Gia Lâm và Vinhomes Smart City Nam Từ Liêm.
Ngoài ra, cũng theo ghi nhận, từ đầu năm tới nay, có một số dự án mới mở bán và giới thiệu ra thị trường như The Zei của HD Mon Holdings, The Legacy của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà số 41, Stellar Garden của Công ty cổ phần Kinh doanh và Xây dựng Quang Minh, Bea Sky của Công ty cổ phần Đầu tư Đại Đông Á, Imperia Sky Garden của MIK Group, Hà Nội Golden Lake của Công ty TNHH Hòa Bình (Hòa Bình Group) và mới nhất là dự án The Terra An Hưng của Văn Phú Invest.
Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, lượng cung bất động sản nhà ở Hà Nội trong quý II đạt 7.772 sản phẩm, tăng 49,3% so với quý I/2019. Tính chung cả 6 tháng đầu năm, lượng cung nhà ở đạt 12.976 sản phẩm, bằng 76,05% so với cùng kỳ năm 2018.
Cung giảm khiến giá tăng, nhưng tâm lý người mua nhà ở Việt Nam hiện nay khá thoáng, cởi mở hơn rất nhiều so với trước đây. Thời gian gần đây, rất nhiều người có thể chấp nhận mức giá mà trước đây bản thân các nhà phát triển bất động sản, các chủ đầu tư cũng không nghĩ đến. Do đó, vấn đề giá bán không phải là câu chuyện quá quan trọng với thị trường bất động sản như trước đây nữa.
Trong khi đó, tại TP.HCM, tính chung 6 tháng đầu năm 2019, lượng cung nhà ở đạt 10.715 sản phẩm, bằng 39,1% so với cùng kỳ.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, sức cầu còn lớn nhưng nguồn cung lại hạn chế, đã khiến thị trường có dấu hiệu bất ổn. Trong đó, có thể kể đến việc giá cả tăng mạnh, thiếu hụt nhà ở cung cấp cho người dân. Từ đó, sẽ phát sinh việc đầu cơ, đẩy giá lên cao làm lũng đoạn thị trường.
Sự suy giảm nguồn cung bắt nguồn từ việc nhiều địa phương, đặc biệt là TP.HCM siết chặt hoạt động cấp phép các dự án, siết điều kiện pháp lý và rà soát các dự án có nguồn gốc từ đất công. Thực tế, tại TP.HCM lượng dự án được phê duyệt trong nửa đầu năm giảm khoảng 2/3 so với các năm trước.
Ông Hà nhận định, trong 2 quý còn lại của năm, 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM tiếp tục gặp khó khăn về nguồn cung. “Để có nguồn cung mới cần phải chờ đợi thêm một thời gian nữa”, ông Hà khẳng định. Hiện các cơ quan nhà nước đã nhận thấy dấu hiệu bất ổn về nguồn cung bất động sản nên tại một số địa phương như Hà Nội, TP.HCM đang thúc đẩy giảm thủ tục hành chính, rà soát các dự án đủ điều kiện để sớm đưa ra thị trường.
Tuy vậy, ông Nguyễn Mạnh Hà cũng cho rằng, bên cạnh việc thiếu nguồn cung sản phẩm tốt, chính sách tín dụng địa ốc quá chặt chẽ cũng sẽ gây ra hiệu ứng tiêu cực cả về tâm lý và thực chất đối với thị trường bất động sản nói chung.
Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng, thị trường đang ở giai đoạn khó lường, diễn biến phức tạp, giảm nhiệt liên tục về cả nguồn cung mới và lượng tiêu thụ nguồn cung mới này.
Trong đó, căn hộ hạng C vẫn tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Theo DKRA Việt Nam, chính áp lực thiếu cung đã đẩy mức giá bất động sản tăng cao trong thời gian qua. Theo ghi nhận thị trường, ở cả phân khúc căn hộ và đất nền; bất động sản công nghiệp, văn phòng đều có xu hướng tăng giá bán và giá cho thuê. Ở phân khúc căn hộ có mức giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn, mức tăng ghi nhận trên dưới 20% trong vòng 1 năm, có những dự án vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín giá thứ cấp có thể đạt mức tăng 25%/năm.
Cần có các giải pháp linh động
Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là cần thiết nhằm tránh bong bóng thị trường địa ốc, bảo đảm an toàn hệ thống tài chính, buộc các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động hơn trong việc tạo vốn. Tuy nhiên, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cần có sự điều chỉnh để tạo sự "thanh thoát" cho thị trường.
Đà tăng trưởng của thị trường nhà ở Việt Nam được thúc đẩy bởi cơ cấu nhân khẩu học vàng và triển vọng kinh tế khả quan. TP.HCM và Hà Nội đang đi vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, sánh ngang với những thành phố khác trong khu vực. Thị trường căn hộ được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ, trong khi đó phân khúc cao cấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực.
Cụ thể, ông Phúc cho biết, Thông tư 16/2018/TT-NHNN ban hành ngày 31/7/2018 của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN, quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống còn 40%, đã tác động mạnh đến các giao dịch. Do khó tiếp cận vốn, giá nhà lại tăng liên tục, nên nhu cầu đầu tư và mua bán bất động sản giảm mạnh.
"Thị trường bất động sản suy giảm làm cho nhiều ngành sản xuất trong chuỗi cung ứng bất động sản giảm theo, có thể làm tăng trưởng GDP không được như kỳ vọng. Hơn nữa, không đáp ứng được nhu cầu bất động sản phục vụ cho giai đoạn hội nhập kinh tế dựa trên các hiệp định thương mại tự do kiểu mới đã bắt đầu được triển khai", ông Phúc nhấn mạnh và cho biết, chủ trương bảo đảm an toàn cho thị trường tín dụng là cần thiết. Tuy nhiên, quá an toàn lại đi ngược lại với quy luật thị trường, làm cho thị trường không thể phát triển.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group cho rằng, cần tạo cơ chế đưa tín dụng vào bất động sản với sự kiểm soát hợp lý. Ngân hàng Nhà nước vẫn đang kiểm soát trên diện rộng về lãi suất, về giới hạn - tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động tín dụng, đặc biệt là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn đối với doanh nghiệp bất động sản.
"Việc xem xét vạch ra một quy định riêng biệt về cơ chế lãi suất cho vay đối với khối doanh nghiệp bất động sản cũng là điều cần cân nhắc", ông Lộc kiến nghị. Đồng thời, theo luật sư này, cần có cơ chế tăng cường sự liên kết giữa tài chính - bất động sản bằng một chính sách mở và điều cần thiết của sự liên kết này là tính minh bạch và rõ ràng.
Trước tình trạng siết chặt tín dụng vẫn tiếp diễn, theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính - ngân hàng, phương án tốt nhất trong bối cảnh hiện nay đối với doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản là cần có phương án xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt, nhưng đang có nợ quá hạn, chủ đầu tư dự án cần phải tính toán, làm việc với ngân hàng về nợ để tìm ra giải pháp. Doanh nghiệp cũng cần học cách hạn chế bớt sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, khi triển khai dự án phải lập kế hoạch cụ thể, chi tiết và chặt chẽ từng khoản thu - chi, tiến độ bán hàng - tiến độ dự án, nếu để dự án kéo dài rất dễ bị “vỡ trận”.
Ba kịch bản của thị trường năm 2019
Ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý Trung ương
Năm nay nền kinh tế phát triển ổn định và thị trường bất động sản không có nhiều xung lực để phát triển mạnh, nhưng không phải là yếu. Tới đây sẽ có 3 khả năng cho thị trường này.
Thứ nhất, nếu diễn biến bình thường, thì thị trường sẽ đi ngang với mức độ hơi điều chỉnh xuống.
Thứ hai, có 3 phân khúc bất động sản nổi lên: Bất động sản công nghiệp; nhà cho thuê ở mức độ bình dân; bất động sản cao cấp, siêu cao cấp.
Thứ ba, biến động kinh tế thế giới không thuận, ảnh hưởng tới Việt Nam và nền kinh tế vĩ mô chỉ đi ngang thì thị trường bất động sản có thể sẽ có điều chỉnh trong giai đoạn cuối năm 2019.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
