Lãi suất thấp được xem là “thời cơ vàng” cho thị trường bất động sản, theo ông, yếu tố này sẽ tác động ra sao?
Lãi suất đang trên đà giảm và lạm phát cũng hạ nhiệt ở nhiều nước trên thế giới. Do đó, chúng ta có nhiều niềm tin để hy vọng rằng giai đoạn kinh tế suy thoái nhất đã qua. Tuy nhiên, cũng cần quan sát và cần có nhiều bằng chứng hơn nữa để đảm bảo nền kinh tế thế giới thực sự ổn định và sẽ tiến vào một quỹ đạo tăng trưởng mới.
 |
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam |
Theo đó, có 2 chuyển biến lớn sẽ tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam trong 2 năm tới. Thứ nhất, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vẫn đang để ngỏ thời điểm giảm lãi suất điều hành và giới đầu tư kỳ vọng sẽ giảm trong năm 2024 hoặc 2025. Đây là động thái lớn với các ngân hàng trung ương và khi đó, lãi vay sẽ còn giảm hơn nữa. Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang hối thúc các ngân hàng thương mại công bố lãi suất cho vay trung bình trước ngày 1/4/2024. Đây sẽ là cột mốc đáng trông đợi vì khi lãi suất giảm sẽ khuyến khích vay vốn chi tiêu và đầu tư vào bất động sản.
Thứ hai, năm 2025 là thời điểm các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực. Khi đó, tôi tin rằng, thị trường sẽ có một động lực tăng trưởng mới. Ngoài ra, các dự án hiện hữu đang bị vướng pháp lý sẽ có giải pháp tháo gỡ cũng như các dự án mới sẽ được mạnh dạn triển khai hơn.
Nhìn chung, khi đầu tư bất động sản, ngoài các yếu tố tự thân của tài sản (giá cả, vị trí, chất lượng), nhà đầu tư còn xem xét các khía cạnh bên ngoài như pháp lý, tiềm năng kinh doanh (cho thuê hay bán lại) và chi phí vay tài chính. Do đó, 2 yếu tố kể trên một khi có diễn biến tích cực hơn sẽ củng cố niềm tin vào thị trường và kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản.
 |
Bất động sản là kênh đầu tư luôn được quan tâm. Ảnh: Dũng Minh |
Có thể nói, năm 2024 là năm bản lề của thị trường địa ốc. Bối cảnh hiện tại sẽ khiến dòng tiền tìm đến “bến đỗ” nào?
Năm nay, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chứng kiến nhiều sự thay đổi lớn. Cụ thể, các luật mới có hiệu lực từ năm 2025 và việc giải quyết các doanh nghiệp bất động sản hoạt động không minh bạch góp phần vực dậy niềm tin nhà đầu tư. Nhìn xa hơn, năm nay là năm “siêu” bầu cử với 60% dân số thế giới tham gia bầu chọn lãnh đạo đất nước. Bởi vậy, những thay đổi chính sách tiếp đó, nếu có, sẽ tác động đến môi trường kinh doanh, đầu tư quốc tế và Việt Nam.
Trên thực tế, ai cũng cần một nơi nào đó để cất giữ tiền và muốn sinh lời trên tài sản đó. Bên cạnh kiến thức, kinh nghiệm, tầm nhìn và nguồn vốn, một nhà đầu tư thông thái là người biết đa dạng các kênh đầu tư dựa trên phân tích về đặc điểm rủi ro và thanh khoản khác nhau của từng loại hình.
Chẳng hạn, vàng được xem là kênh đầu tư ổn định dài hạn. Giao dịch ngoại tệ cá nhân vẫn bị xem là phạm pháp, vì vậy đầu tư qua kênh ngoại hối gặp nhiều rào cản. Trong khi đó, gửi tiền ở ngân hàng an toàn nhưng dần mất hấp dẫn vì lãi suất đang giảm.
Kênh trái phiếu doanh nghiệp ảm đạm vì nhiều vụ việc chậm thanh toán lãi và đáo hạn. Ngược lại, kênh cổ phiếu tuy sôi động trong 2 năm trở lại đây nhưng tiềm ẩn rủi ro cao. Một số thị trường chứng khoán tại Đông Nam Á được đánh giá hoạt động kém hiệu quả khi các chỉ số chuẩn về vốn chủ sở hữu trong khu vực đều giảm trong năm 2023.
Nói vậy, bất động sản vẫn là một điểm đến được quan tâm?
Đúng vậy, đây vẫn là kênh đầu tư truyền thống và còn nhiều tiềm năng tăng trưởng. Việt Nam là 1 trong 20 nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất thế giới kể từ đầu năm 2024 tới nay. Do đó, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ sớm quay lại quỹ đạo phát triển và tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.
Lãi suất giảm sẽ có lợi cho người đi vay, vậy với người sử dụng “tiền thịt” thì sao, có dấu hiệu về việc họ mạnh dạn dùng đòn bẩy nợ vay để tranh thủ mua gom bất động sản ở giai đoạn hiện tại?
“Tiền mặt là vua”, người có sẵn tiền mặt sẽ ít phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng và có thể nắm bắt cơ hội mua tài sản với giá tốt trong thời điểm kinh tế suy giảm. Tuy nhiên, theo tôi quan sát, số lượng dự án chung cư mới mở bán từ giữa năm 2023 đến nay không nhiều, cho nên đa số là giao dịch ở thị trường thứ cấp. Điều này dẫn đến 2 tình huống.
Thứ nhất, nền giá bán cũ đang cao và người bán trước khó giảm giá hơn nữa vì họ không thể bán lỗ. Trong khi đó, nếu chờ đợi dự án mới thì người mua sẽ có cơ hội được chiết khấu và các ưu đãi khác từ chủ đầu tư, như đã thấy ở một vài dự án ra mắt dịp cuối năm ngoái.
Thứ hai, nguồn cung đang nghiêng về các dự án từ trung đến cao cấp. Đây là các căn hộ kén người ở vì cả giá bán lẫn giá thuê đều cao. Nếu quyết định mua để bán lại sẽ mất một thời gian để tìm được người mua phù hợp. Bên cạnh đó, cần tìm hiểu về tiến độ hoàn tất pháp lý và xây dựng của dự án. Tất cả điều này theo tôi đều cần được cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua bất động sản ở thời điểm này.
Triển vọng với các phân khúc bất động sản thì sao?
Với nhà đầu tư cá nhân, tùy vào khả năng chấp nhận rủi ro và mức lợi nhuận kỳ vọng mà lựa chọn sản phẩm đầu tư phù hợp. Xét đến quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh, dân số trẻ và có nhu cầu nhà ở cũng như không gian làm việc lớn tại Việt Nam, tôi cho rằng, sự lựa chọn an toàn là đầu tư nhà ở và văn phòng cho thuê. Ngoài ra, cần xem xét thêm các yếu tố vị trí, định vị phân khúc… để từ đó đưa ra mức giá thuê hoặc bán lại phù hợp.
Với sản phẩm nhà phố hay đất nền, cần tìm hiểu kỹ khả năng kinh doanh của mặt bằng đó trước khi quyết định đầu tư vì trong bối cảnh hiện nay, đa số hộ kinh doanh nhỏ lẻ chọn các kênh bán hàng online để tiết kiệm chi phí thuê mặt bằng.
Với phân khúc nhà ở, nguồn cung dự báo cải thiện từ giữa năm 2024 trở đi, nhưng khả năng có thêm các dự án phân khúc phổ thông giá hợp lý vẫn là ẩn số trong bối cảnh các chi phí đầu tư liên tục tăng cộng với kỳ vọng lợi nhuận cao của nhà phát triển.
Với bất động sản du lịch, cụ thể là condotel và resort nghỉ dưỡng, cần thêm thời gian để lượng khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam như lúc trước dịch. Ngoài ra, cần có nhiều văn bản hướng dẫn thi hành luật để sản phẩm này được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng). Nếu chưa thỏa mãn 2 điều kiện trên, dòng sản phẩm này sẽ khó khởi sắc trong năm nay.
Với bất động sản thương mại (gồm công nghiệp và hậu cần, bán lẻ và văn phòng), các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư mới tại Việt Nam. Do đó, năm nay sẽ tiếp tục chứng kiến dòng vốn ngoại dẫn đầu trong các thương vụ hợp tác hay mua bán - sáp nhập với doanh nghiệp nội địa.
Riêng bất động sản công nghiệp và hậu cần, tôi cho rằng, đây là kênh rất tiềm năng nhưng chưa có nhiều không gian cho nhà đầu tư cá nhân tham gia. Cá nhân có thể tham gia đầu tư gián tiếp bằng cách góp vốn vào quỹ đầu tư, song cách này chưa phổ biến tại Việt Nam.
Trong môi trường hiện tại, với nhà đầu tư cá nhân, mức lợi nhuận bao nhiêu là có thể chấp nhận được?
Với triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm nay cộng với những yếu tố khác như mặt bằng lãi suất hay mức độ vay, tôi nghĩ mỗi nhà đầu tư cần tiến hành thẩm định kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền, dù ở bất kỳ sản phẩm hay phân khúc nào. Nguyên tắc chung là đảm bảo lợi tức đầu tư (ROI) lớn hơn chi phí đầu tư và quản lý tài sản.
Thu nhập ròng từ việc cho thuê hàng năm của tài sản nên chiếm từ 10% trở lên giá trị thị trường của nó ở thời điểm hiện tại. Về giá trị thị trường, giá bán căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đang ở mức cao do chủ yếu là các sản phẩm từ trung đến cao cấp. Vì vậy, giá thuê bình quân có xu hướng tăng khoảng 10-15%/năm để bù trừ với chi phí đầu tư của chủ nhà.
