Cơ chế đấu giá sẽ góp phần tăng tính minh bạch trong các dự án BĐS
Bộ Xây dựng vừa gửi báo cáo về tình hình hoạt động ngành bất động sản (BĐS) lên Văn phòng Chính phủ. Trong bản báo cáo và kiến nghị các giải pháp của cơ quan này có nêu lên một vài vấn đề có khả năng tác động lớn tới tâm lý nhà đầu tư và một số doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới, đó là:
1. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành bồi thường và giải phóng mặt bằng, sau đó tổ chức đấu thầu quỹ đất, thay vì nhường quyền sở hữu cho chủ đầu tư như trước đây.
2. Chủ đầu tư không được phép bán các lô đất, họ phải bán sản phẩm nhà hoàn chỉnh để cung cấp cho khách hàng.
Nếu các giải pháp trên được thực hiện trong thời gian tới, các chủ đầu tư BĐS hiện tại và trong tương lai có thể sẽ bị tác động trên cả hai mặt tích cực và tiêu cực.
Minh bạch hóa thị trường
Trước hết, chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ sát với giá thị trường. Chủ đầu tư sẽ khó cơ hội thỏa thuận giá đất như trước. Khi các dự án BĐS được tiến hành đấu giá, sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ khiến giá đất sát hơn với giá thị trường. Họ sẽ phải tính toán kỹ về chi phí - lợi nhuận đạt được. Chính sách này, nếu được thi hành, sẽ mang lại tác động tích cực trong dài hạn. Các doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn trong môi trường pháp lý minh bạch, thông tin về các dự án được công khai. Do đó, nếu được thi hành nghiêm túc sẽ giảm tình trạng đầu cơ, găm giữ BĐS tại Hà Nội hiện nay, khi nhiều chủ đầu tư vẫn thu được lợi nhuận lớn trong khi chỉ bỏ ra một khoản tiền nhỏ để tham gia dự án và hậu quả là dẫn tới tình trạng nhiều chung cư, biệt thự bỏ hoang.
Thứ hai, khi giao dịch đất đai bị kiểm soát, thanh khoản trong phân khúc đất nền tại miền Bắc có thể sẽ giảm mạnh do từ trước đến nay, nhiều chủ đầu tư quan tâm tới đất nền hơn là nhà ở hoàn chỉnh. Giải pháp này sẽ phần nào tác động tới nhà đầu tư thứ cấp khi họ phải bỏ nhiều chi phí hơn và tốn nhiều thời gian hơn trước khi bán khoản đầu tư. Khi tình trạng đầu cơ bị kiểm soát, đương nhiên giá cả sẽ được điều chỉnh phù hợp, nhà đầu cơ rời bỏ thị trường và nhường lại cho những ai có nhu cầu nhà ở thực sự.
Những hệ lụy
Khi hình thức đấu giá được áp dụng, các mức phí sẽ được công khai và thủ tục sẽ minh bạch hơn. Các chủ dự án không thể mua giá đất với chi phí bồi thường thấp hơn, do đó có khả năng giá sẽ tiếp tục giữ ở mức cao như hiện nay trong một khoảng thời gian nhất định. Đối với những doanh nghiệp đến sau hoặc chưa hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng, sẽ phải đối diện với áp lực chi phí tăng do hiện nay, chi phí bồi thường đang tiến gần với giá trị thực tế vốn đã bị đẩy lên cao.
Bên cạnh đó, cơ chế đấu giá sẽ góp phần tăng tính minh bạch trong các dự án BĐS. Điều này sẽ thu hút được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp tư nhân trong tương lai. Tuy nhiên, đối với những doanh nghiệp bất động sản hay nhóm đầu tư thứ cấp, lợi nhuận sẽ bị giảm và gây ảnh hưởng lớn đến kế hoạch tăng trưởng kinh doanh trong tương lai, khi quỹ đất giá rẻ của các doanh nghiệp này không còn nữa.
Dưới tác động của các giải pháp này, các giao dịch đất nền dự án sẽ không được pháp lý thừa nhận và đương nhiên, mức độ hấp dẫn sẽ không còn như hiện nay. Thông thường, nhà đầu tư thường quan tâm tới phân khúc đất nền - khi chưa có bất kỳ công trình xây dựng hay nhà ở nào trên đó, vì đất nền có tính thanh khoản cao và được coi là một kênh đầu tư tiết kiệm có thể sinh lời lớn. Dưới tác động của các giải pháp này, nhà đầu tư thứ cấp cũng như nhà đầu cơ có thể sẽ rời bỏ thị trường, kéo theo đó là thanh khoản giảm và sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của chủ đầu tư.
Tóm lại, các giải pháp, kiến nghị của Bộ Xây dựng đưa ra có thể phần nào giúp thị trường BĐS minh bạch và bền vững hơn. Nếu các giải pháp này được thực hiện một cách nghiêm khắc, đây có thể coi là một thông tin xấu đối với các chủ đầu tư hiện nay trong ngắn hạn, do họ phải tốn thêm nhiều chi phí không chỉ xây dựng cơ sở hạ tầng mà còn phải hoàn thành toàn bộ ngôi nhà trước khi giao cho khách hàng. Do đó, doanh nghiệp BĐS, đặc biệt các doanh nghiệp niêm yết sẽ bị tác động tiêu cực nhiều hơn tích cực. Họ không chỉ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nhà đầu tư thứ cấp mà còn mất nhiều thời gian hơn trong việc ghi nhận doanh thu hay lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh. Trong bối cảnh thị trường BĐS ảm đạm và chính sách thắt chặt tiền tệ chưa có dấu hiệu nới lỏng, chủ đầu tư sẽ gặp nhiều áp lực khi tìm kiếm khách hàng để tiếp cận được nguồn tài trợ cho dự án của mình.
Tuy nhiên, đây chỉ là những ý kiến của Bộ Xây dựng. Do những giải pháp trên có những tác động lớn đến thị trường BĐS, chúng tôi tin rằng, Nhà nước sẽ cần nhiều thời gian để tính toán những hệ lụy trước khi ban hành.
