Dự án hơn 30 ha tại quận 2 của Novaland được đề xuất triển khai trở lại. Ảnh: Lê Toàn
Cung hàng giảm mạnh nhất kể từ 2015
Báo cáo mới đây nhất của Công ty DKRA Vietnam cho thấy sự sụt giảm nghiêm trọng của thị trường bất động sản TP.HCM.
Cụ thể, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam cho biết, ở phân khúc đất nền, nguồn cung khan hiếm và giao dịch giảm mạnh. Trong quý I/2020, thị trường TP.HCM có 3 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 175 nền, giảm đến 74% so với nguồn cung mới của quý trước đó (khoảng 677 nền) và giảm 32% so với cùng kỳ năm 2019. Đây là quý có nguồn cung thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.
Tại phân khúc căn hộ, nguồn cung thấp kỷ lục trong 5 năm 2015 - 2020. Theo khảo sát, toàn thị trường có 7 dự án được mở bán trong quý I, cung ứng khoảng 1.547 căn hộ, giảm 70% nguồn cung so với quý trước đó và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 74% (khoảng 1.146 căn), giảm đến 74% so với quý IV/2019. Quý I/2020 cũng là quý ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung mới cũng giảm. Toàn thị trường có 8 dự án đáng chú ý được mở bán, cung ứng khoảng 718 căn, giảm 9% so với quý trước, nhưng tăng đến 132% so với nguồn cung cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ trong quý đạt 50% nguồn cung mới (khoảng 359 căn), tăng nhẹ so với quý trước và tăng 58% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu vào những dự án mới mở bán trong tháng 1 và tháng 2/2020, với mức giá khoảng 15 tỷ đồng/căn có vị trí đẹp và tiến độ xây dựng tích cực.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, suy giảm nguồn cung là câu chuyện đã được ông nhìn nhận từ những năm 2017. Khi đó, lượng dự án cấp phép mới đã giảm, tuy nhiên nguồn dự án được cấp phép trước đó lớn, nên các doanh nghiệp triển khai phải trong vòng 2 năm mới hết, nghĩa là tới năm 2019 nguồn cung mới sẽ bắt đầu giảm rõ rệt. Nếu như Thành phố không sớm giải quyết các khó khăn trong việc thẩm định và cấp phép dự án mới, thì nguồn cung các quý tiếp theo của năm 2020 sẽ còn giảm nữa.
Nhiều động thái hiện thực hóa lời hứa
Mối lo trên của ông Châu và nhiều doanh nghiệp dường như đã được cởi bỏ khi ngày 25/3, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong đã có buổi làm việc với lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường… về việc giải cứu các dự án bất động sản tại TP.HCM đang gặp khó khăn về pháp lý.
Không đưa ra các định hướng chung chung, buổi làm việc này đã bàn cách giải quyết cho các dự án cụ thể, chẳng hạn như dự án Greenview Garden tại phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức do Công ty TNHH Bất động sản Ladona làm chủ đầu tư. Dự án có tiến độ xây dựng chia làm hai giai đoạn từ năm 2013 tới 2017 phải hoàn thành. Thế nhưng, tới nay, dự án này vẫn chưa được xây dựng. Lý do chậm triển khai được Sở Kế hoạch và Đầu tư cho biết, là bởi doanh nghiệp xin điều chỉnh tiến độ thực hiện của dự án từ tháng 6/2017 tới tháng 12/2024.
Các sở, ngành phải thấy được rằng, sự vất vả, khó khăn của doanh nghiệp cũng chính là sự vất vả của Thành phố. Doanh nghiệp có phát triển được thì TP.HCM mới phát triển. Theo đó, doanh nghiệp gặp khó khăn, các sở ban ngành phải chia sẻ, không nên càng tạo khó khăn hơn. Với tinh thần phục vụ doanh nghiệp, phục vụ nhân dân, tôi đề nghị các sở, ban, ngành phải có giải pháp quyết liệt hơn trên cơ sở làm đúng quy định của pháp luật.
Trong cuộc họp tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho dự án này, tổ làm việc đã thành lập đoàn kiểm tra để kiểm tra tình trạng của dự án, tình hình thực hiện dự án và tình hình đưa đất vào sử dụng, sau khi có kết quả sẽ lập biên bản thống nhất có cho phép dự án tiếp tục được thực hiện hay không.
Ngoài ra, tại buổi làm việc này, lãnh đạo TP.HCM cũng như các sở cùng tìm cách tháo gỡ dự án Khu phước hợp Đầm Sen tại quận 11. Dự án có diện tích đất 54.568,3 m2 do Công ty cổ phần Quốc tế C&T làm chủ đầu tư và được cấp phép từ năm 2014. Dự án vướng vì đền bù giải phóng mặt bằng, chính vì vậy, lãnh đạo quận 11, các sở đưa ra giải pháp là hỗ trợ doanh nghiệp bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo khu tái định cư cho người dân đang sống trong khu vực quy hoạch để dự án sớm được triển khai.
Ngoài ra, tại cuộc họp này, đã có 40/46 dự án gặp vướng mắc, khó khăn đề nghị được giải quyết. Trong đó, lãnh đạo UBND Thành phố đã chia các dự án ra nhiều nội dung thuộc thẩm quyền của nhiều đơn vị để xử lý từng dự án.
Đơn cử, Ban quản lý khu Nam kiến nghị cho dự án phát triển Khu đô thị mới Nam TP.HCM do Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng làm chủ đầu tư được giải quyết khó khăn, vướng mắc trong vấn đề đền bù giải tỏa các khu phát triển B, C, D, E. Sở Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị cho dự án khu dân cư tại khu đất 30,224 ha tại quận 2, TP.HCM của Tập đoàn Novaland được phép tiếp tục triển khai thực hiện. Được biết, đây là dự án mà mới đây tập đoàn này đã có văn bản cầu cứu gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng vì dự án đã đắp chiều từ năm 2017 tới nay.
Hay như dự án dự án Trung tâm hội nghị và triển lãm Quốc tế tại dự án Van Phuc City quận Thủ Đức do Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Vạn Phúc làm chủ đầu tư… Sở Quy hoạch - Kiến trúc có thẩm quyền xem xét cho dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh được thực hiện lập đồ án quy hoạch. Dự án này đã bị treo 20 năm, qua nhiều đời chủ đầu tư nhưng chưa thể thực hiện…
Sở Xây dựng được quyền xử lý các dự án như Khu dân cư đô thị Tân Thới Nhì tại quận Tân Bình do Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư xây dựng phát triển Đông Đô - Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư. Hay các dự án Hải Yến, An Khánh 1, Khu dân cư mới Miếu Nổi, Anh Khánh 2, Vườn Hạnh Phúc, Nam Sài Gòn, An Khánh 3, nằm ở nhiều quận, huyện như quận 7, huyện Nhà Bè… do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị Phi Long triển khai. Sở Xây dựng đề xuất với UBND Thành phố giải quyết xin điều chỉnh tên chủ đầu tư dự án của Công ty, vì đơn vị này đã xin nhiều lần mà không nhận được câu trả lời từ UBND TP.HCM.
Ngoài ra, ngày 1/4 vừa qua, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong tiếp tục có buổi làm việc với lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường… để giải cứu dự án bất động sản. Dự án được bàn giải cứu lần này là Khu phước hợp Tháp quan sát Thủ Thiêm của Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2.
Dự án được xây dựng trên diện tích 14,56 ha mang tên Empire City. Dự án này chưa được cấp phép xây dựng và vướng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Tại buổi họp, lãnh đạo Thành phố cũng như các sở đã xem xét tiếp tục cho dự án này được cấp phép xây dựng giai đoạn 2, cũng như được bán sản phẩm hình thành trong tương lai…
Lên kế hoạch trở lại
Năm 2016, Tập đoàn Hà Đô xuất hiện tại TP.HCM với dự án HaDo Centrosa Garden tại quận 10 với hơn 2.000 căn chung cư. Cũng từ đây, kế hoạch phát triển bất động sản tại TP.HCM được doanh nghiệp này đặt ra bài bản với việc tích lũy quỹ đất để triển khai thêm các dự án mới. Lô đất đầu tiên tại quận 8 với quy mô hơn 1.000 căn chung cư, lô đất thứ 2 tại quận Thủ Đức với diện tích hơn 2 ha.
Ngay sau khi có quỹ đất tại quận 8, Hà Đô đã tiến hành làm thủ tục pháp lý và làm nhà mẫu năm 2018, nhưng tới nay, dự án dù đã xong nhà mẫu mà chưa thể triển khai, bởi vướng pháp lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất dự án. Lô đất tại quận Thủ Đức cũng chung số phận, nên doanh nghiệp này chưa có dự án nào triển khai tiếp từ năm 2016 tới nay.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hà Đô tại TP.HCM cho biết, doanh nghiệp đã nhiều lần gửi đơn kiến nghị UBND TP.HCM và các sở, ngành sớm giải quyết pháp lý cho các dự án đang đợi triển khai trở lại.
Một lãnh đạo trong tổ giải cứu dự án cho biết, mỗi tuần Thành phố sẽ họp để giải cứu từ 3 tới 5 dự án đang vướng. Tuy nhiên, dự án có được chấp thuận tiếp tục triển khai hay không còn dựa trên việc thanh tra, kiểm tra lại tổng thể sau đó trình Chủ tịch UBND TP.HCM quyết định. Dù vậy, đây là một bước tiến rất đáng kể của Thành phố với việc giải quyết các khó khăn cho từng dự án và doanh nghiệp, vì 2 năm qua, các doanh nghiệp và lãnh đạo TP.HCM rất đau đáu trong việc này nhưng không thành công.
Đại diện Tập đoàn Novaland cho biết, tại dự án 30,224 ha của Công ty đã được bán cho khách hàng từ năm 2017 tới nay. Vì bị dừng triển khai, nên doanh nghiệp gặp khó, bởi khách hàng và đối tác nước ngoài muốn rút khỏi dự án vì phải đợi chờ triển khai quá lâu. Tuy nhiên, doanh nghiệp đã chuẩn bị nguồn lực, vốn cũng như các thiết bị, chỉ cần được chấp thuận triển khai trở lại là sẽ bắt tay ngay vào thi công.
Phía Tập đoàn Vạn Phúc, chủ đầu tư dự án Van Phuc City, nơi có dự án Trung tâm hội nghị và triển lãm quốc tế, cho biết, đây là dự án thành phần trong tổng dự án 198 ha. Khi lập quy hoạch dự án đã có dự án thành phần này, tuy nhiên theo quy định, khi thực hiện thành phần dự án nào sẽ xin phần đó. Năm 2019, Tập đoàn đã nộp hồ sơ xây dựng trung tâm hội nghị và triển lãm. Đây là hạng mục quan trọng của tổng thể dự án, nếu được cấp phép sẽ xây dựng ngay để kịp tiến độ phát triển dự án trong giấy phép chung trước đó của Thành phố.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc đang có dự án chờ triển khai trở lại hầu hết là các doanh nghiệp lớn, họ đã chuẩn bị nhiều năm nay để triển khai lại dự án của mình.
“Chỉ cần được lãnh đạo TP.HCM chấp thuận cho dự án phát triển, thì các doanh nghiệp sẽ bắt tay tiến hành ngay vì họ đã đợi quá lâu”, ông Châu nói.
Còn tại cuộc gặp gỡ với lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc cuối tháng 2 vừa qua, Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, tới ngày 30/4 sẽ giải quyết hết khó khăn cho các dự án cũng như doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM. Bởi từ năm 2019 tới nay, lãnh đạo Thành phố nhận thấy ngành này rất khó khăn, giảm doanh thu, không đạt chỉ tiêu thu ngân sách.
“Với tư cách là lãnh đạo TP.HCM, chúng tôi đã lắng nghe và muốn đồng hành, tháo gỡ cho doanh nghiệp, nhưng trong thực tế đã có sự trì trệ trong thực thi pháp luật ở các sở, ngành", ông Nguyễn Thành Phong cho biết và nói thêm, trong quý I/2020 TP.HCM ban hành chính sách hỗ trợ doanh nghiệp có vốn trên 100 tỷ đồng, đồng thời cam kết sẽ làm mọi cách để đảm bảo ổn định kinh tế, chính trị, tạo điều kiện tốt nhất cho các doanh nghiệp trên địa bàn, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Hướng tới xây dựng TP.HCM trở thành trung tâm dịch vụ, bất động sản của cả nước, TP.HCM sẽ xây dựng phương án, hỗ trợ, tập trung phát triển doanh nghiệp đầu ngành thành những tập đoàn lớn để nâng cao tính cạnh tranh.
Pháp lý khơi thông, nguồn cung sẽ được tung ra ngay
Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland
Novaland đã có những dự án bước đầu được giải quyết như dự án khu chung cư Cô Giang, số 100 Cô Giang, phường Cô Giang, quận 1 đã được UBND TP.HCM giao đất, Sở Xây dựng cấp phép xây dựng; dự án trung tâm thương mại, văn phòng, officetel và căn hộ tại số 151-155 Bến Vân Đồn, phường 6, quận 4 đã được UBND TP.HCM - Sở Tài nguyên và Môi trường duyệt giá tiền sử dụng đất của dự án.
Hay như dự án khu cao ốc căn hộ thương mại tại phường Thảo Điền, quận 2, dự án cao ốc thương mại và căn hộ tại số 1W Điện Biên Phủ, phường 25, quận Bình Thạnh và dự án tại 67 Mai Chí Thọ, phường An Phú, quận 2 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường đến kiểm tra thực địa, chuẩn bị thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho cư dân. Bảy dự án tại khu vực quận Phú Nhuận cũng đang được Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành xem xét định giá tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho người dân…
Tuy nhiên, một số vướng mắc Tập đoàn kiến nghị UBND TP.HCM cũng như các sở cần xem xét như hiện nay một số công ty thành viên trực thuộc Tập đoàn Novaland đang quản lý sử dụng các khu đất theo hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên, khi thực hiện các thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chung đã được phê duyệt, các sở, ngành còn phân vân trong việc giải quyết hồ sơ do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho loại hình này.
Novaland hiện là một trong các doanh nghiệp bất động sản tên tuổi hoạt động tại phía Nam, đang sở hữu và nghiên cứu triển khai quỹ đất lớn khoảng 4.900 ha. Khi pháp lý được khai thông, thị trường sẽ nhanh chóng sôi động trở lại, Novaland thì đã có sẵn nguồn cung để tung ra ngay. Đây là điểm tích cực mà giới chuyên gia và đầu tư đang chờ đón.
Cần giải quyết “cái gốc” khó khăn
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA
Hiện nay, môi trường kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa minh bạch, chưa công bằng. Cùng mặt bằng pháp lý như nhau, tại sao các dự án nhà ở tại TP.HCM lại bị vướng, nhưng tại các địa phương khác thì không bị vướng? Các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (xen kẹt đất nhà nước quản lý) như nhau, nhưng có một số dự án được phê duyệt đầu tư xây dựng, trong khi nhiều dự án khác lại chưa được phê duyệt, chưa đảm bảo tính công bằng.
Tình trạng trên bắt nguồn từ các nguyên nhân sau đây: (i) Hệ thống pháp luật (công tác lập pháp, lập quy), chưa thật đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ; (ii) Phương thức xây dựng các Luật phổ biến theo kiểu "Luật khung; Luật ống", dẫn đến khó đấu tranh với các lợi ích cục bộ của bộ, ngành đề xuất Luật; (iii) Khâu yếu nhất vẫn là công tác thực thi pháp luật, trong đó có việc quy định về các điều kiện, cơ chế của một số văn bản dưới luật; (iv) Quy trình, thủ tục hành chính nhìn chung vẫn còn rườm rà, bất cập; (v) Trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước còn hạn chế; tệ nạn nhũng nhiễu chưa được khắc phục.
Đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ các vướng mắc, “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản, để thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại, tạo điều kiện cho người dân có nhà ở. Cụ thể, đối với các dự án nhà ở sử dụng quỹ đất công thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác, Hiệp hội đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có). Đồng thời, Hiệp hội đề nghị cho phép chủ đầu tư được tiếp tục triển khai thực hiện dự án dở dang, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.
Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm giải quyết, để ổn định trạng thái tâm lý sợ trách nhiệm, đùn đẩy, không dám đề xuất giải quyết hồ sơ, yêu cầu của doanh nghiệp của một số cán bộ công chức thuộc lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản, do có xuất hiện yếu tố “rủi ro” trong thi hành công vụ.
Giải cứu dự án rồi thì cần có thêm cơ chế khơi thông nguồn lực
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land
Cuộc khủng hoảng nguồn cung dự án mới tại TP.HCM trong hơn 1 năm qua đã tạo gánh nặng lớn với doanh nghiệp bất động sản. Khi thị trường chưa hồi phục thì dịch Covid-19 xuất hiện tiếp tục gây khó khăn lớn.
Quý I/2020, mức giao dịch của toàn thị trường chưa đạt 20% so với mục tiêu kỳ vọng do ảnh hưởng dịch bệnh. Các chủ đầu tư lớn buộc phải điều chỉnh kế hoạch đầu tư, kinh doanh theo diễn biến thị trường. Tuy nhiên, yếu tố dịch bệnh chỉ là ngắn hạn rồi sẽ qua đi. Các doanh nghiệp buộc phải vào cuộc chuẩn bị cho cuộc đua chạy nước rút vào các quý cuối năm để bù lại những quý đầu năm.
Vấn đề lớn nhất là khi đã khai thông pháp lý để bổ sung nguồn lực cho thị trường bất động sản, thì dòng vốn kích cầu, cũng như cơ chế chính sách phải được điều chỉnh và đổi mới toàn diện để khơi thông nguồn lực xã hội, vực dậy thị trường.
Theo đó, cần thông điệp quốc gia mạnh mẽ về quyết tâm khôi phục kinh tế và kế hoạch kích cầu tổng lực vào cuối quý II hoặc quý III, giúp thu hút nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước. Cần có tổng chỉ huy trưởng trên mặt trận chống suy thoái kinh tế, cũng như trên mặt trận chống dịch vậy. Có như thế, chúng ta mới có hy vọng về một thị trường bất động sản khởi sắc hơn, đóng góp vào công cuộc hồi phục nền kinh tế của Chính phủ sau đại dịch.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
